Otthonunk, a padlás

Nagy a kereslet a tetőtérben kialakítható lakások iránt, pedig egy belvárosi tetőtéri otthon négyzetméterára nyolcszázezer-egymillió forint. Szakmai vita tárgya, hogy ezek a beépítések megteremthetik-e a pénzügyi alapot a régi épületek felújításához. Számonkérhetik-e a lakók a beruházók fejlesztési ígéreteit? Tapasztalatok szerint a tetőtér-beépítések, emeletráépítések mintegy harmada elhúzódó viták forrása.

Budapest, 2021. október 8. Zajlik a Hübner udvar felújítása a Kodály köröndön. A világörökség részét képező téren két - a különbözőségük ellenére is egymással harmonizáló - palotát tervezett párhuzamosan Bukovics Gyula, Ybl Miklós tanítványa és építészirodájának vezetője, az építési vállalkozó és építész Hübner Ferdinánd Nándor részére 1883-1884-ben. A francia neoreneszánsz stílusban tervezett Hübner udvar a francia kastélyépítészettel rokonítható. Jelenleg a tetőszerkezet bontásán, kicserélésén dolgoznak munkások. MTVA/Bizományosi: Jászai Csaba *************************** Kedves Felhasználó! Ez a fotó nem a Duna Médiaszolgáltató Zrt./MTI által készített és kiadott fényképfelvétel, így harmadik személy által támasztott bárminemű – különösen szerzői jogi, szomszédos jogi és személyiségi jogi – igényért a fotó szerzője/jogutódja közvetlenül maga áll helyt, az MTVA felelőssége e körben kizárt. Forrás: MTVA/Bizományosi/Jászai Csaba

A főváros legfőbb turisztikai értékét minden sorscsapás ellenére a kiegyezés utáni historizáló építészete határozza meg, melyhez hasonló nagyságrendben a világon csak Bécs és Párizs büszkélkedhet. Csakhogy míg utóbbiak épületállományát nem fenyegeti a pusztulás, addig Budapest patinás házai gyakran életveszélyes állapotban vannak. 

Rostás Péter művészettörténész, a Kiscelli Múzeum korábbi igazgatója, a budavári Szent István terem, a Főőrség, illetve számos kastély és műemlék épület rekonstrukciójának rangos szakértője szerint Budapest egyik tragédiája, hogy az ötvenes-hatvanas években az általános építészi felfogás irtózott a késői historizmustól.

– Gyűlölték, ezért módszeresen „leborotválták” a manzárdtetőket, sarokkupolákat és tornyokat. E „csonkolt végtagok” visszaépítése a tetőtér-beépítések égisze alatt nagyon pozitív fejlemény lehetne. Az eredetinek megfelelően visszaépített felépítmények belterét ötletesen lehet kialakítani, hiszen egyedi térformákról van szó. Ugyanakkor nagy veszélyt látok azoknak a bécsi és párizsi megoldásoknak az elterjedésében, amikor egy historizáló homlokzat fölé modern tetőfelépítmény kerül. Az olyan, mint amikor elkezdünk römizni, majd megpróbáljuk az ulti szabályai szerint befejezni a játékot.

Vitába száll ezzel a véleménnyel ifjabb Reznicsek Zoltán építész, aki szerint legitim helye van a modern kialakításnak akár historizáló épületen is, ha igazodik a korszellemhez. Minden az építészeti minőségen múlik, ez pedig szakmai kérdés.

Mire jut a haszonból?

A rendszerváltás hajnalán a bérlőknek felajánlották az ingatlan jelképes áron való megvásárlását. A társasházak tőke és felújítási alap nélkül alakultak meg úgy, hogy a földszinti üzlethelyiségeket, amelyekből bevételt remélhetett volna a közösség, a tanács/önkormányzat megtartotta magának. 

A felújítási alapba a közös költségből rakhattak félre a lakók, ennek azonban a szociális tényezők szabtak korlátot. Mai áron egy átlagos pesti bérház tetőszerkezetének cseréje például hatvan-nyolcvanmillió forintba kerül. Nincs az a felújítási alap és bankhitel, amely akár együtt finanszírozni tudna egy komolyabb épületrekonstrukciót. Így jutunk el a lepusztult százéves épületek megmentésének egyik lehetséges finanszírozási módjához, a tetőtér-beépítéshez. Az ott kialakítható lakások iránt ugyanis nagy a kereslet. 

A konstrukció egyszerű: jellemzően a lakóközösség keresi meg a vállalkozót azzal az ajánlattal, hogy beépítheti a padlásteret, a lakások értékesítéséből származó bevétel az övé, cserébe a haszon egy részéből elvégzi mindazt a felújítási munkát, amelyben megegyeznek. Egy belvárosi tetőtéri lakás négyzetméterára legújabban a nyolcszázezer–egymillió forint közötti tartományban mozog, tehát van miről alkudozni.

A Ferenc körútba torkolló Nap utca 3. szám alatt egy 1880–1890 között épült romhalmazt találunk. A kétemeletes épület reprezentatív példája annak, hogy néz ki egy neoklasszicista körfolyosós bérház, amelynek felújítására a háború óta nem költöttek. 

Az utcai homlokzatán a megfeketedett vakolat már csak nyomokban létezik, az ablakok feletti szemöldökpárkányok zöme már hiányzik, és csak remélhetjük, hogy nem ütöttek agyon senkit a járdán, amikor lepotyogtak. Nehéz elképzelni, de ez a szanálásra érett épület még menthető. 

Egy fiatal vállalkozó, a Red Loft Invest Kft. alapító ügyvezetője, Vörös Szabolcs, aki másfél évtizede foglalkozik belvárosi tetőtér-beépítések menedzselésével, legalábbis ezt állítja, miután sikerült megállapodnia a tulajdonosok képviselőjével. Eddigi vállalásai közül a Rákóczi tér 2. szám alatti saroktornyos épületre a legbüszkébb, ahol egy loftlakást sikerült csapatával belevarázsolnia a tetőtérbe, illetve a sarki mandzárdtoronyba úgy, hogy csak az utcát használhatta felvonulási területként.

Csak a lakók egyetértésével!

A ház kétszárnyú, felül boltívben záródó kapujának kazettái a homlokzat egykori klasszicista ablakdíszeit idézik némi kovácsoltvas díszráccsal feldobva. Rajta keresztül rémisztően sötét folyosóra jutunk, ahol bűzlő kukasor mellett haladunk el. Stukkó már csak nyomokban látható a falon, melyről tévékábelek lógnak. A hajdani cselédlépcsőn próbálunk feljutni a padlástérbe. 

A körfolyosó egyes szakaszainak aládúcolását még az IKV követte el. A statikai vizsgálat során kiderült: már nincs vasalat a salakbeton körfolyosóban, a vállalkozó is csodálkozik, mitől áll még egyáltalán.

– A cselédlépcső helyére építjük a liftet, amely kiszolgálja majd a padlástér lakói mellett az első két szint lakóit is – hívja fel a figyelmet Vörös Szabolcs a tetőtéri lakások megközelítésének problémájára. – A régi főlépcsőházak födémének áttörése nem mindig szerencsés megoldás, mert az az eredeti ornamentika megsemmisülésével jár, olykor a cselédlépcső kínál megoldást. A tervezők legtöbbször további körfolyosóval oldják meg a tetőtéri lakások elérését, ami ugyan megváltoztatja a belső udvari homlokzat addigi képét, de ha igényesen oldják meg, akkor ez még bőven tolerálható – hangoztatja a kivitelező.

Ebben az esetben a ház jó üzletet tudott kötni a vállalkozóval. A kivitelező vállalta, hogy a lakások hasznából a tetőcsere mellett helyreállítja a külső és belső udvari homlokzatot a körfolyosókkal és lépcsőházakkal együtt, liftet épít, továbbá felújítja a kéményeket, az ivóvíz-, csatorna-, földgáz- és elektromos hálózatot is. Azért lehetséges ez a nagyvonalúság, mert divatba jöttek a belvárosi tetőtéri lakások, és magasabbak az árak – mondja Vörös Szabolcs.

Tetőtér-beépítés a VIII. kerületi Nap utcában. Rakják a falazóblokkokat Fotó: Teknős Miklós

A tetőtér-beépítések lelkes támogatója a korábban már idézett építész, ifjabb Reznicsek Zoltán, valamint édesapja, Reznicsek Zoltán, aki a csepeli díszműbádogos Horex Kft.-t vezeti. Mindketten a jogszabályi környezetet, a különféle szabványok avultságát kárhoztatják azzal kapcsolatban, hogy Budapesten sokkal kevesebb belvárosi ház újul meg a tetőtér-beépítéseknek köszönhetően, mint Bécsben vagy Párizsban, ahol reneszánszát éli a műfaj.

– De ez legyen a kivitelezők legnagyobb gondja! Sokkal nagyobb gát az engedélyszerzés procedúrája, ráadásul a társasházi törvény szerint a lakók négyötödének egyetértése kell ahhoz, hogy a padlástérben új albetétek jöjjenek létre. Vázrajz, földhivatali előminősítés, önkormányzati hozzájárulás, tervtanácsi ülések, módosítási igények, áttervezés, újabb ülések, újabb igények, majd kezdődik a többkörös szakhatósági engedélyeztetési folyamat – foglalja össze ifjabb Reznicsek Zoltán.

– Másik nehézség az autóparkolók kérdése

– veszi vissza a szót az édesapja. – Szabály, hogy minden új ingatlanhoz tartoznia kell egy fedett parkolóhelynek. Csakhogy egy százéves ház új tetőtéri lakásainál nem lehet mélygarázzsal megoldani a gondot. A tetőtéri lakás építője ezért kénytelen akár milliós megváltást fizetni az önkormányzatnak, amelyet továbbhárít majd a vevőre, miközben nem oldja meg a parkolást. Ha az önkormányzatok tudnának rendszerben gondolkodni, előírnák, hogy egyes foghíjakra ne újabb lakóházat, hanem csak parkolóházat lehessen építeni.

A Nap utca 3. után Vörös Szabolccsal átsétálunk a Nap utca 10.-be, ahol már lezárult egy korábbi tetőtér-beépítés. Közben elmondja, hogy ő a lakókat érzi a tetőtér-beépítés legnagyobb akadályának, mert mindenhol akad egy megrögzött ellenző. Éppen ezért megfogadta: csak akkor kezd tárgyalásba, ha a tulajdonosok között százszázalékos az egyetértés, és van megbízott tárgyalójuk.

Belépünk a 10-es szám már megújult folyosójára. Világos van, de a friss festékillatba már itt is a kukabűz keveredik. A helyreállított, stukkókkal díszített lépcsőházi falak a hajdani hangulatot keltenék, ám a látványt mindjárt a folyosó elején agyonveri szemmagasságban egy jókora kiálló doboz: az elektromos belépőszekrény. A szakhatóság nem engedi máshová helyezni. 

A helyreállított stukkók fölött műanyag kábelcsatorna kúszik végig, amely a kábeltévé-társaság tulajdona, szintén nem engedték falba rejteni.

Rostás Péter művészettörténész szerint a színvonalas megoldásokhoz szükség van az olyan háttérintézményekre, mint amilyen a fejlesztés alatt álló Magyar Építészeti Múzeum és Műemlékvédelmi Dokumentációs Központ.

Sokkal markánsabb véleményt nyilvánít Terézváros főépítésze, Matus István műemlékvédelmi szakmérnök, aki nem kevesebbet állít, mint hogy tapasztalata szerint a tetőtér-beépítések, emeletráépítések mintegy harmada elhúzódó viták forrása.

Nincs kit perelni

– A tetőtér-beépítésnek már sokadik hullámát éljük. Azóta divat, amióta van lift, és kényelmesnek tűnik egy meglévő infrastruktúra csúcsára telepedni. A meglévő infrastruktúra nálunk a historizáló belvárosi utcákat, a közműveket, a közintézményeket, a színházakat jelenti. E létező igény mögött a romantikus, Párizsban játszódó filmek életérzése húzódik, amelyhez hasonlót egy belvárosi teraszos, világos, levegős, klímás lakás kínálni tud. Nekem azonban elég rossz véleményem van a tetőtér-beépítésekről, még inkább az emeletráépítésekről. 

Gyakori, hogy a vállalkozó által ígért homlokzatfelújítások elmaradnak, vagy a feladatot kelletlenül, látszatfelújítással (csak festéssel) pipálja ki, hiszen minden épületfelújításra költött pénz nála profitcsökkenés. Egyszerű számtan kérdése, hogy a tetőtéri ingatlan értékesítéséből származó bevétel mire elég azonfelül, hogy a vállalkozónak is szüksége van haszonra. Visszatérő probléma a beázások, hangos klímaberendezések, az építés közben évekig tartó zaj és por miatti viták. Gyakran elmarad a társasház alapító okiratának rendezése, így a vevők évekig nem kerülnek tulajdonba.

Mikor perekről érdeklődöm, azt mondja: nincsenek perek, tudniillik nincs ki ellen pert indítani, miután az adott munkára létrehozott projektcéget felszámolták. A beruházó távozása és a projektcég felszámolása után minden hiba a társasház gondja marad. Jobb a helyzet persze, ha egy később is elérhető vállalkozóval szerződik a ház. 

Viszont azt javasolja a társasházaknak, hogy minél több kérdést, mit és milyen értékben vállal a beruházó, szerződésben tisztázzanak, és kérjenek biztosítékot, például letétet, tulajdonjog-fenntartást. Csak az aláírt szerződésnek van ereje, az ígéret – bármilyen jó szándékkal teszik is – az építés évei alatt könnyen elkopik. Emellett okvetlenül hasznos, ha a ház egy saját, független műszaki ellenőrt is megbíz az építkezés ellenőrzésével.

Kérdésünkre, hogy a kiadott építési engedély tartalma mire garancia, a főépítész kifejti, hogy az engedély nem kötelezettség, hanem lehetőség. Az engedély tulajdonosának a használatbavételhez csak azt kell megvalósítania, ami az engedélyben szereplő tetőtéri lakás rendeltetésszerű működéséhez kell. 

Az engedélyezési tervfázisban – a beépítések bonyolultsága miatt – ugyanakkor még sok részlet kidolgozatlan,­ ezek későbbi ­kialakítása a tervező és a beruházó felelőssége. A főépítész szakmérnöki dolgozatát Budapest világörökségi kezelési tervének hiányáról írta, bárkivel szívesen megosztja. Sok éve foglalkozik a belső kerületek épületeinek megmentésével, a tapasztalat mondatja vele, hogy a tetőtér-beépítés nem a legjobb gyógymód a belvárosi épületek akut problémáira.

Borítókép: A Hübner Udvar felújítása a Kodály köröndön, kicserélik a tetőszerkezetet, 2021. október (Fotó: MTVA/Bizományosi/Jászai Csaba)