Új épületek, amelyek feldobják Budapest arculatát

A járvány kitörésekor talán azt hittük, hogy ebben az évben nagyon sok projekt és építkezés leáll, erre azonban rácáfoltak az irodafejlesztők: 106 ezer négyzetméternyi irodaterület készülhet még ebben az évben, amennyiben senki nem ütemezi át a projektjét 2021 elejére. Nézzük hát hol, és milyen irodaházak épülnek most Budapesten!

Mostanra értünk el arra a pontra, hogy az elkészülő több tízezer négyzetméternyi új irodaterület eleget tud tenni a hazai cégek, bérlők csökkenő keresletének. Ezt mutatja a már második negyedévben növekvő üresedési ráta, ami a 2019. év végi 5,6 százalékos mélypontja után mostanra 7,3 százalékra emelkedett. De itt várhatóan még egyáltalán nincs vége az üresedés növekedésének. A budapesti irodapiac lendületes fejlődésben volt a járványhelyzet kezdetén, a fejlesztői aktivitás tovább erősödött az év első felében, és a folyamatban lévő beruházásoknál sem jelentettek be csúszásokat. A kínálat tehát szépen növekszik, erre nagyon jó példa a legutóbb bejelentett H2Offices összesen 65 ezer négyzetméteres irodakomplexum az Váci úti irodafolyosón.

Mindeközben a gazdasági visszaesés és még inkább a bizonytalanságok miatt érezhetően csökkent az irodapiaci kereslet, ez pedig visszatükröződik a pozitív nettó felszívás mellett is emelkedő üresedésben. A mutató változásáról és az egyes alpiacok sajátosságairól már egy korábbi cikkünkben beszámoltunk, most azt a több száz négyzetméternyi irodaterületet vesszük sorra az Eston elemzése alapján, amik a közeljövőben tovább bővítik a budapesti modern irodaállományt.

Ebben a félévben már meghaladta a 3,8 millió négyzetmétert a fővárosi modern irodaállomány, előreláthatólag pedig év végére, jövő év elejére 4 milliónál fog tartani.

Jelenleg a teljes állomány negyede található a Váci úti folyosón, Pest központ részesedése 17, míg a Nem-központi Pest részesedése 13 százalék. Ezt követi Buda központ és Dél-Buda, 11-11 százalékkal, ami után sorrendben a Belváros (10 százalék), Észak-Buda (9 százalék) és az Agglomeráció (3 százalék) következik.

Ehhez jön hozzá a több mint 106 ezer négyzetméter iroda 2020 második felében, amennyiben egyik projektet sem ütemezik át a következő évre.

Ezeknek több mint a 60 százaléka a Váci úton épül, de a Központi Buda alpiac is közel 13 ezer négyzetméterrel járul hozzá az irodaállományhoz a következő fél év során.

Hol, mi épülhet meg 2020-ban?

A Belvárosban a Szervita Square Building 14 900 négyzetméternyi területen kínál majd irodákat és luxuslakásokat, melyből 8450 négyzetméter lesz irodaterület. A 18 500 négyzetméteres Buda Palota (egykori nevén Postapalota) rekonstrukciója után az MNB székhelye lesz, így a bérbeadottsága már százszázalékos, és szintén az idei évben tervezik átadni. Ugyancsak Központi Buda alpiachoz tartozik a Csalogány 43 elnevezésű projekt: a Csalogány utcai foghíjtelek több évvel ezelőtt a Lidl üzletlánc tulajdonába került, a legutóbbi tervek alapján a kiskereskedelmi egység felett irodaterület, illetve közel száz lakás is helyet kaphat. A pesti Gizella Loft irodaházban már tudjuk, hogy a 8500 négyzetméterből hatezret a TÜV Rheinland InterCert Kft. fog bérelni.

A Váci úton három nagyobb projekt átadása is még idénre várható, ebből legnagyobb az Agora Hub, ahová 22 ezer négyzetméteren a BP fog költözni várhatóan jövő év elejétől. A megállapodás méretét tekintve 2019-ben a legnagyobb új bérleti tranzakció volt a magyar ingatlanpiacon. A másik a Nordic Light Trio, a több mint 13 ezer négyzetméteres bérbeadható területtel rendelkező épület bérlője egy nemzetközi egészségügyi cég lesz. A harmadik, az összesen 23 500 négyzetméter területű E épület, amely a 130 000 négyzetméteres Váci Greens irodakomplexum hat épületének egyike, ennek átadása 2020 harmadik negyedévére várható.

Tervezett irodaátadások 2020 második felében

Részpiac

Épület

Méret (m2)

Előzetes bérbeadottság

CBD

Irányi Palace

3500

0%

CBD

Szervita Square

8450

94%

Dél-Buda

Alphagon

4690

0%

Központi Buda

Buda Palota

9850

100%

Központi Buda

Csalogány 43

3250

0%

Nem-központi Pest

Gizella Loft

8500

71%

Váci út

Agora Hub

32 600

92%

Váci út

Nordic Light Trio

13 290

100%

Váci út

Váci Greens E

22 460

2%

Forrás: Eston, Portfolio

Mi lesz ősszel?

A fejlesztések dinamikus bővülését, és a járványhelyzet őszi-téli időszakra várható romlását figyelembe véve, az év végéig az üresedés további emelkedése prognosztizálható.

Az Eston számításai szerint a fejlesztések terv szerinti befejezésével az átlagos üresedés kilenc százalék fölé is emelkedhet, ugyanakkor ha néhány átadás átütemezésre kerül, akkor az üres területek aránya várhatóan nyolc százalék alatt marad.

A bérleti díjak vonatkozásában nem várható jelentős változás. Az általános üresedési ráta emelkedése és a bérlőket is érintő gazdasági bizonytalanságok hatására a bérleti díjak növekedése lelassult, egyedül az új építésű irodaházaknál mérhető jelentősebb drágulás. A kialakult helyzet ellenére a bérleti díjak csökkentése nem vált általánossá, de a bérlői kedvezmények terén nagyobb rugalmasság tapasztalható. A teljes budapesti irodapiacon általánosnak mondható a 13-14 eurós négyzetméterenkénti havidíj, míg az A kategóriás ingatlanokra jellemző átlag bérleti díj 15-17 euró négyzetméterenként.