Feléled a biatorbágyi betontorzó?

Háromszázmilliárdos fejlesztésnek indult, ma csak a betonfalak állnak belőle. De valami megmozdult a biatorbágyi szellemvárosban.

A szem már hozzászokott az autópálya mellett magasodó hatalmas betontorzóhoz Biatorbágy határában, a sofőröknek már föl sem tűnik a semmi közepén álló, félbehagyott épületrengeteg. Pedig ez lett volna az első üteme a Budapest nyugati kapujába tervezett Tóparknak.

A közigazgatásilag Törökbálinthoz és Biatorbágyhoz tartozó területen hatalmas komplexum nőtt volna ki a földből: a 2007-ben startolt beruházás tervezett összköltsége 300 milliárd forintra rúgott, 170 hektáros területén az eredeti tervek szerint irodák, lakások, szolgáltató központ, sport- és rekreációs komplexum, gigantikus bevásárló- és szórakoztatóközpont épült volna.

Amikor ma a helyszínen jártunk, nem romokat láttunk, hanem az volt a benyomásunk, mintha ezt az építkezést le sem állították volna: kimaradt pár év, de a projekt láthatóan bármikor folytatható.

Az eredetileg tervezett Tópark-fejlesztést sokan már az induláskor buboréknak tartották, és noha a válság erre minden bizonnyal rá is segített, nekik lett igazuk: a projekt már az első ütemnél elvérzett. Mindössze az irodaháznak induló betontorzó szerkezete készült el, de annak építése is félbemaradt, amikor az azt finanszírozó Eurohypo bank kiszállt a buliból.

A hitelintézet még 2007-ben kötött szerződést a fejlesztővel. Eleinte jó volt az együttműködés, aztán megromlott a felek kapcsolata: a bank 2010 novemberében függesztette fel a hitelfolyósítást, majd az addig nyújtott kölcsönöket is lejárttá tette, egy összegben követelte vissza.

A dominó beindult: a fejlesztő fizetésképtelenné vált, az alvállalkozók pénzükért topogtak, bíróság elé citálták mind a fejlesztőt, mind generálkivitelezőt, összesen mintegy 1 milliárd forintot követelve. A fizetésképtelen beruházó felszámolása 2013 őszén kezdődött meg, és bár a papírmunka még hátravan, gyakorlatilag az eljárás lezárult: mint a felszámolóbiztostól megtudtuk, a cég egyetlen vagyontárgyát, a betontorzót már eladták. A történetben a csavar, hogy vevője az egyik ki nem fizetett alvállalkozó, a Lavinamix-csoport egyik érdekeltsége.

– Mi 2010-ben építettünk a területen belső úthálózatot, műtárgyakat és hidakat. Amikor 2010 végén a bank leállította a finanszírozást, közel 600 millió forint volt a kintlévőségünk, az alvállalkozók közül messze nekünk tartozott a legnagyobb összeggel a fővállalkozó – mondja Bajnok Lajos, a Lavinamix ügyvezetője.

Akkortájt indultak meg a perek tucatjai, a Lavinamix is beperelte a fővállalkozó Deutsche General Kft.-t, ugyanígy a projektgazda EIK Kft.-t, de hiába. Amikor utóbbi cég felszámolása megkezdődött, a Lavinamix taktikát váltott: tárgyalásokba kezdett a fejlesztést finanszírozó, az országból időközben kivonult Eurohypo bankkal, amely az akkor még az EIK tulajdonában álló betontorzón – mint az a felszámolási kiírásból kiderül – 1,7 milliárd forintnyi végrehajtási joggal rendelkezett. Aztán a cég beszállt a felszámolási eljárásba, és végül hozzá került az ingatlan. A nagy kérdés, mit csinál vele?

Ahhoz, hogy a Lavinamix jól járjon az üzlettel, valamit kezdenie kell a betonrengeteggel. A hosszú távú célok között szerepel a beruházás befejezése, ennek első lépeként állagmegóvási munkálatot végeznek. A mínusz második szintről például közel 20 ezer köbméter vizet szivattyúztak ki, javították a szigeteléseket. A Lavinamix funkcióváltással tudja csak elképzelni a fejlesztést, az eredetileg tervezett, nagyságrendileg 100 ezer négyzetméternyi iroda ma piacképtelen lenne. Konferenciaszállodával egybekötött apartman-, illetve stúdiólakások kialakításában gondolkodnak, de fölmerült a kórházként való hasznosítás ötlete is.

A betontorzó eladása és az EIK felszámolásának lezárása egyben azt is jelenti, hogy ugyan ez a cégnyilvántartásban még nem látszik, de a társaság, amely az épületet korábban tulajdonolta, gyakorlatilag megszűnt létezni.

Ez faramuci helyzetet teremt, lévén a cég a fejlesztés bedőléséért a finanszírozást leállító bankot okolta, emiatt pedig kártérítést követelt tőle. Erre vonatkozó keresetét két évvel a felszámolás megkezdése előtt, 2011 szeptemberében nyújtotta be a Pénz- és Tőkepiaci Állandó Választottbíróságon. Az EIK érvelése szerint a hitelintézet pusztán azért farolt ki az ügyletből, mert a térségünkből való kivonulás volt az ára annak, hogy német anyabankja megmeneküljön: a német állam csak ezzel a feltétellel siethetett az Eurohypo segítségére a válság legsötétebb napjaiban.

Valóban igaz, hogy a 2008-ban kezdődő válság az egész német bankszektort megrázta, a Commerzbank, az Eurohypo anyacége is komoly bajba került. A német állam tőkésítette fel, amit az Európai Bizottság azzal a feltétellel hagyott jóvá, hogy a Commerzbank eladja leányvállalatát. Ez végül nem történt meg, a bank felmentést kapott alóla, cserében viszont új stratégiát kellett kidolgoznia, több országból is ki kellett vonulnia, hitelkihelyezését drasztikusan csökkentenie kellett, meglévő hiteleinek további kihelyezést is vissza kellett fognia. Az EIK szerint ez volt a finanszírozás leállításának tényleges oka.

A bank ezt nem így gondolta: álláspontjuk szerint a hitelezés felfüggesztésére, majd szerződés felmondására a beruházó magatartása adott okot.

Hogy kinek van igaza, azt a bíróságoknak máig nem sikerült eldöntenie, az viszont biztos, hogy a hitelezés leállásának időzítése végzetes volt a Tóparkra nézve. Ekkor ugyanis már 2010-et írtunk, javában tartott a válság: ez idő tájt már nem volt olyan hitelintézet, amely egy ekkora fejlesztéshez egy fillért is adott volna. Persze kérdés, mennyire lett volna piacképes a projekt akkor, ha a finanszírozás nem áll le. Erről megoszlanak a vélemények: beszéltünk olyan ingatlanpiaci szakértővel, aki eleve buboréknak titulálta a tervet, és olyannal is, aki szerint kellő átdolgozás után életképes maradhatott volna a fejlesztés.

Akárhogy is legyen, az ügyben elsőként döntő Pénz- és Tőkepiaci Választottbíróság elutasította a projektgazda kártérítési keresetét. Ekkor a cég a Fővárosi Törvényszéktől kérte az ítélet felülvizsgálatát, de az jogerős ítéletében helybenhagyta az eredeti döntést. Az EIK továbbment, a Kúriától kérte az érvénytelenítést, amit a testület idén március 3-án született ítéletében meg is tett. Ez azt jelenti, hogy a bank elleni pert elölről lehetne kezdeni – ám a cég, amely ezt megtehetné, az időközben lezárult felszámolás miatt gyakorlatilag megszűnt létezni. Pedig az összeg, amiért korábban perelt, és most újra perelhetne, nem csekély: közel 2 milliárd forint. Nagyjából ekkorára tehető a félbehagyott építkezés miatt a betontorzóban keletkezett kár, és az emiatt elvégzendő állagmegóvási munkák értéke.

A választottbíróság ítélete a Kúria szerint azért volt hibás, mert ugyan a testület nagyrészt lesöpörte az asztalról a kárigényt – tehát valamilyen szinten döntött –, viszont 60 millió forint sorsáról nem rendelkezett. Azaz nem döntött a teljes keresetről, ami elég ahhoz, hogy az ítéletet érvénytelenítsék. A Kúria a cég másik panaszának nem adott helyt: ebben az EIK azt kifogásolta, hogy számára az ítéletet követően derült csak ki: a választottbíróság elnöke a bankot képviselő ügyvédi irodának dolgozik. Ha ezzel tisztában lett volna, nem biztos, hogy, elfogadja ügyének elbírálójaként a választottbíróság elnökségében tagsággal rendelkező bírót, és lehet, kifogást emelt volna személyével szemben.

A választottbíróság honlapján megtalálható szakmai önéletrajzokból kiderül, hogy a testület elnöke valóban a bankot képviselő iroda pénz- és tőkepiaci jogásza, bankbiztonsági szakértője. Ennek tényéről az üggyel foglalkozó bíró valóban nem tájékoztatta a céget, viszont a Kúria szerint ez nem volt hiba, lévén az elnök ebben a konkrét eljárásban nem vett részt (csak egy, az elnökségben szintén ott ülő bíró). Másrészt a választottbíróság elnöke és az adott ügyben eljáró választottbíró nincs olyan alá- és fölérendeltségi viszonyban, ami miatt a bíró pártatlansága megkérdőjelezhető lehetne. Utóbbival a Tópark projektgazdája nem ért egyet, ezért az új eljárásban azt szerette volna elérni, hogy ügyét olyan testület tárgyalja, amely semmilyen módon nem köthető perbeli ellenfeléhez. Erre azonban már aligha lesz módja.

Azon a 170 hektáron, amelyre egykor a grandiózus Tópark projektet tervezték, jelenleg több cég osztozik: a betontorzót és a hozzá tartozó 10 hektáros telket megszerző Lavinamix mellett régóta tulajdonos két svájci cég, a Detap Holding AG és a Balan Two AG, néhány éve pedig egy építőiparban érdekelt orosz befektető is tulajdont szerzett. A fejlesztéshez elegendő tőkével azonban senki nem rendelkezik. Mint Berta Zsolttól, az utóbbi két cég területét és korábban a betontorzó telkét is kezelő Purple Star Kft. ügyvezetőjétől megtudjuk, a befektetőkkel folyamatosak a tárgyalások: a héten épp kínai érdeklődőket fogadnak.

Berta kiemeli, hogy az elmúlt években a Tópark eredeti terveit alaposan átdolgozták, az induláskor 300 milliárdos projektet ha nem is tizedelték, de gyakorlatilag lefelezték. A területre tervezett bevásárlóközpont aligha épül meg: noha építési engedélye még megvan, a vasárnapi zárva tartás mellett aligha látna bárki fantáziát abban, hogy egy városhatáron kívül fekvő plázába tegye a pénzét. Másrészt finanszírozót ekkora beruházásra ma sem találni. A lakásépítés még tervben van, de az eredetinél jóval szerényebb méretekben: a projektgazda ezres helyett százas nagyságrendben gondolkodik. A fejlesztés sokkal inkább az oktatás, a sport és a rekreáció irányába fordulna, kulcseleme a tó hasznosítása lenne: apartmanokból álló úszófalut, úszó éttermeket, kreatív vállalkozásokat vonzó inkubátorházakat terveznének a területre.

A tervek tehát újak, de a feladat ugyanaz: tényleges befektetőt szerezni mindehhez.