Budapesten minden további nélkül el lehet költeni ingatlanra egymilliárd forintot: a vevőre váró vityillók között gyönyörű, ám lepusztult századfordulós épület, klasszikus értelemben vett luxusvilla egyaránt fellelhető. Mint Beák Attila ingatlanértékelőtől, a Beák és Társa Ingatlaniroda vezetőjétől megtudjuk, ezek ára nemcsak az elhelyezkedéstől és a küllemtől függenek, hanem attól is, hogy milyen funkcióra alkalmasak, illetve hogy a századfordulón épültek-e vagy később. Az építész személye kevésbé fontos, kis túlzással azt mondhatjuk, hogy Ybl Miklóst leszámítva lényegtelen az ár szempontjából, hogy egy villát ki tervezett. Kevésbé számít az is, hogy híresség lakott-e benne vagy sem, ez érdemben csak az Egyesült Államokban van hatással az árra, hazánkban a vevőt nem nagyon érdekli.
Kivételek persze vannak, Aczél Mária, az Elite Ingatlan Kft. vezetője például olyan nagykövetségről is beszámolt nekünk, amely a megvásárolni kívánt villa teljes történetét ismerni akarta.
Ha a helyszínt rezidenciaként vagy követségként szeretnék használni, sokat nyom a latban, hogy az épület mennyire védhető. Ebből a szempontból a saroktelek komoly árfelhajtó tényező. Ilyen esetben a biztonsági szempontok kiemelten fontosak, az ingatlanok védettségéről, szomszédságáról már az első érdeklődéskor részletes kimutatást kérnek a keresők. Az például kizáró ok, ha a telek meredek. Emellett alapfeltétel, hogy az ingatlan reprezentációs helyiségekkel, fogadásra alkalmas nappalival rendelkezzen, külön lakhelye legyen a személyzetnek, az épülethez nagy konyha tartozzon. A gyönyörű hazai villák nem minden esetben felelnek meg ezeknek a feltételnek.
A követségek mellett a vásárlók szinte kizárólag cégek, főképp olyanok, amelyek az épületeket felújítás után bérbe adják. Ez manapság sem rossz biznisz: Budapesten az egymilliárd forintba kerülő villákat havi 2-3 millió forintért lehet kiadni, de van olyan is, amelyikért jóval többet el lehet kérni.
Az ilyen jellegű ingatlanokat keresők közt akad olyan vállalkozás is, amely Budán létesítene magánklinikát. Aczél Mária most ilyen célra is keres 4 ezer négyzetméteres ingatlant. Beák Attila olyan érdeklődőről is beszámolt, aki magánmúzeumnak való villát venne a külső Terézvárosban. Emellett ezen a környéken többen vadásznak olyan komplett épületekre, amelyeket lakóházzá tudnak alakítani: nem eladási célra vennék ezeket, hanem bérlakásként tervezik hasznosításukat. Ezek piaca most épp felfutóban van.
A vevőjelöltek közt magánszemélyek alig akadnak, ha igen, akkor általában külföldiek: jelenleg leginkább oroszok vagy ukránok és kínaiak. Ők nem feltétlen befektetők, többük saját használatra keres ingatlant. Mellettük tudunk olyan bécsi érdeklődőről is, aki szintén nem befektetőként, hanem saját magának keres budapesti villát.
Eltitkolt külső, rejtett belső
A nagyon drága ingatlanokat a közvetítők jellemzően úgy hirdetik, hogy fotó alapján még véletlenül se lehessen felismerni. A hirdetésekben gyakran a kerületet sem írják bele, csak például azt, hogy budai vagy hegyvidéki. A külső képek azért hiányoznak, mert az ingatlanközvetítők ilyenkor akár több százmilliós (jellemzően az eladási ár 1-4 százaléka) jutalékukat is bukhatják abban az esetben, ha egy kolléga vagy a tulajdonos maga megkerüli őket.
Magyarországon a közvetítésnek nincs nagy hagyománya, kultúrája, nem jellemzők azok a kizárólagos szerződések, amelyek a nyugati országokban az ingatlanost védenék. Ráadásul még a jogszabályi háttér sincs rendben. Egy másfél oldalas dokumentum szabályozza a közvetítők tevékenységét. Ugyan a képesítést előírja, de még így is boldog-boldogtalan közvetít, ha van végzettsége, ha nincs. A tulajdonosok az eladás reményében bárkinek adnak megbízást, annak ellenére hogy az illetőnek sem a szakmai tapasztalata, sem végzettsége, de még irodája sincs.
A belső képek jellemzően a tulajdonosok miatt olyanok, amilyenek: mivel az épületek berendezése jellemzően igen drága, gyakran értékes festmények is lógnak a falon, nem szokták engedni, hogy valóban vonzó képek készüljenek. Ilyesmit csak az láthat, akit a közvetítő kellőképpen ellenőrzött. Sok tulajdonos azt sem engedi, hogy az ingatlanos saját oldalára fölrakja a villa hirdetését, nem hogy nagyobb portálokra.
Az eladók többsége hazai és külföldi befektető, olyan cég, amely kifejezetten azzal foglalkozik, hogy régi villákat felújít és továbbad. Mellettük a budai kerületekben előfordul az is, hogy magánszemély válik meg nagy értékű ingatlanától.
Sok házat eleve kiadva értékesítenek. Ezek közt van például olyan 1,2 milliárdért kínált budai villa, amely a Vízivárosban, a Lánchíd, a Duna és a Vár közvetlen szomszédságában áll. Az 1890-es Ybl-épületet 2010-ben újították fel, modernizálták. Jelenleg 1400 négyzetméterének 90 százaléka ki van adva, többek között nagykövetségeknek, bankoknak és cégeknek.
A legtöbb egymilliárd forintos épület zuglói vagy Andrássy út melletti klasszikus arisztokratavilla, nehezen lehet nem konzulátusként vagy nagykövetségként elképzelni őket. Többségüket még a kilencvenes évek közepén értékesítették. Hasonló ingatlanok az előkelő budai negyedekben, így például a Gellérthegyen és a Rózsadombon, a Budapest magasabb részein is bőséggel akadnak. Közülük nem egy hatalmas, több ezer négyzetméteres ősfás telek, egykor az arisztokraták nyári rezidenciájaként üzemelt.
A diplomatanegyedben mondhatni bőséges a választék hatalmas villákból: közel 2 ezer négyzetméteres, követségek között álló háromszintes épületet ugyanúgy akad 1 milliárd körüli összegért, mint 1300 négyzetméteres romantikus palota. Utóbbi 1896 és 1898 között épült eklektikus stílusban, teljesen fel van újítva. A külső terézvárosi részeken, úgy tűnik, 1-1,2 milliárd forintért mérik a hasonló villák többségét, a kínálatban javarészt ezen az áron szerepel az ilyesmi.
A XIV. kerületi Istvánmezőn szintén ez az összeg az iránymutató: például a Stefánia úton is 1,2 milliárdért kínálnak egy 1400 négyzetméteres klasszicista palotát. A teljesen felújított épület hosszú ideig az ukrán állam követségi épülete volt. Tőle nem messze már 1,4 milliárdért adnak egy 1400 négyzetméteres palotát: az 1926-ban épült villában eredetileg lakásművészeti kiállításokat tartottak.
Törökvészen egymilliárdért olyan 800 négyzetméteres neobarokk villát is lehet vásárolni, amely 1930-ban épült, az épület szintén felújított. Könyvtárszoba, borkonyha és szauna mellett került bele 60 négyzetméteres uszoda is. Ezért az összegért a Rózsadombon is akad eladó palota: a közel 700 négyzetméteres kastély 1920-ban épült, jó állapotban van, 15 éve egy részére egy negyedik szintet is ráhúztak. Több lakást is ki lehet alakítani benne, félhektáros telkére pedig elfér még három másik társasház.
Ugyanekkora villát valamivel kisebb telken a Gellérthegyen már több mint 2 milliárdért árulnak. A reprezentatív épület 1930-ban készült historizáló stílusban, eredetileg a Pick család részére. Jelenleg üresen áll, egy cég tulajdonában van, az elmúlt évtizedekben nagyköveti rezidenciaként funkcionált. Nagyjából fél éve eladó, ami ilyen ingatlanoknál nem számít soknak: többük évekig a piacon áll.
A budai hegyvidéken igazi kuriózumok is akadnak: Aczél Mária például beszámol egy olyan régi szanatóriumról, amely egykor az úri osztály kórháza volt, ma viszont az enyészeté. Ez esetben vevő nemcsak a 3 milliárd forintos ár miatt akad nehezen a horogra, hanem azért is, mert az ilyen ingatlanok felújítására már végképp vagyonokat kellene költetni. Az ezt vállalni tudó befektető egyelőre hiánycikk a piacon.
