Kicserélt Balaton

Külföldi ingatlanvárló a hazai tengernél már gyakorlatilag nincs, viszont a hazai közönség vesz mindent, ami horogra akadt. Idén nyáron már hiánycikk volt a jó nyaraló.

A balatoni nyaralók iránt már az idei első fél évben 30-40 százalékkal több vevő érdeklődött, mint tavaly ugyanebben az időszakban, az élénkülő keresletet az ingatlanközvetítők egyértelműen érzékelték. Pedig a Balatonnál már tavaly is érezhető volt a fellendülés, azok, akik nem Budapesten vásároltak lakást befektetési célból, ott néztek körül. Ebből adódóan az idei bővülés a már eleve magasabb bázisértékhez, jobb kereslethez és emelkedő árakhoz képest törintént.

Idén a balatoni szezon a szokásosnál korábban indult: eddig mindig márciustól volt érezhető a keresletnövekedés, most viszont már januárban megkezdődött a felfutás, tudjuk meg Déry Attilától, az Otthon Centrum vezető elemzőjétől. Az emelkedés nem a befektetőknek tudható be, lévén ezen a területen a saját használatra és a befektetési célból történő vásárlásokat nem lehet olyan élesen szétválasztani, mint a fővárosban: itt inkább az a jellemző, hogy a vevők alapvetően saját használatra vesznek üdülőket, viszont reménykednek abban, hogy a válság alatt mélypontra került, most már fölfelé kúszó árak még jobban emelkednek majd. Jellemzően a családi igényeket szem előtt tartva keresgélnek: olyan ingatlant szeretnének, amelyet nyaralóként több generáció is használhat.

A szobakiadásra épült, folyamatos jelenlétet igénylő, 150-200 négyzetméteres családi házakat ma is kevésbé vásárolják: „szobáztatni\" már senki nem akar. Viszont mivel a balatoni piac nagyon felpörgött, ma ezeket az ingatlanokat is el lehet adni. Persze lassabban és komolyabb árengedménnyel, de korábban még ilyesmire sem nagyon volt példa: ezek az épületek az elmúlt években jellemzően az eladók nyakán maradtak.

A vevők többsége a Budapesttől közepes távolságra lévő kisebb családi házakat és nyaralókat keresi, nagyjából 6–12 millió forintos értékben. Ezek jellemzően olyan kétszintes épületek, amelyek 600-700 négyzetméteres telken állnak – írja körül a legfőbb keresési szempontot Déry Attila. Hozzáteszi, hogy ennél nagyobb parcellát a vevők nem szívesen vesznek, mert azzal már túl sok a munka. Hasonlóan látja a helyzetet Beák Attila, a Beák és Társa Ingatlaniroda vezetője. Elmondása szerint szintén az olcsóbb, maximum 10-20 milliós nyaralókra van nagy kereslet, és sokan érdeklődnek a felújítandó házak iránt is. Mellettük jól mennek az apartmanházak, társasházak lakásai is: ilyesmit már többen kiadási célból is vásárolnak, de mellette jellemzően maguk is használják. Ennek oka egyszerű: pusztán kiadási célra a Balatonnál lakást sem nagyon érdemes vásárolni, lévén az tényleges hasznot csak 2,5-3 hónapig hajt, télen nem igazán.

A szakemberek szerint a hazai tenger környékén a kereslet és a kínálat nagyjából fedi egymást, de azért van néhány ingatlantípus, amely egyre nagyobb hiánycikk. Tipikusan ilyenek az 5-7 milliós nyaralók, Siófokon a 10-15 milliós üdülők, a nyugati régióban pedig az olcsóbb lakások: Keszthelyen, Balatonfenyvesen, Fonyódon, Máriafürdőn, Balatonszepezden és Ábrahámhegyen többen vennének ilyesmit, mint amennyien eladnának. Ugyancsak megfogyatkoztak a kisebb társasházak építésére alkalmas siófoki vízparti telkek: nagyobbak még vannak, de olyanok, amilyeneket a befektetők meg mernének venni, gyakorlatilag alig akadnak. Emiatt van az, hogy a 800–1500 négyzetméteres vízparti parcellák akár 100 ezer forintos négyzetméteráron is eladhatók.

Annak hátterében, hogy a kisebb társasházak építésére alkalmas parcellák Siófokon aranyárban cserélnek gazdát, gyakorlatilag az áll, hogy a településen az új építésű lakások igen keresettek. Viszont a fejlesztők nagyobb beruházásokat még így sem indítanak, inkább pillanatok alatt eladható, 10–30 lakásos társasházakat húznak fel. Ezek vízparti, panorámás lakásaiért akár 800 ezer forintos négyzetméterárat is hajlandóak fizetni a vevők.

A nagyobb, 50–100 lakásos építkezések még váratnak magukra, bár ilyesmire még telek is lenne – viszont csak félmilliárd forint körüli összegért, amit lekötni a fejlesztők még a jelenlegi felfutás ellenére sem mernek. Nagyobb társasházak máshol sem épülnek, ilyesmiről Beák Attila sem számol be. Mint mondja, Lellén is csak kisebb beruházások történtek. A szakember a drágább új fejlesztések közül a balatonfüredieket emeli ki. Itt van olyan társasház, amelynek úgynevezett penthouse-lakásait még a siófokiaknál is drágábban, egymillió forint feletti négyzetméteráron kínálják – és el is tudják adni. Ehhez persze hozzátartozik, hogy Füreden a vevőkör teljesen más, a településen jellemzően a legtehetősebbek keresnek nyaralót.

A balatoni hotelek piacán szintén van már mozgolódás, bár itt a tendenciák annyira még nem egyértelműek. A CIB bank például számos szálló fejlesztését hitelezte, a kölcsönt törleszteni nem tudó egységek közül pedig több is a cégcsoporthoz került. A bank célja évek óta az, hogy megfelelő tulajdonost találva eladja ezeket, július közepén pedig akciót is hirdetett: ezen októberig kínál kedvezményesen irodákat, lakásokat, kereskedelmi ingatlanokat és hoteleket is. Mint megtudtuk, a társaság azt érzékeli, hogy az üdülőterületeken és a fővárosban lévő panziók iránt az elmúlt egy évben igencsak megugrott a kereslet: a legtöbben a Balaton és környéke, Bükfürdő és Hévíz iránt érdeklődnek. Szállodákat már többek közt utóbbi településen, legnagyobb tavunk környékén és Zalakaroson is eladtak. A vevők többsége magyar és külföldi magánszemély volt, utóbbiak főleg volt szocialista országokból érkeztek. Ugyanez a helyzet az érdeklődőkkel. A bank még számos panzión szeretne túladni, a piaci hangulat általános javulása miatt pedig bizakodó.

A Balatonnál nem csak a CIB-csoport értékesítene hoteleket és panziókat: a hirdetési oldalakon számos ilyen ingatlan is föllelhető, többet pedig ugyan nem hirdetnek nyilvánosan, de tudvalévő, hogy tulajdonosai nem ragaszkodnának hozzájuk. Arról, hogy összesen hány ilyen hotel van a piacon, érdemi információja még a Magyar Szállodák és Éttermek Szövetségének (MSZÉSZ) sincs. Tudomásuk szerint jelenleg főleg a kisebb, 20, 30, 50 szobás családi panziókat adnák el tulajdonosaik. Mint Kovács István MSZÉSZ-főtitkártól megtudtuk, az értékesítésnek mindenképpen kedvez, hogy a hoteleknek javul az üzletmenetük, és a múlt évhez képest országos szinten forgalmuk is mintegy 10 százalékkal nőtt. Azt viszont – figyelmeztet a szakember – nem szabad figyelmen kívül hagyni, hogy nagyok a területi különbségek: az országos teljesítményt a fővárosi szállodák húzzák föl, vidéken általában lényegesen kisebb a növekedés.

A Központi Statisztikai Hivatal adataiból kiderül ugyanakkor, hogy a Balatonnál az idei első fél évben majdnem 5 százalékkal kevesebb szállodaszobát üzemeltettek, mint egy évvel korábban: tavaly júniusban 12 525 ilyen helyiség várta a vendégeket, idén viszont csak 11 946. A csökkenésnek számtalan oka lehet: előfordulhatott hotelbezárás, ami a statisztikákban így csapódik le, de lehet az is, hogy épp ebben az időszakban renováltak szálláshelyeket. Igaz, szállodákat jellemzően nem szezonban újítanak föl.

A háttérben az ingatlanpiaci tendenciák és az üdülési szokások változása is meghúzódhat: ugyan az Airbnb inkább a fővárosban halássza el a hotelek elől a vendégeket, erre a Balatonnál is egyre gyakrabban van példa.

Mint ahogy ingatlanszakértőink is elmondták, pusztán ebből a célból persze kevesen vesznek itt nyaralót, hiszen azokat érdemben kiadni csak nyáron lehet. De azok a tulajdonosok ettől függetlenül sem tesznek jót a hotelek forgalmának, akik csak „mellesleg\" adják ki víkendházukat, vagy éppen átengedik használatukat azoknak a családtagoknak és rokonoknak, akik a korábbi években panziókban jó pénzért szálltak meg. Az arányeltolódást viszont jelenleg még becsülni sem lehet, ahogyan nem tudni azt sem, hogy a Balatonnál idén ezen a téren mekkora volt a növekedés. Ennek oka, hogy míg a szállodák havonta szolgáltatnak adatot a Központi Statisztikai Hivatalnak, addig a magánszálláshelyekről csak éves összesítés készül közel egyéves csúszással – emiatt a helyzetre érdemben rálátni nagyjából majd csak jövő nyáron lehet. Sőt talán még akkor sem, lévén a frissen vásárolt nyaralók családon belüli megosztása még a KSH adataiból sem fog kiderülni.