Az agglomerációt választják az építkezni vágyó családok

Kiugró mértékű felértékelődést mutatnak a főváros agglomerációjának családi ház vagy ikerház építésére alkalmas telkei. Az Ingatlan.comnak a Magyar Nemzet részére készített összeállítása szerint az 1500 négyzetméternél kisebb lakóövezeti és külterületi telkeket a Budapesttel szomszédos településeken már csak elvétve lehet húszmillió forintnál olcsóbban megvásárolni, sőt az agglomeráció északi és nyugati szektorában ennél is jóval mélyebben a zsebükbe kell nyúlniuk az építkezni szándékozóknak. Kimagaslanak az elmúlt években rendkívül felkapottá váló Dunakeszi és környékének árai, ahol az átlagos telekár harmincmillió forintra rúg. Ezen belül a legdrágább a járási központ, Dunakeszin ugyanis a szeptember eleji kínálat szerint átlagosan 35 millió forintot kell fizetni egy-egy építkezésre alkalmas telekért. – Az elmúlt egy évben igen erős érdeklődés mutatkozott Budapest északi agglomerációja iránt, melynek Dunakeszi az egyik nyertese. Ez elsősorban a főváros közelségének és a település jó infrastruktúrájának köszönhető. De hozzájárul az épülő M2-es autópálya, valamint az, hogy hamarosan emeletes vonatok állnak forgalomba a Budapest–Szob vonalon – mondta erről lapunknak Balla Frigyes, a Balla Ingatlan dunakeszi irodájának szakmai vezetője.

Mégsem az Észak-Pesttel szinte egybenőtt település telkei a legdrágábbak, hanem a hagyományosan nagyobb presztízsűnek számító Buda környéki településekéi. Budaörsön és Remeteszőlősön a hirdetési portál kínálata szerint 40-40 millióért hirdetik a telektulajdonosok a helyeket, Nagykovácsiban pedig 37 millió forint az átlagár. Szintén eléri a harmincmilliós határt a budakalászi telkek átlagos kínálati ára. Az említetteken kívül mintegy tucatnyi településen haladja meg az átlagár a húszmillió forintot. Ezek közé tartozik a Budakeszi járásból Herceghalom (25,5 millió forint), Budakeszi (22,7 millió), Telki (22,5 millió) és Budajenő (20 millió), a Gödöllői járásból Kistarcsa (22 millió) és Veresegyház (20 millió), a Pilisvörösvári járásból Üröm (28 millió), Solymár (24 millió) és Pilisborosjenő (22 millió), az Érdi járásból Diósd (25,5 millió) és Törökbálint (22,7 millió).

A felsorolásból élénk átrendeződések körvonalazódnak. Érdekes például, hogy a hosszú évekig slágernek számító Szentendre csak sokadik a listában a maga 18 milliós átlagárával. Ez a viszonylag szolid árszint minden bizonnyal annak tulajdonítható, hogy a jelentősen felduzzadt lakosságú kisváros lényegében teljesen beépült, a külső, régi szőlős-gyümölcsös részek pedig – ahol a kínálat zöme található – tömegközlekedéssel vagy autóval sem jól megközelíthetők. A Budai-hegység által körbeölelt, így más agglomerációs településekkel ellentétben visszafogottan terjeszkedő Budakeszi helyzete is különös, mert például a Budától jóval távolabbi, ám kiváló közlekedésű Herceghalom felülmúlja áraival. Az agglomeráció déli-délkeleti szektorából kiemelkedő Gyál 18,5 milliós átlagára szintén a térség legutóbbi időszakban zajló felértékelődésével magyarázható, a helyi közlekedési lehetőségek javulásával párhuzamosan. Az is jól kirajzolódik, hogy az említett árak töredékéért lehet telket vásárolni a fővárostól távolabb fekvő járásokban, illetve településeken. Az agglomerációt hagyományosan értelmezve, vagyis csak Pest megyét nézve jellemzően a fővárostól délkeletre fekvő járások a legolcsóbbak.

Ugyanakkor azt is figyelembe kell venni, hogy vannak települések, amelyeken ugyan az egyik legnagyobbnak számító hirdetési oldalon is csak egy-két telket kínálnak megvételre, a valós kínálat feltehetően jóval nagyobb. Különösen építési telkek esetében nagyon jellemző ugyanis, hogy azt csak a kerítésre kirakott „Eladó” táblával hirdetik, és sokszor csak a környéken jár szájról szájra, ha tulajdonosa megválna egy-egy jobb adottságú helytől. Éppen ezért az ingatlanközvetítőknél is arányaiban elég kevés telek fordul meg, de az alku mértéke is jóval nagyobb lehet, mint lakóházak vagy lakások esetében.

Létszámbővülés

Egyedüli megyei közgyűlésként a Pest Megyei Közgyűlés létszáma fog nőni az októberi önkormányzati választások után. Törvényi előírás szerint ugyanis a megyei közgyűlés tagjainak számát a megye lakosságszáma alapján kell meghatározni: 700 ezer lakosnál több esetén 30 képviselő, az e határ fölötti minden további 40 ezer lakos után pedig egy újabb képviselő választható. Pest megye lakossága 2019. január 1-jén 1 293 043 fő volt, amely alapján az eddigi 43 helyett 44 képviselő alkotja majd a testületet.

Mindamellett a felsorolt árakat érdemes összevetni a fővárossal. Mint két héttel korábbi cikkünkből kiderült, Budapesten egy év alatt 49 millióról 55 millió forintra nőtt az 1500 négyzetméternél kisebb építési telkek átlagos ára. A fővároson belül viszont óriási a szórás, mert míg a külső pesti kerületekben még jelenleg is el lehet csípni kisebb, építkezésre alkalmas ingatlanokat 20-25 millió forint körüli áron, addig a klasszikus budai zöldövezetet alkotó II., XI. és XII. kerületben az átlagos keresetűeknek gyakorlatilag megfizethetetlen, akár százmilliós nagyságrendű az építési telkek ára.

– A kínálat szűkülése az árak növekedésével jár együtt, ami fordítva is igaz. Ott stagnáltak vagy csökkentek leginkább a telekárak, ahol a kínálat érezhetően bővült – mutatott rá Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője. Ugyanakkor a legdrágább környékeken a kínálat csökkent, így az Érdi, a Pilisvörösvári vagy a Szentendrei járásban. Az ottani településeken jellemzően 14–18 millió forintért kaphatók telkek, amelyek fajlagos ára is magasnak számít.

– Az agglomeráció felértékelődése egyértelműen a budapesti lakásdrágulással és az emiatt bekövetkező kivándorlási hullámmal van összefüggésben. A főváros környéki települések ráadásul kiváló lehetőséget kínálnak azoknak, akik az állami támogatásokat kihasználva szeretnék felépíteni álmaik otthonát. Természetesen a másik oldalon ott van a főváros irányába történő mindennapi ingázás pénzben és időben megjelenő költsége, ezért érdemes minden lehetséges forgatókönyvet végiggondolni, mielőtt valaki kiköltözik a fővárosból – jegyezte meg a szakember.

Megáll a budapesti drágulás?

Érdemben, mintegy 14 százalékkal csökkent a fővárosi használt ingatlanok iránti kereslet a nyáron az előző évivel összevetve az Ingatlan.com adatai szerint. – Ez részben a befektetési célú vásárlók távolmaradásával magyarázható, a visszaesés ugyanis egybeesik a kiemelkedő kamatozású lakossági állampapír indulásával, amely lényegében kockázatmentesen biztosít hasonló hozamot, mint egy budapesti lakás kiadása – mondta lapunknak Balogh László, az oldal vezető gazdasági szakértője. A szakember szerint emiatt az eladások száma is visszaeshet, már csak azért is, mert a portálon mért kereslet alakulása szoros összefüggést mutat a budapesti adásvételek számával. – A kevesebb adásvétel azt is jelenti, hogy a jelenlegi árszinten kevesebb vevő dönt a vásárlás mellett, ami pedig megállíthatja vagy jelentősen mérsékelheti a budapesti használt lakások piacán ötödik éve tartó dinamikus áremelkedést – fejtette ki Balogh László.