Túlértékelt Budapest lakáspiaca

Érdemi befektetői keresletet vont ki a budapesti lakáspiacról a szuperkötvény. A jegybank friss jelentése szerint ugyanakkor a csökkenő számú adásvétel továbbra is erőteljes áremelkedéssel párosult, olyannyira, hogy a túlértékeltség kockázata jelentősen emelkedett a fővárosban. Tovább nyílt az árolló Budapest és a vidék között, a falusi csok kistelepülésein az árszint a fővárosi átlagár mindössze 14 százalékát teszi ki.

Az új ingatlanok ötszázalékos forgalmi adójának kivezetése miatt idén tetőzhetnek az átadások Fotó: Éberling András

Jelentősen megemelkedett a fővárosi lakóingatlanok túlértékeltségének kockázata, mivel a budapesti lakásárak továbbra is a makrogazdasági alapok által indokolt szint fölött vannak. A Magyar Nemzeti Bank (MNB) friss Lakás­piaci jelentése szerint bár több, a lakáspiacot meghatározó makrogazdasági mutató javult – emelkedett a családok rendelkezésre álló jövedelme, valamelyest tovább mérséklődött a munkanélküliségi ráta –, mindez nem tudta ellensúlyozni a drágulás ütemét a fővárosban. Ugyan előzetes adatok szerint 2019 harmadik negyedévében a lakásárak éves növekedési üteme mind országosan, mind Budapesten mérséklődést mutat, ez a fővárosban továbbra is 19 százalékot meghaladó mértékű áremelkedést takar. Eközben országosan mintegy 15 százalékkal nőttek az árak, vagyis tovább nyílt az árolló a főváros és a vidék között, a falusi családi otthonteremtési kedvezményben (csok) érintett kistelepülések pedig érdemi leszakadást mutatnak az ország egyéb területeihez viszonyítva. Az újfajta csok fontosságát mutatja, hogy míg a szóban forgó 2486 település átlagára 2013-ban még a budapesti árak nagyjából negyedét tette ki, 2019 első felében – tehát a falusi csok júliusi bevezetése előtt – már csak mindössze 14 százalékát. A megyeszékhelyek átlagára 2018-hoz hasonlóan 2019-ben is a budapesti árszint felét teszi ki.

A jelentés hétfői bemutatóján Nagy Tamás, az MNB főosztályvezetője hangsúlyozta, hogy a drágulás nyomán Budapest mellett több vidéki nagyvárosban is jelentősen romlott a lakásvásárlás elérhetősége. Akár egy közepes méretű lakás árát, akár havi bérleti díját nézzük, Budapest az euró­pai fővárosok között a hatodik legdrágábbnak számít, a régióból egyedül Prága előzi meg. Magyarországon azonban nem Budapesten, hanem Debrecenben a legrosszabb a helyzet, ahol több mint 12 évnyi helyi átlagjövedelemből jön ki egy átlagos méretű lakás ára.

Az új ingatlanok ötszázalékos forgalmi adójának kivezetése miatt idén tetőzhetnek az átadások
Fotó: Éberling András

Nagy Tamás arra is kitért, hogy 2019-ben mérséklődött a lakáspiac forgalma. Az adásvételek száma országos átlagban mintegy öt százalékkal csökkent, ugyanakkor míg a kistelepüléseken 2018 azonos időszakával összevetve hat százalékkal több lakás, lakóház cserélt gazdát, addig Budapesten jelentősen, 29 százalékkal esett vissza a forgalom. Ez Nagy Tamás szerint egyértelműen a Magyar Állampapír Plusz hatására következhetett be. Piaci beszámolók szerint a lakhatási kereslet most is erős, de a fővárosban a hagyományosan nagyobb befektetési célú kereslet érdemben csökkent.

Jóllehet a lakáshitelezés tovább bővült, az ügyletek még mindig több mint ötven százaléka készpénzes vásárlást jelent. Nagy Tamás szerint van még tér az egészséges bővülésre, különösen, hogy az új hitelek túlnyomó része hosszabb távra rögzített kamatozású. A jegybank szerint a bevezetése utáni első három hónapban jelentős számú babaváró kölcsönt vettek fel a házaspárok, ami elsősorban nem kiszorítja, hanem hozzájárul a lakáshitelek felvételéhez. Az MNB szerint a csok szerepe 15 százalék körül állandósult az új lakáshitelezésben.

Az új lakások kedvezményes, ötszázalékos forgalmi adójának kivezetése hatására a jegybank szerint idén tetőznek az átadások, ami 2019-ben mintegy 19 800 új lakást jelent. Jövőre 18 500, 2021-ben 16 ezer otthon készülhet el. Érdekes, hogy a 2019 után is ötszázalékos áfával értékesíthető lakások átlagos négyzetméterára sok esetben magasabb, mint a jövőre már csak 27 százalék forgalmi adóval eladhatóké. Ennek okát abban látják, hogy utóbbiaknál ez év végéig még az alacsonyabb áfakulccsal lehet a vételár részleteit megfizetni, de 2020 elején már komoly áremelés várható ezeknél.