Sarokba szorított megrendelők

Vannak, akik meglátták a lehetőséget abban, hogy szinte bármilyen árat lehet mondani és bármilyen összeget hajlandók az építtetők kifizetni, csak hogy valaki elvállalja a kivitelezést – mondta a lapunknak adott interjúban Jámbor Attila építési ügyekre szakosodott ügyvéd. Az Építésijog.hu portál szerkesztőjével az üzletszerű csalásokról, az előlegfizetés utáni látszatmunkáról, az ígérgetésekről és az építtetők jelenlegi kiszolgáltatottságáról is beszélgettünk.

Ha nem szurik ki az üzletszeru csalókat az építoipari vállalkozók közül, azt az egész ország meg fogja érezni (képünk illusztráció) Fotó: Havran Zoltán

– Milyen problémák, visszaélések jellemzők most leginkább az építési piacon?

– A jelenlegi túlfeszített helyzetben a jó szándékú, tisztességes vállalkozók is beleeshetnek abba a csapdába, hogy túlvállalják magukat. Ahogy elhagyják őket az alvállalkozóik, a munkásaik, képtelenek teljesíteni a szerződéseiket. Elég az egyik építkezésen megcsúszni, az dominóként temeti maga alá a többit.

– Találkozik olyan esetekkel, amikor eleve csalásról van szó?

– Igen, sajnos egyre többször érzem azt, hogy nem is cél a határidőre és hibamentesen létesítendő épület. Vannak, akik meglátták a lehetőséget abban, hogy szinte bármilyen árat lehet mondani és bármilyen összeget hajlandók az építtetők kifizetni, csak hogy valaki elvállalja a kivitelezést. A legsúlyosabb – és szerintem a rendőrség és az ügyészség által nem megfelelően kezelt – helyzetek azok, amikor egyértelmű, hogy a vállalkozó csak az előleg begyűjtését tűzte ki célul, de látszattevékenységen kívül nem volt szándékában munkát is végezni.

– Ennyire kiszolgáltatottak az építtetők?

– A 2008-as válságot megelőzően a megrendelők voltak erőfölényben, a vállalkozóknak szinte biztosítékmentes szerződéseket kellett aláírniuk. Ez a helyzet mára szinte teljesen megfordult. A családi házas építkezések között szinte nem is találunk olyan beruházást, amelynél a megrendelő érdemi biztosítékkal rendelkezik, és nem kell előleget fizetnie. Arról ne is beszéljünk, hogy milyen esélyekkel perel a megrendelő, ha a hibás teljesítése miatti igényeit szeretné érvényesíteni. Az építőipari cégek fluktuációja jól mutatja, mi a helyzet a kis és közepes cégeknél. Az Opten adatai szerint 2019-ben 5835 építőipari cégalapítás mellett 3755 cégtörlést tett közzé a cégbíróság.

Ha nem szurik ki az üzletszeru csalókat az építoipari vállalkozók közül, azt az egész ország meg fogja érezni (képünk illusztráció)
Fotó: Havran Zoltán

– Vagyis jellemzően a vállalkozó veri át a megrendelőt?

– Még véletlenül sem szeretném, ha az lenne a beszélgetés kicsengése, hogy a megrendelők angyalok és a vállalkozók gonoszok, akik kihasználják őket. Én is sok tisztességes építési vállalkozót ismerek, sokszor a megrendelő talál ki mondvacsinált okot, amiért a végszámlát nem fizeti ki. Ugyanakkor meggyőződésem, hogy ha a rendőrség és az ügyészség nem szűri ki az üzletszerű csalókat az építőipari vállalkozók közül, akkor azt előbb-utóbb az egész ország meg fogja érezni. Ne felejtsük el azt sem, hogy a legtöbb új építkezés valamilyen állami támogatás igénybevételével zajlik.

– Több problémával, peres üggyel találkozik, mint néhány évvel ezelőtt?

– Az ügyszámunk folyamatosan növekszik, egy átlagos napon két-három építkező keres meg bennünket, és nagyjából kéthetente egy-két vállalkozó. A legszomorúbb az, hogy az építkezők többségének nem tudunk segíteni, csak abban, hogy a jogviszony megszüntetésére lehetőség szerint jogszerűen kerüljön sor. Arra azonban, hogy a pénzét is viszontlátja, már nem tudjuk biztatni.

– Gondolom, sokan eleve húzódoznak az évekig tartó pereskedéstől.

– Ha az építtető hatékonyan érvényesíti az érdekét, akkor nagyjából fél év alatt kiderül, hogy van-e értelme végigcsinálni a több évig tartó pert. Szerencsére a peren kívüli megállapodások száma is egyre nő, mert ha a vállalkozó azt látja, hogy az építtető tényleg felkészült, akkor általában hajlandó legalább a követelés egy részét megfizetni. A megállapodás azokban az ügyekben nem lehet sikeres, amikor a vállalkozó már a kezdet kezdetén sem gondolta komolyan a munkavégzést, azaz egy könnyen eldobható céggel kellene hadakozni. Természetesen olyan esetek is vannak, amikor a megrendelőnek nincs igaza, a kivitelező pedig biztos benne, hogy jól dolgozott, ezért nem hajlandó az építtetőnek egy fillért sem visszafizetni.

– Az új lakások után fizetendő kedvezményes, ötszázalékos áfa kivezetése nem okozott fennakadást?

– Egy olyan szempontot említenék, amelyre a legtöbben nem is gondolnának, én is csak egy peres ügyben észleltem, hogy ez egyáltalán probléma lehet. Olyan esetről van szó, amikor az építkezés öt százalék áfával zajlik, de a fővállalkozó kivitelező személye még a szerkezetkész állapot elérését megelőzően megváltozik. Amennyiben a lakóház még nincs szerkezetkész állapotban a jogviszony megszűnésekor, akkor felmerülhet, hogy a már kibocsátott számlákat módosítani kell, és öt százalék helyett 27 százalék áfa fizetésére lesz köteles az építtető. Gondoljunk például arra, amikor az építtető azért mondja fel a kivitelezési szerződést, mert a fővállalkozó kivitelező súlyos hibákat követ el. Ha a felmondáskor nincs még tető az épületen, akkor az építtető nyakán marad a javítási költség, a már kifizetett vállalkozói díj, az új vállalkozó többletköltsége, akár még a normál áfakulcs megfizetésének kötelezettsége is. Ez olyan súlyú igazságtalan helyzet, amelyben a jogalkotónak is teendője van. Ezekre az esetekre olyan szabályozás lenne szükséges, amely kizárja ennek az „utolsó csapásnak”, vagyis a többletáfa megfizetésének a lehetőségét. Ilyenkor ténylegesen nem éri kár az államkasszát, hiszen lakóház épül, csak megszakad a folyamat. Azt is mondhatnánk, hogy a sarokba szorított építtetőn még az állam is keres, holott nem hiszem, hogy ez lenne a cél.

– Mit tanácsol az építkezőknek vagy az építkezést fontolgatóknak? Mire kell figyelni, hogy lehet elkerülni a bajokat?

– Az első és legfontosabb, hogy az építtetők ne sajnálják a pénzt megfelelő műszaki ellenőr bevonására. Egy jó műszaki ellenőr sokkal hamarabb megérzi, ha probléma van, és kívülállóként hasznos tanácsokat tud adni, például a felmondásra. Nem mellékesen nagyon sok pénzt tud megspórolni a hibák elkerülésével vagy még időben történő felkutatásával.

– Mi a teendő, ha felmerül az első probléma?

– A problémákat azonnal, érdemben kezelni kell, ígéretekkel nem lehet megjavítani például a rossz alapozást sem. Sok esetben tapasztaljuk, hogy a vállalkozó azzal reagál egy problémára, hogy a megrendelő fizessen még egy kis pénzt, és meg fogják oldani. A több kifizetett pénzzel azonban csak azt éri el az építtető, hogy több pénz lesz a vállalkozónál, ő pedig megrendelőként még nehezebb szívvel fog kiszállni a mókuskerékből. Ha azonban megfelelő fékekkel ellátott szerződést kötnek, akkor előre lehet kalkulálni a kockázatot. Lényeges, hogy ezt az előre kijelölt, szerződéses határt semmilyen okból ne lépjük túl, mert azzal csak növeljük a kockázatot. Ha még nem fizettük ki a munkáért járó díjat, akkor akár mással is megcsináltathatjuk, de ha előre kifizetjük a jelentős részét, akkor az sajnos nagyon rossz hatással tud lenni a vállalkozó munkakedvére.