Oszlik a homály a szürke zónában

Tovább mérséklődött szeptemberre a kiadó lakások bérleti díja, sokan feltehetően a koronavírus-járvány második hulláma előtt szeretnének – akár nyomott áron is – bérlőt találni. Eközben minden szereplő azt figyeli, hogy milyen mértékben szigorítanak a fővárosi kerületek a rövidtávú lakáskiadásban. A statisztikai hivatalnak a legnagyobb hirdetési portál adataiból készült elemzése szerint mindenesetre a belső kerületekben estek leginkább a havi díjak, ami összefüggésben áll az airbnb-ztetett lakások piacra kerülésével.

Alig érkezik turista, az airbnb-s ingatlanokat hosszú távra próbálják meghirdetni Fotó: Bach Máté

– A koronavírus első hullámára érzékenyen reagált a bérlakások piaca, estek az árak, de aztán lényegében stagnáltak a bérleti díjak – mondta lapunknak Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.

Balogh László jelezte, most, amikor nagyjából lezárult a diákok szálláskeresése, újabb csökkenés látszik a bérleti díjakban, elsősorban Budapesten.

Míg július-augusz­tusban a kiadó lakásokat havi 150 ezer forintért kínálták, mostanra 145 ezerre mérséklődött az átlagos bérleti díj. – Ez a csökkenés nem feltétlenül csak szezonális.

Szigorításra várva

– Könnyen lehet, hogy a bérlőre váró tulajdonosok azért engednek jelentősen az árból, mert tartanak tőle, hogy jön a járvány második hulláma, s ha addig nincs lakójuk, talán üresen fog maradni a lakásuk – fejtette ki Balogh László. A bérlakások pia­cát ugyanakkor nemcsak a Covid-19 befolyásolja, hanem a rövidtávú lakáskiadás, az airbnb-z­te­tés levegőben lógó szigorítása is. A szakértő szerint az eddigi nyilatkozatokból úgy tűnik, a főváros, illetve a budapesti kerületek bele fognak állni a szigorításba.

A hirdetési portál adatai alapján a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) nemrég mutatta be lakbérindexét, amelyet hónapról hónapra publikálni fog. A KSH–Ingatlan.com lakbérindexe szerint egy lakás átlagos lakbére 2015-ben Budapesten 140 ezer forint volt, ami ez év elejére 175 ezer forintra emelkedett. A Covid-19 megjelenésének hatására azonban a második negyedévben az átlagos bérleti díj 156 ezer forintra csökkent. A városokban és a megyei jogú városokban hasonló folyamat figyelhető meg: előbbiekben 2015 közepén 123 ezer, utóbbiakban kilencvenezer forint volt az átlagosan fizetett lakbér. (A megyeszékhelyekkel szemben a többi város magasabb lakbérszintjét az agglomerációkban található kisebb városok magasabb lakbérszintje magyarázza.) Az eltérés a vizsgált időszak végén is fennállt, eszerint 2020. második negyedévében a városokban 138 ezer, a megyei jogú városokban 108 ezer forint volt az átlagos bérleti díj. Az idei második negyedévben a fővárosban átlagosan 3100 forintot kellett fizetni négyzetméterenként, a megyei jogú városokban átlagosan kétezer forintot, a városokban 2200 forintot.

Alig érkezik turista, az airbnb-s ingatlanokat hosszú távra próbálják meghirdetni
Fotó: Bach Máté

Érzékeny belső kerületek

A KSH témában publikált tanulmánya szerint a fővárosban nagy különbségek vannak. Ötéves összevetésben az látszik, hogy a pesti külső kerületek mutatják a legdinamikusabb áremelkedést, amit főleg az magyaráz, hogy ezek árszintje volt a legalacsonyabb 2015-ben. Érdemes azt is kiemelni, hogy 2020 márciusában és áprilisában a pesti belvárosi árak jóval meredekebb visszaesést mutattak, ami összefügg az Airbnb-lakások megjelenésével a bérleti piacon.

Az összegzés szerint

2020 áprilisára – feltehetően a Covid-19-járvány következében létrejövő bizonytalanság és a piacra kerülő airbnb-s lakások okozta kínálatbővülés miatt – az országos árszínvonal a 2018-as szintig esett vissza.

Budapesten kerületenként legalább tíz százalékpontos csökkenésről lehet beszélni, a pesti belső kerületek esetén azonban akár több mint 15 százalékpontos esés is bekövetkezett.

Gyors változások

A lakáskiadás a magyarországi lakáspiac szürke zónájába tartozik. Szereplői közül sokan rejtőzködnek, viszonyai gyorsan változnak

– állapítja meg a tanulmányban a KSH. Érdekes, hogy 2018-ban hazánkban a népesség mindössze 4,8 százaléka lakott piaci bérlakásban, holott az uniós tagállamok átlagában ez az arány húsz százalék fölötti. Az elemzés szerint a magánlakások kiadása ugyanakkor az elmúlt években érezhetően terjedt, és mára a nagyvárosi lakáshelyzet egyik meghatározó tényezőjévé vált.

A magánbérleti piac a nagyvárosokban koncentrálódik, és mint azt a lakbérfelmérés is igazolta, a koncentráció tovább fokozódik az internetes ingatlanportálok kínálatában. Nincs ez másként az Ingatlan.com esetében sem: a hirdetések döntő többsége fővárosi lakásra szól, havi szinten átlagosan az összes hirdetés kétharmada budapesti, a községek súlya elhanyagolható. Az összeállításból kiderül, hogy a hirdetett kiadó lakások átlagos nagysága 61 négyzetméter, a ­kiadó lakások alapterületének eloszlása ugyanakkor az ötven négyzetméter körüli lakások túlsúlyát mutatja. Vagyis a bérlakások piacán a kislakásoké a főszerep. Érdekesség, hogy a közvetítők részesedése csökkenő folyamatot mutat: míg 2015-ben a hirdetések 83 százaléka közvetítő­irodai hirdetés volt, az arány a múlt évre 61 százalékra csökkent.

Inkább kert

Nemcsak a bérlakások körében, hanem az új építésű lakóingatlanoknál is komoly változásokat indított el a koronavírus. Az Ingatlan.com friss elemzése szerint az érdeklődők körében népszerűbbé váltak az új házak az új társasházi lakásokkal szemben: április eleje óta az érdeklődések több mint fele már új építésű családi, iker- és sorházakra érkezett, míg tavaly ugyanebben az időszakban még csak 42 százalékot tett ki ezek aránya. – A lakáskeresők szeretnének kerttel rendelkező lakóingatlant vásárolni. Ebben szerepet játszik a karanténhatás, a tavaszi kijárási korlátozások után ugyanis sokan a lakások helyett inkább a kerttel rendelkező ingatlanokat kezdték keresni – mondta erről Balogh László, hozzátéve, hogy az utóbbi hetekben enyhe csökkenés figyelhető meg az új lakóingatlanok iránti érdeklődések számában. Ez egyrészt a vevők kivárásával magyarázható, másrészt azzal, hogy a piacon elérhető új építésű kínálat egy része már a megfizethetőség határát súrolja.