Örülni fognak az albérletet keresők

Egyfajta kegyelmi pillanatot teremtett a járványhelyzet a rövid távú lakáskiadás újragondolására. A külföldi turisták kiesésével az érintett budapesti lakások egy része átkerült a hagyományos bérlemények közé, ami jelentős árcsökkenést okozott már egy-két hónap alatt is. Az airbnb-ztetett lakások elmúlt évekbeli járványszerű elterjedése nagyban hozzájárult a belső kerületek lakásdrágulásához és az bérleti díjak óriási emelkedéséhez. A kormány szigorító lépéséhez számos sikeres példát lehet találni európai nagyvárosokból.

Kulcspozíció. Könnyebb megfizethető ingatlant találni, mint akár csak néhány hónappal ezelőtt Fotó: Havran Zoltán

Felkavarta az állóvizet a fővárosi lakáspiacon Guller Zoltán minapi nyilatkozata. A Magyar Turisztikai Ügynökség (MTÜ) vezérigazgatója a szervezet podcast-csatornáján két hete arról beszélt, hogy újragondolják az elsősorban az Airbnb jelentette, rövid távú lakáskiadás helyzetét Budapesten, illetve hogy a kormány és az MTÜ megkezdte annak vizsgálatát, hogy valamilyen módon szabályozzák ezt a tevékenységet „ebben az átmeneti időszakban”. Guller Zoltán Amszterdamra, Párizsra, Barcelonára és Londonra hivatkozott mint olyan európai nagyvárosokra, ahol Budapesttel ellentétben szabályozzák a turisztikai célú, online platformokon történő néhány napos lakáskiadást.

Az említett Amszterdamban épp a napokban léptettek életbe az airbnb-ztetést lényegében ellehetetlenítő intézkedéseket: három belső kerületben – az ott élők jelentős támogatásával – teljesen betiltották a rövid távú lakáskiadást, de a város többi részében is nagyon szigorú előírások mellett és évente legfeljebb harminc napra lehet ingatlant kiadni ilyen módon. Londonban évente kilencven napra lehet rövid távon lakást kiadni, Párizsban városházi regisztrációt követően legfeljebb százhúsz napra. Iparági hírek szerint hasonló időbeli korlátozást jelent majd a hazai szigorítás is. A Portfolio.hu tegnapi értesülése szerint a gazdaságvédelmi operatív törzs elfogadta a javaslatot, amely szerint éves szinten százhúsz vendégéjszakára, idén október és december között harminc napra korlátoznák a rövid távú lakáskiadást. Várhatóan ezt terjesztik a kormány elé, amely már ma dönthet a kérdésben.

Járványszerű terjedés

A kérdés idehaza sem új keletű, a rövid távú kiadás elmúlt évekbeli járványszerű terjedésével újra és újra a közbeszéd része volt az airbnb-ztetés szabályozása. A részegen a folyosót összehányó fiatalokról és a hajnalban a ház csöndjét felverő turistákról hallott beszámolók, a szomszédok tiltakozása, a társasházak, majd a kerületek korlátozásra irányuló próbálkozásai rendre témát adtak a sajtónak. A szállodások és a magánlakások kiadói között régóta vita dúlt, de mivel turisztikai szempontból Budapestnek sokat hozott ez a szegmens, a kormányzati érdek elsősorban a kiadás és az adózás legális csatornákba terelése volt. A koronavírus-járványban azonban teljesen kiestek a külföldi turisták, ami egyfajta kegyelmi pillanatot teremtett a probléma rendezésére.

Kulcspozíció. Könnyebb megfizethető ingatlant találni, mint akár csak néhány hónappal ezelőtt
Fotó: Havran Zoltán

A fő problémát a járványhelyzet igazolta: az elmúlt évek budapesti lakásdrágulásában és a lakbérek jelentős emelkedésében igen komoly szerepet játszott az Airbnb. Az Ingatlan.com elemzése szerint június végén a kiadó budapesti lakások átlagos bérleti díja 150 ezer forint volt, ami tíz százalékkal marad el a járvány előtti, februári 165 ezres szinttől. Az adat különösen úgy beszédes, hogy a legtöbb vidéki nagyvárosban – ahol az Airbnb csak elvétve van jelen – nem csökkentek a bérleti díjak, sőt például Debrecenben vagy Veszprémben tovább nőttek. Ugyanakkor a portál adatai szerint a főváros belső kerületeiben jelentősen olcsóbb lett kivenni egy lakást: az I. kerületben 20, az V. kerületben 17, a VI. kerületben 15 százalékkal csökkentek pár hónap alatt a bérleti díjak, részben azért, mert a kínálat jelentősen megnőtt azzal, hogy sok airbnb-s lakást hirdettek meg hosszú távra. A VI. és VII. kerületben már az eladási árakon is látszik némi mérséklődés. Balogh László, a portál vezető gazdasági szakértője szerint a rövid távú lakáskiadás szabályozása vélhetőleg további csökkenést idézne elő a bérleti díjakban és az eladási árakban egyaránt.

Gettósodás

Bár Guller Zoltán mostani bejelentése sokakat meglephetett, kormányzati részről már korábban felmerült, hogy nem feltétlenül kedvező az óriási méreteket öltő airbnb-ztetés. Schneller Domonkos, a Miniszterelnökség Budapest és a fővárosi agglomeráció fejlesztéséért felelős államtitkár-helyettese egy tavaly őszi konferencián arról beszélt, hogy a pesti belső kerületek szellemvárossá, egyfajta „Airbnb-gettóvá” kezdenek válni, olyannyira megnőtt a turisztikai céllal kínált lakások és szobák száma.

Számszerűsítve ez azt jelenti, hogy a koronavírus előtti időszakban a csúcson akár 14-15 ezer lakás, illetve szoba is elérhető volt, de a mostani visszaeséssel is több mint tízezer aktív szolgáltatót tart nyilván az Airdna.co oldal a magyar fővárosban. A friss adatok szerint még a járványhelyzet után is csaknem háromezer ingatlan érhető el a VII. kerületben, mintegy 1900 a VI. kerületben, a szűken vett belvárosban, az V. kerületben pedig több mint 1500 kiadó ingatlan közül lehet válogatni. A lakások kétharmada az V., a VI. és a VII. kerületben zsúfolódik, e városrészekben már nincs olyan utca, sőt jóformán ház, ahol ne találnánk kiadó lakást. Az ott lakóknak számtalan kellemetlenséggel járó airbnb-ztetés miatt nem véletlen, hogy a vándorlási adatok a belső pesti kerületek lakosságának apadását mutatják. A KSH szerint 2018-ban Budapesten legtöbben a VI., a VII. és a VIII. kerületből költöztek el, a VII. kerületben az ezer főt is meghaladta a negatív vándorlási különbözet.

Lekörözött Buda

Schneller Domonkos beszédében egyébként arra is kitért, hogy mindez felsrófolta a bérleti díjakat, amelyek sok helyen a kétszeresükre emelkedtek 2013 óta. De nemcsak a bérleti díjak, a lakásárak is jelentősen emelkedtek. Az OTP Ingatlanpont korábbi – adóhivatali adatokon alapuló – elemzése szerint 2003 és 2019 között nemcsak óriási felértékelődés ment végbe Budapesten, de a hagyományos kerületi árrangsor is átalakult.

Míg 2003-ban még a budai I., II. és XII. kerület volt a három legdrágább városrész, 2019-re a csaknem egymillió forintos négyzetméteráras V. kerület vált a legdrágábbá. Érdekes, hogy bő másfél évtizede az I. kerület lakás­árai még ötven százalékkal meghaladták a VII. kerületéit, mostanra 15 százalékra csökkent a különbözet. Az annak idején a VI. kerületnél negyven százalékkal többe kerülő XII. kerületet pedig Terézváros mostanra egy hajszállal meg is előzte az árrangsorban. Az elemzés szerint ez az átrendeződés a belvárosi fejlesztések mellett a pesti bulinegyed kialakulásával, a turistákra épülő szálláskiadás, főként az airbnb-zés robbanásszerű elterjedésével magyarázható.