A Covid-hatás érződik az égbe szökő telekárakon

A járvány miatt felerősödő kiköltözési hullám és a családtámogatási, otthonteremtési lehetőségek rendkívül vonzóvá tették az agglomerációs településeket. Úgy látszik, elsősorban a főváros környéki telekárakban érződik a Covid-hatás, mivel Pest megye számos településén röpke két év alatt megduplázódott az építési telkek ára. Kedvezőtlen jelek is látszanak az építési piacon, de mivel a telkek véges kínálatúak, a drágulásuk vélhetően nem áll meg egyhamar.

Fotó: BachPekaryMate

Egy nemrég közzétett statisztika szerint a magyarországi lakásárak 2015 és 2021 között 208 százalékkal emelkedtek meg. Az árak hat év alatti megháromszorozódása az Eurostat összegzése szerint a legnagyobb mértékű az adatot szolgáltató uniós országok köré­ben – igaz, a magyar adat nem kiugró mértékű, hiszen az EU-országokban is átlagosan majdnem két és félszeres volt az áremelkedés ugyanezen hatéves időszakban, a kelet-közép-európai régió országaiban pedig szinte kivétel nélkül az átlagot meghaladó mértékű.

Átértékelt szempontok

A jelzett időszakban a telekárak Budapesten, az agglomerációban is másutt is folyamatosan emelkedtek. Különösen 2016-tól, amikor a kedvezményes lakásáfa és a családi otthonteremtési kedvezmény (csok) jelentősebb építési hullámot indított el. Csakhogy

a korábbi évek drágulása eltörpül ahhoz képest, ami az utolsó két évben látszódik a telekárak Pest megyei és Balaton környéki alakulásában.

A rendkívüli mértékű áremelkedés lényegében a koronavírus időszakát fedi le. Úgy is mondhatnánk:

ha valamiben, az agglomerációs telekárakban különösen érezhető a Covid-hatás.

A járvány hazai kitörésekor elrendelt karantén ugyanis új szempontokat hozott lakhatási kérdésekben: felértékelődtek a zöldebb, szellősebb városrészek, illetve települések, a kert, a kertkapcsolat megléte pedig sokkal többeknek vált elsődleges szemponttá. S mivel a családtámogatások, az otthonteremtési kedvezmények ugyanúgy elérhetők voltak, ez az addig is meglévő kiköltözési hullámot tovább erősítette. Beszédes, hogy a sokak által új lakás vásárlására, illetve saját családi ház építésére használt csokot éppen a járvány idején, 2021-ben vették igénybe a legtöbben. Míg 2019-ben és 2020-ban 33-33 ezer család élt a csok lehetőségével, 2021-ben 46 ezer családnak segítettek az állami milliók. A napokban kifutó jegybanki Zöldotthon program keretében kínált kedvezményes hitelek több mint felét Pest megyében igényelték, túlnyomórészt házépítésre.

Kiköltözés a városból

Pest megyére térve 2020 áprilisától két év alatt csaknem megkétszereződtek a telekárak:

a két évvel ezelőtti, átlagosan 16,4 millió forintról mintegy 30 millió forintra emelkedett az eladásra kínált belterületi, legfeljebb 1500 négyzetméteres telkek átlagára.

Az Ingatlan.com Magyar Nemzet részére összeállított adatsora szerint persze óriá­si a szórás. A legdrágább, jellemzően a főváros közvetlen szomszédságában fekvő településeken – Remeteszőlős, Budaörs, Nagykovácsi, Üröm és Budakalász – 80–100 ezer forint az építési telkek négyzetméterre vetített átlagára. A legolcsóbb érdemi kínálattal rendelkező agglomerációs településeken – Ráckeve, Pilis, Cegléd – viszont csak 12–13 ezer forint.

– Az agglomeráció fővárosi vásárlókat elszívó erejét jól szemlélteti a telekárak drágulása. A Pest megyei telekárak vonzereje nagymértékben Budapestnek köszönhető, ahol a legfeljebb 1500 négyzetméteres telkek átlagos ára 95 millió forint. Ez azt jelenti, hogy ha valaki fővárosi ingatlanépítésben gondolkodik, akkor csak a telekre százmilliós nagyságrendben kell költenie, amire rájön az építőanyagok napi szinten dráguló költsége – magyarázta a rendkívüli mértékben emelkedő telekárak mögött húzódó jelenséget Balogh László, a hirdetési oldal vezető gazdasági szakértője. Mint lapunknak kifejtette,

a nagyvárosokból az olcsóbb ingatlanárakat kínáló agglomerációs övezetekbe történő kiköltözés nemcsak Budapestre jellemző, hanem országos jelenség.

Ez egyszerre élénkíti a használt és az új ingatlanok piacát, illetve a lakásépítéseket is.

– A relatíve olcsóbb telekárak lehetőséget kínálnak arra, hogy a családok az állami támogatásokat kihasználva reálisabb költségek mellett építhessék meg álmaik otthonát, ha a piacon nem találnak az igényeiknek vagy a költségvetésüknek megfelelő új vagy használt lakást – mutatott rá Balogh László.

Észak és nyugat

A cikkünkhöz mellékelt térképen jól kirajzolódik, hogy a legdrágábbnak az agglomeráció északi, északnyugati és nyugati szektorában fekvő, Budapesthez viszonylag közeli települések számítanak. Mondhatni, hogy hagyományosan a legdrágább Budaörs, ahol a kínálatban lévő telkekért átlagosan 85 millió forintot kell fizetni – ez sok kertvárosias pesti peremkerület mellett Budafok-Tétény árszintjét is meghaladja. Hasonlóan mélyen a zsebbe kell nyúlnia annak, aki Remeteszőlősön építkezne. A kistelepülésen régóta nagyon szűkös a kínálat, jelenleg is mindössze nyolc építési telket kínálnak eladásra.

Részben éppen a szűkös kínálat indokolja a telkeknek a lakásoknál is erőteljesebb drágulását.

A telek speciális ingatlantípus, a mennyiségük egy ponton túl nem növelhető. Ha a kereslet nő egy szűkös kínálatú termék iránt, akkor a további drágulás is biztosra vehető

– mondta ezzel kapcsolatban Balogh László. A Pest megyei kínálatban jól érzékelhető a szűkülés: két éve összesen mintegy 2500 építési telket hirdettek az Ingatlan.comon, jelenleg harmadával kevesebb, alig 1700-at.

Több, a költözők körében kedvelt és az elmúlt években jelentős népességgyarapodást megélő településen jóformán hiánycikk az üres építési telek.

Ilyen helynek számít Herceghalom, ahol jelenleg mindössze négy, 1500 négyzetméternél kisebb építési telket hirdetnek kimagasló, 64,5 millió forintos átlagáron. Szintén nagyon kicsi a választék Dunaharasztiban (51 millió forintos átlagár), Kistarcsán (50 millió), Sződligeten (46 millió), Pilisszentivánon (45,5 millió), Telkiben (44 millió) és Pilisvörösváron (40 millió).

Az érdemi kínálattal rendelkező települések közül

Budakeszin drágultak a legnagyobb mértékben, 135 százalékkal az építési telkek, két év alatt 28 millióról 65,8 millió forintra.

Fóton 130 százalékkal, 46 millióra emelkedett az átlagos telekár, Pomázon 126 százalékkal, 36 millióra, Piliscsabán 120 százalékkal, 32 millióra.

A közeljövő folyamatait számos tényező befolyásolja. A járvány, majd legújabban az orosz–ukrán háború miatt az építőanyagárak szinte napról napra emelkednek, ha egyáltalán nem kell heteket-hónapokat várni valamilyen termékre. Emellett továbbra is jelentős a szakemberhiány, a jó kőművesek és más mesteremberek pedig egyre nagyobb munkadíjat kérnek. ­Balogh László szerint

a telkek drágulása folytatódhat,

mivel az eddigi áremelkedés természetes velejárója volt a lakásépítési kedv felfutásának a különböző kedvezmények, támogatások révén.

Terepmunka és szomszédok. A telkek piaca jóval heterogénebb, mint a lakásoké. Ez azt jelenti, hogy az átlagok nagyon különböző árakat, illetve nagyon sokféle adottságú telkeket rejthetnek. Két azonos méretű, akár egy utcában fekvő telek között is óriási eltérések lehetnek – még akkor is, ha gyakorlatilag ugyanannyit kell értük fizetni. Nem mindegy, milyen fekvésű az adott hely, teljesen vagy részben közművesített, vagy mindent be kell rá vezetni, van-e rajta szolgalmi jog, esetleg nyeles telekről van-e szó. Aki építkezni szeretne, annak különösen figyelnie kell arra, hogy egyáltalán építési telekről van-e szó a helyi építési szabályzat (hész) szerint, s hogy mik a beépíthetőség pontos szabályai. A hészben jellemzően előírnak minimális telekméretet a beépíthetőség feltételeként, vagy például a nyeles telek „nyelének” is el kell érnie bizonyos szélességet ahhoz, hogy az adott hely beépíthetőnek minősüljön. Ha az építési szabályzat ­például kilencszáz négyzetméterben határozza meg az építési telek legkisebb méretét, akkor hiába vásárolunk egy hétszáz négyzetméteres kertet, ott legfeljebb kertészkedésre nyílik lehetőségünk. Jóllehet a cikkünkben szereplő adatok Magyarország egyik legnagyobb ingatlanhirdetési oldalának bő adatbázisából származnak, sok telket sehol nem hirdet tulajdonosuk. Ezért aki komolyan telekvásárláson gondolkodik, annak a „guglizás” helyett mindenképpen a „terepmunka” ajánlott. Egy adott településrészen sétálva sok olyan ingatlan kerítésén láthatunk Eladó táblát, amelyet nem is láttunk korábban az interneten. Előfordulhat az is, hogy a szomszéddal beszélgetve derül ki, hogy egy nem is hirdetett, elhanyagolt telektől megfelelő ajánlat esetén megválna a tulajdonosa. Mindemellett érdemes szem előtt tartani, hogy a jelenlegi felfutó trendben sok régi tulajdonos látta meg a lehetőséget, és hirdette meg telkét jelentősen túlárazva. Sokszor a hirdetésben látott telekről a helyszínen derül ki, hogy milyen rossz adottságú, aránytalan méretű. A felülárazások miatt jóval nagyobb alkukra is lehetőség van, vagyis a telkeknél különösen igaz, hogy egészen más lehet a hirdetési és más a tényleges eladási ár.

Borítókép: Illusztráció. (Fotó: Bach Máté)