Járulékos költségek az ingatlanvásárlás során

Ne csak az árat nézzék, amikor azt fontolgatják, hogy érdemes-e már vevőként belépniük a lassan újra éledező hazai lakáspiacra! – ezt javasolja az OTP Ingatlanpont szakértője. A mérlegelés klasszikus szempontjaihoz adott újakat is az állami támogatások rendszerének idei felfrissítése.

Forrás: Világgazdaság/Kallus György

Költségvetés összeállításával érdemes készülni az ingatlanvásárlásra, nem elegendő csupán a kiszemelt lakás vagy ház árát nézni. A főbb tételeket pedig még a gyakorlottabb ingatlanvásárlóknak is érdemes időről időre áttekinteniük, mert például a támogatásokra vonatkozó szabályok gyakran változnak – hívta fel a figyelmet közleményében az OTP Ingatlanpont.

Az új építésű ingatlanok árából 15 millió forintnyi illetékmentes, ha legfeljebb harmincmillió forintba kerül
Fotó: Magyar Nemzet/Kurucz Árpád

Az ingatlanvásárlás járulékos terhei közül a legnagyobb tétel az illeték, ami alapesetben az ingatlan vételárának 4 százaléka. Az átalakított falusi csokot igénybe vevők ez alól – értéktől függetlenül – mentesülhetnek. A januárban bevezetett csok pluszhoz is jár ez a könnyítés, ám a támogatás eleve értékhatárhoz kötött, csak 150 millió forintnál olcsóbb lakásokhoz vehető igénybe, azaz legfeljebb 6 milliót lehet vele megtakarítani. Ezeket az illetékmentességeket nem kell külön kérvényezni, csak annyi a feltétel, hogy az adóhivatalhoz benyújtott adásvételi szerződésbe is írják bele: a vételár egy részét falusi csokból, illetve csok pluszból fedezik. Ha a csokfeltételek nem teljesülése miatt esetleg utóbb visszatérítési kötelezettség keletkezik, akkor az illetéket is meg kell fizetni. 

Néhány speciális helyzetben léteznek egyéb könnyítések is. Így például az új építésű ingatlanok árából 15 millió forintnyi illetékmentes, ha a lakás értéke nem haladja meg a 30 millió forintot. A 35 évnél fiatalabbak pedig, akik az első és 15 milliónál olcsóbb lakásukat/házukat vásárolják, négy százalék helyett csak két százalék illetéket fizetnek. Igaz, hogy a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) legfrissebb árindexe alapján ebbe a kedvezménybe a fővárosban legfeljebb egy minigarzon férne bele, de például az Alföldön 120 négyzetméteres átlagos családi porta is kapható a limitösszegért.

Új lakások esetében előfordulhat, hogy a végső árat olyan elem is növelheti, amit első pillantásra elfed az eladásra kínált lakás „csomagolása”. Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője szerint erre példa a társasházi lakásokhoz gyakran kötelezően megvásárolandó garázs vagy kisebb társasházaknál tároló, aminek az árát a hirdetések nem minden esetben említik, noha akár tízmillióval is növelhetik az összkiadást. Ahogyan előfordulhat az is, hogy az építendő ingatlan árától elkülönítetten, az „apróbetűs részben” közlik a közművek bekötésének külön díját, ami ugyancsak milliós többletköltség lehet.

A használt lakásoknál pedig érdemes elkérni és átnézni a lakás energiahatékonyságát és fejlesztési lehetőségeit bemutató energetikai tanúsítványt, amelyet az eladónak a lakáseladáshoz be kell szereznie.

A kiadási oldalon – az alkalmi alkukon túl is – lehetnek árcsökkentő tényezők. Közöttük a legnagyobb tétel az áfa visszatérítése lehet, ami 2024 januárjától (egyetlen kivétellel) csak azokon a kistelepüléseken és külterületeken érhető el, ahol a megújított falusi csok is hozzáférhető. Újdonság az is, hogy az 5, illetve 27 százalékos áfa-visszatérítés összege egyaránt maximum ötmillió forint lehet.

Bár az ingatlan árát nem befolyásolja, de a vásárlás költségvetését meghatározhatja, hogy a forrásoldalon mennyi lehet a hitel. Az „adósságfékszabály” általában minimum 20 százaléknyi önerőt követel meg, de egy januárban életbe lépett módosítás a fiatal (41 év alatti) elsőlakás-vásárlók esetében ezt 10 százalékra csökkentette. Egyelőre csak néhány bank biztosítja ezt a lehetőséget a fiatal elsőlakás-vásárlóknak és az igénybevételi feltételek is eltérőek lehetnek. 

A költségvetésben a forrásoldal is rejthet járulékos költségeket. Ilyen például a hitelfelvételhez kötődő közjegyzői díj, A közjegyzői költségeknél is vannak a lakásszerzéshez kapcsolódó törvényes kedvezmények.

Ha az önerő előteremtésének egy saját ingatlan eladása a tervezett forrása, annak a költségeit is indokolt beszámolni. Ide tartozhat az esetleg szükséges vevőcsábító kicsinosítás/ráncfelvarrás, valamint a meghirdetés díja. Ilyenkor egy ingatlanközvetítő segítsége is jól jöhet, aminek a költségét hagyományosan az eladó viseli, s ez a majdani eladási ár mintegy nettó 2,5–5 százalékát viheti el. 

A saját lakás árának „visszaforgatása” a végső illetékfizetést is csökkentheti. Az ilyen lakáscsere esetén csak a vagyonnövekmény, azaz a két lakás értékkülönbözete után kell megfizetni a négy százalékot. Ám ez a szabály csak akkor alkalmazható, ha az előző lakást három évnél nem régebben adták el. 

Borítókép: Illusztráció (Fotó: Világgazdaság/Kallus György)