Egyértelmű, hogy a rövid távú lakáskiadás kormányzati szabályozása csak a fővárost érinti, hiszen a külföldiek által eltöltött vendégéjszakák kilencven százaléka Budapestre koncentrálódik – mondta el lapunk megkeresésére Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője. Kifejtette, tizenötezer lakáshotelről van szó, ezek legjava pedig a belvárosban koncentrálódik. Ha összevetjük a teljes budapesti egymilliós lakásállománnyal, akkor látható, hogy ez csupán a töredékét, másfél százalékot tesz ki, mégsem elhanyagolható a készülő szabályozás hatása.
Fotó: Pixavril
Jelzésértékű, hogy Terézvárosban 2700 ilyen lakás működik, míg az összes VI. kerületi lakóingatlan darabszáma 29 ezerre tehető. A lakások jelentős, nyolc-kilenc százalékát rövid távra hasznosítják és ebben még nincsenek benne azok a lakások, ahol rendelők, irodák vagy kozmetikai szalonok működnek, azaz szintén nem lakhatási célokat szolgálnak.
A szakértő rámutatott: azzal, hogy a VI. kerületben biztosan, de a szabályozás nyomán más kerületekben is csökken az ingatlanok jövedelemtermelő képessége, az eladási áruk is csökkenni fog, pontosabban nem a nominális vételár esik rövid távon, mert az ritka, hanem a drágulás üteme fékeződik. Ennek pedig azért van vagy lesz jelentősége, mert az idei tendenciák alapján jövőre már több mint tíz százalékkal emelkedhetnek a budapesti lakásárak éves összevetésben azzal, hogy akár ezermilliárd forint is megjelenhet pluszban az ingatlanpiacon. Ez az önkéntes nyugdíjpénztári megtakarításokból és a lejáró államkötvényekből tevődik össze – visszatérnek az ingatlanpiacra a befektetők is, a folyamat pedig főleg Budapesten csapódhat le.
A két ellentétes hatás – az Airbnb miatti értékcsökkenés és a lakáspiaci élénkülés – képes tompítani a drágulást, ennek pedig van egy olyan közvetett célja is, hogy például a csok plusz megőrizhesse az értékét.
És bár a szabályozás megáll a kerületek határainál, a hatás azonban nem. Ugyanis ha a belváros drágul, az a külváros árképzését is befolyásolja, a főváros pedig referencia az olyan vidéki nagyvárosoknak, mint Szombathely vagy Debrecen. Utóbbi egyébként nem is számít sokkal olcsóbbnak, mint a főváros, lényegében egyéves késéssel követi a budapesti árszintet.
Közeli, közvetlen és közvetett hatásai is lehetnek egy ilyen szabályozó intézkedésnek. Noha a budapesti lakásállomány csak kis részéről van szó, az egyetemisták lakhatási esélyei javulhatnak azzal, ha több lesz a hosszú távra bérelhető belvárosi lakás, számukra ugyanis szempont, hogy minél közelebb legyenek az általuk választott intézményhez. Ha csupán négy-ötezerrel nő a hosszú távra bérelhető lakások száma, máris nőnek a lehetőségek, és az árak is kedvezőbben alakulnak. Ez sem áresést jelent – mondta Balogh László –, hanem azt, hogy bővül a kínálat, és ahogyan a jövedelmek is nőnek, a piac alakulásával összességében megfizethetőbbé válik a lakhatás, nagyjából állandó keresletet feltételezve. Egy olyan forgatókönyv is elképzelhető, hogy évi kilencven napban maximálják a rövid távú lakáskiadást. Ez az időszak lefedheti a nyári időszakot, amikor a legnagyobb a kereslet, a fennmaradó időszakban, azaz a tanévre pedig bővülnek a lakhatási lehetőségek.
De nem csupán az egyetemistákra igaz ez. Ha nagyobb a belvárosi kínálat és változnak az árak, az is elképzelhető, hogy a kiköltözési hullámra is hatást gyakorol mindez. Hiszen aki nagyobb lakásba szeretne költözni, már nem feltétlenül kell az agglomerációban lakhatást keresnie. Azzal pedig, hogy az egyetemisták lehetőségei bővülnek a belvárosban, felszabadulhatnak az addig általuk bérelt (gyakran többszobás) külvárosi lakások.
