Tavaly lépett életbe a magyar építészetről szóló törvény, amely alapvetően foglalja össze az építésügy és településrendezés szabályait. Az építészeti törvény része volt a korábbi Országos Településrendezési és Építési Követelmények (OTÉK), amely a megrendelői-beruházói, tervezői, kivitelezői és hatósági oldal legfontosabb jogait, kötelességeit, szabályait rögzítette. Januártól viszont új általános építésügyi rendelet váltja majd az OTÉK-ot, a TÉKA (Településrendezési és Építési Követelmények Alapszabályzata), amely január 1-jétől válik hatályossá.
Építészek szerint az OTÉK egyfajta ,,biblia”, amit minden építésügyi szakmai szereplő mint alapdokumentum hivatkozott, böngészett értelmezett folyamatosan. A TÉKA – bár több pontban eltér majd elődjétől – ezt váltja majd ki, csak egy mai korszellemnek, mai kihívásoknak, a jelen céljainak jobban megfelelő szabályozásként.
A magyar építészetről szóló törvényhez kapcsolódóan – a TÉKA alkalmazását megelőzően – az új engedélyezési hatósági eljárások részeként október 1-jétől jelentősen megváltoztak az építési engedély, egyszerű bejelentés nélkül létesített épületek legalizálásának szabályai is – tájékoztatott Jámbor Attila ügyvéd, az Építésijog.hu szerkesztője.
Mint mondta, az nem változott, hogy az építésügyi hatóság a használatbavételtől, az építkezés befejezését követő tíz éven belül tud bontást, átalakítást elrendelni, vagy bírságot kiszabni.
Lényeges változás viszont, hogy csak a tízéves intézkedési határidőn belül végzett és jogszerűtlen, például építési engedély nélküli építési tevékenységek esetén lehet fennmaradási engedélyt kapni. A jogszerűtlenül, de szakszerűen épített, a tízéves intézkedési határidőnél régebben befejezett vagy használatba vett építmény meglétének igazolására az új jogszabály alapján már csak hatósági bizonyítványt lehet kérni.
Jó hír, hogy a hatósági bizonyítványhoz, a korábbi fennmaradási engedély iránti kérelemhez képest ezen túl egy egyszerűsített műszaki dokumentációt is elég lesz benyújtani. Mivel eltelt a tíz év, ezekben az esetekben, az építtető a hatósági bizonyítvány mellé nem kap bírságot.
Hatósági bizonyítvány kérhető a tízéves intézkedési határidőn belül is a jogszerűtlenül épített azon épületekre, amelyek esetében – az építtető szerencséjére – úgy változott a jogszabály, hogy a hatósági bizonyítvány iránti kérelem benyújtásakor már nem volt építési engedélyhez, egyszerű bejelentéshez vagy örökségvédelmi bejelentéshez kötött az elvégzett munka.
Jámbor Attila kiemelte, hogy
ha az épület szakszerűtlen, vagyis nem felel meg a helyi vagy országos építésügyi követelményeknek, akkor nem lehet sem hatósági bizonyítvánnyal, sem fennmaradási engedéllyel legalizálni az épületet.
Mint mondta, már 2016-ban megszűnt az a lehetőség, hogy a közérdek sérelmével nem járó épületek a hatóságok mérlegelése alapján kaphassanak fennmaradási engedélyt, de ezt az új jogszabályok sem teszik lehetővé. A tíz évnél régebben fennálló épületek hatósági bizonyítványai esetében speciális, új előírás, hogy a helyi építési szabályzatokból csak bizonyos követelményeket kell vizsgálni, vagyis az egyébként szakszerűtlen épület erre tekintettel nem lesz szabálytalan. Érdekességként kiemelte, hogy
így az is elképzelhető, hogy olyan épületet legalizálhatunk, amelyre október 1-jét megelőzően nem kaphattunk volna fennmaradási engedélyt.
Az építtetőknek könnyebbséget jelenthet az is, hogy a kivitelezés során elkövetett eltérésekre tűréshatárt vezettek be, amelyeknél a hatóság nem szankcionálhat, ez azonban nem túl tág. A tervektől az alábbiak szerint lehet büntetlenül eltérni: a külső alaprajzi mérettől 1 százalékban, de legfeljebb 2 négyzetméterre, a beépítési magasságnál 1 százalékban, de legfeljebb 0,2 méternyire, a helyszínrajzi elhelyezéséhez képest pedig 0,1 méterre.
Jámbor Attila arra is figyelmeztetett, hogy a fennmaradási engedély hiánya komoly építésügyi bírsággal is járhat, amelyek összege igen jelentősen emelkedett. Az építésügyi bírság számításának egyik tételei, az egységárak egyebek mellett az alábbiak szerint változtak:
- A szabálytalanul épült lakó, üdülő, kulturális, nevelési, oktatási, hitéleti, egészségügyi, szociális, igazgatási rendeltetésre szolgáló épület esetében a korábbi 180 ezerről 600 ezerre,
- a kereskedelmi, szolgáltató, vendéglátó, közösségi szórakoztató, sport, szállás, iroda, ipari rendeltetésre szolgáló és egyéb közhasználatú épületeknél 250 ezer helyett 800 ezerre
- gazdasági tevékenység céljára szolgáló, tárolási, raktározási, mezőgazdasági funkciójú épületek esetében 130 ezerről 500-ra
- pince, mélygarázs, egyéb terepszint alatti építmény esetében 13 ezer forint helyett 400 ezerre
nőtt a büntetés.
Felhívta a figyelmet ugyanakkor arra is, hogy a ténylegesen fizetendő bírság nem változott ilyen drasztikus mértékben, mivel a bírság számításának másik eleme, a szabálytalan építési tevékenységhez kapcsolódó százalékos érték jelentősen csökkent, például engedély nélküli építésnél 50 százalékról, 20 százalékra, egyszerű bejelentés nélküli építésnél 30 százalékról 12 százalékra, illetve eltörölték a korábbi alapbírságokat is.
Egy üdülő 25 mégyzetméterrel történő engedély nélküli bővítése a 2024. szeptember 30-ig megindult eljárás esetében 2 510 000 forint bírsággal jár, amelyből 260 ezer forint volt az alapbírság, míg október 1-je után indult fennmaradási engedélyezési eljárásban már 3 millió forint építésügyi bírságot kap az építtető.
A szakértő szerint ez jelentős összeg, így továbbra sem é éri meg szabálytalanul építkezni.
