Három hónapja lejtmenetben az albérletárak – meddig érdemes még kiadási céllal lakást vásárolni?

Harmadik hónapja csökkennek a lakbérek mind a fővárosban, mind pedig vidéken. Ilyet legutóbb a piac öt évvel ezelőtt, a járvány időszakának közepén tapasztalt. A csökkenést az indokolhatja, hogy az Otthon start program rengeteg bérlőt szívott ki az albérletpiacról.

Fotó: Székelyhidi Balázs

Folytatódott a lakbérek csökkenése novemberben a KSH-ingatlan.com lakbérindexe szerint. Országosan és a fővárosban 0,8-0,8 százalékkal csökkentek a lakbérek októberhez képest. Így ez volt a harmadik hónap, amikor mindkét albérletpiacon csökkenés tapasztalható havi összevetésben. Éves szinten azonban a bérleti díjak továbbra is emelkedést mutatnak. Országosan a bérleti díjak 6,2 százalékkal, Budapesten pedig 5,6 százalékkal voltak magasabbak, mint egy évvel korábban – Balogh László.

Az albérletárak alakulása a fővárosban. Forrás: Ingatlan.com

Növekvő kínálat az albérletpiacon

Ennek kapcsán az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője kifejtette: – Szeptember óta jelentős változás mutatkozik az albérletpiacon az elsőlakás-vásárlóknak kedvezményes hitelt biztosító Otthon start program hatására. Az év elején az állampapír-megtakarításukat az albérletpiacra irányító befektetési célú vásárlók reménykedhettek a drágulásban, de az Otthon start program indulása rengeteg bérlőt szívott ki az albérletpiacról. Az, hogy már három egymást követő hónapban csökkent a lakbérindex, ritka esemény, legutóbb 2020-ban, a járvány időszakának közepén tapasztaltunk ilyet. Se előtte, se utána nem volt példa erre.

Az albérletpiaci drágulás kifulladásához a kereslet és a kínálat idei változása is hozzájárult. Az Ingatlan.com adatai szerint 2025-ben a kiadó lakások iránti kereslet 13,8 százalékkal csökkent 2024-hez képest. A fővárosi kerületekben 14,4 százalékos, a vármegyeszékhelyeken és megyei jogú városokban 16,7 százalékos visszaesés tapasztalható, míg a városokban összességében 7,9 százalékkal csökkent a kiadó lakások iránti telefonos érdeklődések száma.

Ezzel párhuzamosan nőtt a friss kínálat. 2025-ben több mint kilencvenezer kiadó lakóingatlan hirdetést adtak fel a tulajdonosok és ingatlanközvetítők, ami hét százalékkal több, mint 2024-ben. 

Azok a bérlők, akik év idén januárban kerestek kiadó lakást vagy házat, még csak 16,6 ezer hirdetésből válogathattak, mostanra viszont az albérletkínálat a 17,7 ezret közelíti, ami szintén lassítja a drágulás tempóját. A kereslet gyengülése és a kínálat bővülése együttesen javította a bérlők helyzetét az év második felében

 – fogalmazott Balogh László. A szakértő szerint látványos az áremelkedés lassulása éves összevetésben is. 2025 januárjában az éves albérletdrágulás tempója a KSH-ingatlan.com lakbérindex adatai szerint országosan és Budapesten is kilenc-tíz százalék körül alakult, idén novemberre viszont öt-hat százalékra csökkent.

 

A budai oldalon a legdrágább, a pesti oldalon a legolcsóbb kerület

Az Ingatlan.com adataiból kiderül az is, hogy a december elején Budapesten a bérleti díjak középértéke havi 260 ezer forintot tett ki. A legnagyobb kínálattal rendelkező kerületek közül a XIII. kerületben 260 ezer, míg a XI. kerületben 270 ezer forint a mediánérték. A legdrágább városrész a II. kerület 362 ezer forinttal, a legolcsóbb pedig a XXIII. kerület, amely 180 ezer forintos medián lakbérrel kezdte az év utolsó hónapját.

Az albérletárak alakulása országosan. Forrás: Ingatlan.com

A vármegyeszékhelyek közül Debrecenben 230 ezer, Győrben és Székesfehérváron egyaránt kétszázezer, Pécsett és Veszprémben 180-180 ezer, Szegeden 179,5 ezer, Kecskeméten 160 ezer, Miskolcon pedig 130 ezer a havi bérleti díjak középértéke.

 

Lassabb korrekció jöhet az albérletárakban

Balogh László közölte azt is, hogy a mostani kilátások alapján 2026-ban kérdéses, mennyire marad vonzó a lakásbefektetés. A lakásdrágulás üteme lassulhat, és a bérleti díjakból elérhető hozamok csökkenhetnek, ha a keresleti oldal tartósan visszafogott marad. Emellett az Airbnb-szabályozás esetleges szigorítása több kerületben is felmerülhet, ami jó eséllyel nem feltétlenül kedvez a rövid távú kiadásban gondolkodó befektetőknek. 

A szakértő szerint a befektetési célú vásárlások csökkenése hosszabb távon ismét szűkítheti a kínálatot, ezért a most látható piaci albérletár-korrekció után padlót foghatnak a bérleti díjak, és ezt követően ismét emelkedő pályára állhatnak. – A korrekció utáni albérletár-emelkedés tempója lassabb lehet, mint amit 2015 után láthattunk. Ennek viszont előfeltétele, hogy az Otthon start program hosszabb távon is elérhető legyen az első lakásvásárlóknak – foglalta össze a jövő évi várakozásokat.