Átrendeződés előtt az albérletpiac

Több tényező egyidejűleg formálja az albérletpiac alakulását, nehéz előre látni, mit tartogat az év – derült ki a lapunknak nyilatkozó szakértő szavaiból. Az Otthon start mindenképp befolyásoló tényező, és akár kínálati átrendeződés is jöhet.

Fotó: Székelyhidi Balázs

Az összképet tekintve két erő együttesen formálja az albérletpiacot 2026-ban – mondta el lapunk megkeresésére Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője. Az egyik összefüggésben van az Otthon starttal, a bérleti díjak augusztus óta csökkennek, kérdés, hogy a decemberi újbóli emelkedés trendforduló-e, vagy pedig másik ok: az árak felfelé korrigálnak, ami időről időre megfigyelhető jelenség az ingatlanpiacon.

A fix 3 százalékos hitel igénylőinek egy része az új építésű lakásokra vár Fotó: Ladóczki Balázs

Balogh László rámutatott, az Otthon start egyértelműen árcsökkentő tényező az albérletpiacon, hiszen nem egy városban és esetben fordul elő, hogy a fix 3 százalékos hitel törlesztőrészlete alacsonyabb, mint az albérleti díj. Ha pedig valaki a saját tulajdona megvételére felvett hitelt törleszti, ráadásul annak kisebb az összege, mint a bérleti díj, még inkább lakásvásárlásra ösztönöz. Különösen igaz ez Budapestre és Debrecenre, de Győrben, Székesfehérváron, Szegeden és Veszprémben is ugyanez a helyzet. A vármegyeszékhelyek közül Debrecen 230 ezer forintos medián lakbérrel kezdte az évet, míg Győrben ugyanez az összeg 200 ezer forint, Szegeden és Veszprémben pedig egyaránt 180 ezer forint.

Ugyanakkor a fix 3 százalékos hitel igénylőinek egy része az új építésű lakásokra vár – mutatott rá Balogh László. A társasházi építményi jog tavasztól lép életbe, egyúttal kérdés az önerő mértéke is. Harminc-negyvenezer a bejelentett épülő lakások száma, amint elérik azt a szintet, hogy jelzálogot lehet bejegyezni rájuk, gyorsabban gazdára találhatnak – mutatott rá a szakértő. 

Hamarabb veszik fel a hitelt a vevők és kezdik meg annak a törlesztését, ami szintén befolyásolhatja az albérletárakat.

Ami pedig a kínálatot illeti, településtípusok szerint nem ott csökkent a legjobban a kínálat, ahol a legnagyobb az albérletpiac. A fővárosi kerületekben éves összevetésben gyakorlatilag stagnálás látszik, 0,2 százalékos csökkenéssel, a megyeszékhelyeken és megyei jogú városokban viszont 5,6 százalékkal nőtt a hirdetésszám. 

Ezzel szemben 

• a városokban 9,7 százalékkal, 
• a községekben pedig 20,7 százalékkal lett kisebb a kínálat, 

ami azt jelzi, hogy a kínálati szűkülés inkább a városi térségekben volt látványos, nem pedig Budapesten vagy a klasszikus egyetemi központokban.

Másrészről viszont a keresetek és jövedelmek 2026-os növekedése magával húzhatja a bérleti díjakat is – ez lehet esetleg a már említett korrekció. Az év ugyanis sok helyen jövedelememelkedéssel indul, az albérletárak pedig a keresetekkel együtt mozognak – ez az úgynevezett albérlet-infláció – mutatott rá Balogh László. Ennek jelenlegi mértéke alacsonyabb a korábban mért 9–11 százaléknál, most 5,6 százalék volt. 

Ez nagyjából a reálbérek emelkedésének mértékével arányos.

A képet tovább árnyalja, hogy 2025 elején jelentősen nőtt az albérletkínálat, mivel az állampapírpiacról az ingatlanpiacra visszatérő vevők vásároltak elsősorban befektetési célzattal, és kiadásra hirdették meg a lakásokat. Addig jelenleg Budapesten sok helyen csak a hosszú távú bérbeadás jöhet szóba, a VI. kerület betiltotta az Airbnb-t, ez a kiadási forma vidéken sokkal kevésbé van jelen, mint a fővárosban. Az utóbb leírtak Balogh László szerint országos átrendeződést is hozhatnak a lakáskiadások szempontjából. Az albérletpiaci hozamok csökkenése miatt a befektetők a vidéki városok felé fordulnak, ezeken a helyeken pedig több új építésű lakás is kapható 1,5 millió forint négyzetméterár alatt.