Életbe lép a társasházi építményi jog — legfontosabb tudnivalók itt

Már idén elmozdulhat a kereslet az újépítésű lakások irányába. Az ok pedig nem más, mint a társasházi építményi jog, amellyel elsőre meglepőnek tűnhet, de a projektet finanszírozó bank is jól már, mert lehetséges vevőket hoz.

Fotó: Vémi Zoltán

Az új építésű ingatlanok iránt élénkülő kereslet újabb lökést kaphat azzal, hogy összefésülik a társasházi építményi jog és a kamattámogatott hitelek szabályait. A lakáspiaci kereslet kettős képet mutat: a használt ingatlanok iránti kereslet az év első hat hetében több mint negyedével elmarad az előző év azonos időszakától. Ezzel szemben az új építésű lakóingatlanoknál jóval kisebb visszaesés, sőt, ha a kategóriákat külön vizsgáljuk, az új építésű házak iránti kereslet valósággal megugrott, és már most bőven túlszárnyalja a tavalyi szintet. Ez a tendencia szinte minden településtípusra jellemző – derül ki az ingatlan.com összesítéséből annak kapcsán, hogy március elsejétől életbe lép a társasházi építményi jog.

Az olyan esetekben, ahol projekthitel is van, azaz a beruházó is vett fel kölcsönt a megvalósításhoz, érhető el a társasházi építményi jog
Fotó: Kállai Márton

Ennek lényege lényege, hogy már az építés alatt álló társasházban is keletkezhessen bejegyezhető és megterhelhető jog a vevő javára. Ez azt jelenti, hogy ha a beruházás közben csőd vagy végrehajtás indulna a tulajdonos ellen, a vevőnek akkor is megmarad a joga a kifizetett összeg erejéig – hasonlóan ahhoz, mintha jelzálogjoga lenne.

Erre a piaci alaphelyzetre érkezett a kormány legutóbbi bejelentése, amely összehangolja a társasházi építményi jogot 

• a kamattámogatott hitelekkel, 
• köztük a CSOK Plusszal, 
• a 3 százalékos kamattámogatott hitellel,
• és az Otthon Start Programmal. A társasházi építményi jog március elsejével hatályba lépő új szabályai lehetővé teszik, hogy a vásárlók már a „tervezőasztalról” vett lakásokra is hitelképes pozícióba kerüljenek. Ez azért kulcsfontosságú, mert a támogatott hitelek immár szakaszosan, az építkezés aktuális készültségi fokához igazodva is folyósíthatóvá válnak, miközben a vevő bejegyzett joga biztonságot és zálogjoggal terhelhető fedezetet nyújt a bankok számára. Eddig az volt a „főszabály”, hogy a hitelt egy összegben, a használatbavételi engedély (vagyis a "beköltözhető" állapot) után utalják.

Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője lapunk megkeresésére elmondta, a jogszabály a kereteket biztosítja, de a részletkérdéseket a bankok válaszolják meg. Kifejtette, az olyan esetekben, ahol projekthitel is van, azaz a beruházó is vett fel kölcsönt a megvalósításhoz, érhető el a társasházi építményi jog. Sőt, akár ugyanaz a bank adhatja a projekthitelt, mint amelyik a lakásvásárlóknak nyújt kölcsönt.

Az óvadéki számlán lesz a pénz

A felvett, akár szakaszosan folyósított hitel nem a beruházóhoz és nem is a vevőhöz, hanem egy úgynevezett óvadéki számlára kerül. A szabályozás nem írja elő, hogy a lakásfejlesztési projektet finanszírozó banknak és a vevő lakáshitelét nyújtó banknak ugyanannak kell lennie, arról viszont már írtunk korábban, hogy társasházi építményi jog bejegyezhetőségét csak úgy engedik a pénzintézetek, ha a projektet biztonságosnak látják. Márpedig ahol önerő és projekthitel is van, a jelek szerint megfelelő.

Ahogy Balogh László hozzátette, sok pénzintézet eddig nem is szívesen folyósított projekthitelt, azonban egy 50-100 lakásos társasházi projekt esetében sok leendő vevőt jelent az, ha ingatlankölcsön igénybevételével vásárolhatnak. Ez lényegében garantálja a pénzintézetnek, hogy a beruházás jó eséllyel megtérül, megéri a projektet finanszírozni, az Otthon start pedig főleg vonzóvá teszi az újépítésű lakás vásárlását. Ahogy a szakértő fogalmazott, javul a beruházó és a bank kapcsolata, és a négyzetméterárak is csökkenhetnek. További részletkérdés még, hogy a lakás használatbavételekor kell-e elkezdeni a törlesztést, vagy már korábban. Ha az utóbbi (vagy van rá lehetőség), az lényegében a négyzetméterárakat is csökkentheti.

Mindez Balogh László szerint jelentősen élénkíti a piacot és ez már rövid távon, a második negyedév végén is megmutatkozhat. Ez pedig azzal jár, hogy vevőket von el a használtlakás-piacról, hiszen ha valaki használtból újba költözik vagy az első lakása újépítésű, az kikerül a használtpiac körforgásából vagy be sem kerül oda. Ez pedig korrekciót jelenthet a használtlakás-árakban, ami nem feltétlenül csökkenésben mutatkozik meg, hanem a drágulás mértékének változásában. Ráadásul jelenleg vannak is olyan városrészek, ahol csupán minimálisan kerül többe egy négyzetméternyi újépítésű lakás.