Máshol lehetetlen, ami itthon lehetséges

Budapest és persze a magyar ingatlanpiac sem tudta kivonni magát a világban tapasztalt árnövekedés alól. Ugyanakkor itthon van kilátás a tulajdon szerzésére még úgy is, hogy az árak növekedése vélhetően inkább csak lelassul.

Fotó: AFP/DALE DE LA REY

Próbált már ingatlant venni Hongkongban? Nem vicc, évek óta stagnál az ottani lakóingatlan-piac, olcsón venni, drágán eladni pedig tőzsdei alapszabály. A kereslet fellendítésére és az évek óta legalacsonyabb hitelfelvételi kedv fellendítésére irányuló számos intézkedés ellenére az ingatlanárak ott továbbra is a 2016 óta mért legalacsonyabb szinten vannak. Magyarázat: túlkínálat van és gyenge a gazdasági aktivitás. A kínai kormányzati adatok szerint az árak 28 százalékkal csökkentek a 2021-es csúcshoz képest. A kormányzati erőfeszítések – mint például a külföldi vásárlókra kivetett többletadók eltörlése és a jelzálogszabályok enyhítése – nem eredményeztek fellendülést. Így lényegében már kevés eszköz maradt a kormányzat kezében a belföldi piac ösztönzésére. Az iparág számára a következő logikus lépés Kína szárazföldi részének megcélzása lenne, ahol a tőzsde hatalmas vagyonokat hozott a befektetőknek, téglába (lakásba) forgatni a vagyont pedig mindenhol jó üzlet. Természetesen a feltett kérdés inkább maliciózus, hiszen a hongkongi ingatlanárak a világ öt legmagasabbja között vannak.

 A legújabb jelentések szerint a városközponti lakásoknál a négyzetméterárak középértéke 25 946 dollár, forintra átszámolva 8,5 millió forint.

 Ez a világ legdrágább helyei közé sorolja Hongkongot. Budapesten például egy városközponti 64 négyzetméteres lakást akár még Otthon start hitelre is meg lehet venni (1,5 milliós négyzetméteráron, Hongkongban hasonlót 544 millió forintért - majdnem hatszor nagyobb összegért. Nyilvánvaló, hogy ennél van drágább, Budapesten is találni milliárdos lakásokat a belvárosban, csakhogy a luxuslakáspiac Hongkongban bőven 35 ezer dollár feletti négyzetméterárakat produkál.
 

Mindenhol nőttek az árak
 

A világ nagyvárosaiban az ingatlanárak hosszú távú emelkedése általános jelenség, és alapvetően független attól, hogy keleti vagy nyugati metropoliszról beszélünk. Ennek fő okai a gyors urbanizáció, keleten a növekvő népesség és a korlátozott beépíthető terület, valamint az a tény, hogy a nagyvárosi ingatlan sok befektető szemében biztonságos értékmegőrző eszköz. Ezek a tényezők együtt folyamatosan felfelé hajtják az árakat, különösen olyan helyeken, mint Hongkong (ahol nagyon erősen hat a piacra a helyszűke), Szingapúr, London vagy New York. Az extrém drága nagyvárosok közé tartozik  Párizs és Genf, Zürich, Los Angeles vagy München. Az utóbbi három abból a szempontból kilóg a sorból, hogy egészséges lakóingatlan-piaca van, magyarán lehet az agglomerációban, helyi szinten mérve megfizethető otthonokat találni. (Persze ha luxusról van szó, nyilvánvalóan Monaco viszi a pálmát, semmi sem drágább egy szép panorámájú monacói garzonnál, már ha van ilyen.)
 

Ugyanakkor nem igaz, hogy minden nagyvárosban drasztikus drágulás figyelhető meg. Az elmúlt 2-3 évben több metropoliszban – például Berlinben, Stockholmban, Vancouverben vagy Sydney-ben – megtorpant vagy vissza is esett az ár.

 Ennek oka leginkább a magas kamatkörnyezet, a szigorodó hitelfeltételek, valamint az, hogy egyes piacokon az árak korábban túl gyorsan nőttek, így elkerülhetetlen volt egy korrekció. Lassan talán ebbe a körbe lesz sorolható Budapest is. Összességében a globális trend az, hogy a nagyvárosok továbbra is drágák és hosszú távon valószínűleg még drágulnak is, de a rövid távú mozgások egyre inkább helyi gazdasági és pénzügyi tényezőktől függnek. A közös mintázat tehát megvan, de a mérték – hogy mennyire „drasztikus” – városonként nagyon eltérő lehet.
 

Hatás–ellenhatás
 

A városi ingatlanárak emelkedése két dolgot generált. Az árszint egyrészt visszahozta a városokba az ingatlanfejlesztőket, másrészt a városi ingatlanok árnövekedése alaposan „megtolta” a vidéki, különösen az agglomerációs ingatlanárakat, sok esetben a külterületek és a belterületek árai összeértek. (Nem négyzetméter-, hanem lakásár tekintetében, amit nem érdemes pusztán négyzetméterben kalkulálni. Egy jó elrendezésű, jó adottságú, 80 négyzetméteres városon belüli lakás használati értéke semmiben sem különbözik egy 120 négyzetméteres kertes házétól.) Nagyjából ez a tendencia figyelhető meg a hazai lakóingatlan-piacon, amely sajátos kihívás elé néz. Ez pedig nem más, mint az Otthon start program.
A program lényege, hogy az államilag támogatott, fix 3 százalékos kamatozású lakáshitel olyan pénzügyi feltételeket teremt, amelyek jelentősen csökkentik a magántulajdonhoz jutásnál a belépési küszöböt. 

A piaci hitelekhez képest lényegesen alacsonyabb törlesztőrészlet olyan háztartásoknak is lehetővé teszi az ingatlanvásárlást, amelyek korábban a magas kamatterhek miatt nem tudtak vagy nem mertek volna lakáshitelbe vágni. 

Sőt, nyugodtan lehet számolgatni a törlesztőrészlet és albérleti díjak között. A cél az volt, hogy a törlesztők úgy alakuljanak, mint az albérleti díjak. Logikus, hogy a legtöbben a magántulajdonot választják azért a havi összegért, amit egyébként lakhatásra költenek.
A konstrukció kiszámítható, hosszú távon stabil finanszírozást kínál. Ez azért különösen fontos, mert az első lakásukat kereső fiatalok és pályakezdő családok jellemzően még nem rendelkeznek olyan tartalékokkal, amelyek fedezni tudnák a magas kamatkörnyezet kockázatait. A kedvezményes hitel viszont olyan havi terheket eredményez, amelyek biztonságosan vállalhatók a tipikus, kezdő életszakaszhoz kapcsolódó jövedelmi szinteken is.
Az alacsony kamatozás a hitel maximális összegével együtt azt jelenti, hogy már nem csupán a legkisebb lakások elérhetők az első vásárlók számára, hanem a valódi életkezdéshez szükséges méretű otthonok is szóba jöhetnek. A program így nem csupán a lakáshoz jutást gyorsítja fel, hanem a családalapítás ütemét és biztonságát is kedvezően befolyásolja. A kedvezményes konstrukció kiszélesíti azok körét, akik egyáltalán megjelenhetnek a vásárlói oldalon. A fiatalok korábban hosszú évekig voltak kénytelenek albérletben élni vagy családi támogatásra várni. A 3 százalékos hitel viszont lehetőséget ad arra, hogy már néhány évnyi munka – így az önerő megszerzése –után reális alternatíva legyen a saját tulajdon megszerzése. Az Otthon start ezért gyakorlati értelemben valóban közelebb hozta a lakástulajdont az első vásárlóknak. A kedvezményes kamatozás, a kiszámítható futamidő és a magasabb hitelkeret együttesen olyan feltételrendszert hozott létre, amely hozzáférhetővé teszi az ingatlanpiacot azoknak a fiataloknak, akiknek ez korábban távoli cél volt.
 

Visszatérve a hatásokra
 

Nem egészen véletlen megjegyzés, hogy a hazai ingatlanpiacnak meg kell küzdenie az Otthon starttal. A cikk elején említett városok egészségtelen szintre jutása abból eredt, hogy a megnövekedett igényeket egyre drágább újonnan épített lakásokkal igyekeztek lefedni, ami egy felfelé tartó árspirált eredményezett. Se fejlesztés, se jó áron megszerezhető lakás nincs az említett piacokon, a bérleti díjak pedig elszálltak. Ehhez képest az Otthon start perspektívát kínál a vásárlóknak, de egyben befolyásolja a fejlesztési költségeket, mi több, a lakások értékébe beépülő pszichózist is. Magyarán a program kicsit mindenkit visszahúz a földre. A fejlesztőt, hogy hatékonyan, jó minőségű (jól tervezett), 1-2 milliós négyzetméteráron eladható lakásokat építsen és kicsit a vevőket is, akiknek nyilvánvalóvá teszi, hogy az ingatlantulajdonért meg kell fizetni az árat, mint a világon mindenhol.
Ami viszont nagy kérdés, hogy a magyar nagyvárosokban az ipari fejlődés nyomán hogyan alakul majd az urbanizáció. Itthon Debrecen a legjobb hőmérő. A betelepülő nagyvállalatok miatt több ezer új lakos döntött úgy, hogy Debrecenbe vagy a város külső részeire költözik, emiatt az ingatlanárak budapesti szintre kerültek. Ilyen még nem fordult elő a város életében, pedig Miskolccal és Szegeddel együtt már átesett egy-két urbanizációs robbanáson az eltelt öt-hét évtizedben. Az, hogy mi lesz akkor, ha az urbanizációs nyomás tovább fokozódik, azért érdekes, mert a kereslet tovább nő, miközben a befektetők az Otthon startos igényekre alapozva futtatják ki (2-3 év) a fejlesztéseiket. Így a használt lakások ára száll majd el és kerül ki a kedvezményes körből. Erre  válaszul a fejlesztők az igényektől függően vágnak majd bele a drágább ingatlanok fejlesztésébe. Mindez hektikus piaci mozgásokat feltételez.
Ám ha ezzel a két hatással, ellenhatással képes lesz megbirkózni a hazai ingatlanfejlesztő szakma, akkor a magyar, különös tekintettel a budapesti, debreceni és szegedi ingatlanpiac még évtizedekig megőrizheti egészséges mivoltát.

Borítókép: Hongkong felhőkarcolói madártávlatból (Fotó: AFP/DALE DE LA REY)