Sokakat csábít vásárlásra a babaváró

Hosszú távon egyre nagyobb számban jelenhetnek meg azok a vevők, akik a babaváró támogatás híján nem terveztek vásárolni, de ennek segítségével belépnek a lakáspiacra – jelentette ki lapunknak adott interjújában Banai Ádám. A Magyar Nemzeti Bank pénzügyi rendszerek elemzése igazgatóságának vezetője arra is rámutatott, hogy mivel a falusi csokos településeken az elmúlt időszak adásvételei­nek csaknem fele tízmillió forint alatti ügyletet jelent, a támogatás akár önmagában is lehetőséget ad ingatlan vásárlására. Bár a jegybanki szakember szerint az egyértelművé tett áfaszabályozással a bizonytalanság elmúlt az új lakások piacán, a kedvezmény kivezetésével a hazai lakásállomány amúgy is alacsony megújulási mutatója tovább fog romlani.

Banai Ádám: A falusi csok remélhetőleg valós segítség az ottani lakosság megtartásához és újabb családok odaköltözéséhez Fotó: Mirkó István

– Az év végével megszűnik az új építésű lakások kedvezményes, ötszázalékos áfakulcsa. Mit okoz ez a piacon?

– Az új építésű lakásoknál kulcskérdés a forgalmi adó mértéke. A helyzet egyértelmű: jövő január 1-jétől az áfa visszaemelkedik 27 százalékra. Ugyanakkor a tavaly november eleji intézkedéssel az addig kiadott engedélyekre és egyszerű bejelentésekre – a 2023 végéig értékesített ingatlanoknál – továbbra is érvényes lesz az ötszázalékos áfa. A bizonytalanság tehát elmúlt, ami nagyon fontos. A kedvezmény kivezetésével azonban egyértelműen megmutatkozik az a hatás, amelyet vártunk.

– Mit vártak?

– Lényegesen kevesebb új beruházást indítanak el, mint az ezt megelőző években. Az idei harmadik negyedéves budapesti adat sokatmondó: mindössze 770 új lakás építését jelentették be a fejlesztők, holott a korábbi években háromhavonta két-háromezer új lakás jelent meg a fővárosi piacon. Már a korábbi Lakáspiaci jelentésekben is jeleztük, hogy 2020-tól érdemi visszaesés lesz a lakáskínálatban. Végül ez persze kicsit eltolódva jelentkezik, mert a 2019-es átadások csúszhatnak. A megszűnő bizonytalanság miatt ugyanis a korábbi építési engedéllyel rendelkező fejlesztők kicsit nyugodtabban terveznek, hiszen nem kell mindenáron minden lakásukat még az idén átadniuk.

– Hogy ítéli meg a jegybank az áfakérdést?

– Nemzetgazdasági, versenyképességi szempontból kiemelten fontos, hogy milyen az ország lakásállománya és hogy milyen áron lehet lakáshoz jutni. A kínálat eltűnése az egyébként is alacsony megújulási rátát tovább fogja rontani, ami probléma. Az eltűnő kínálat pedig az árakat is növelheti.

– Azt mondják, hogy az évi tíz-ötven lakást építő közepes cégek egyszerűen eltűntek a piacról.

– A nagy fejlesztők előnyben vannak, hiszen elég tőkeerősek ahhoz, hogy bele tudjanak vágni néhány 27 százalékos forgalmi adójú projektbe is, vállalva annak minden kockázatát, például azt, hogy a drágább lakások eladása lassabb lesz. A legnagyobbak már elindítottak olyan fejlesztéseket, amelyeket csak a 27 százalékos áfával fognak tudni értékesíteni. Az évente néhány tíz lakást felépítő cégek viszont olyan modellben működnek, hogy gyorsan értékesíteniük kell a lakásokat, hogy az ebből származó profitból el tudják indítani a következő beruházást. Ha lassabban tudják eladni a lakásokat, az számukra már túl nagy kockázat, amelyet nem tudnak vállalni.

– Hová tűnnek el ezek a vállalkozások?

– Ez számunkra is nagy kérdés. Az egyik lehetséges irány az lehet, hogy kisebb házak, családi házak építésére fókuszálnak a jövőben. Több ilyen méretű cég viszont éppen a lakáspiaci ciklus felfutásával, a hullám meglovagolásával jelent meg a piacon. Főként azok a cégek válnak köddé, amelyek nem rendelkeznek túl nagy múlttal. Ugyanakkor az általuk foglalkoztatott munkaerőre természetesen továbbra is komoly igény mutatkozik.

Banai Ádám: A falusi csok remélhetőleg valós segítség az ottani lakosság megtartásához és újabb családok odaköltözéséhez
Fotó: Mirkó István

– Milyen nagyságrendben jelent meg a babaváró támogatás az ingatlanpiacon?

– Noha a bankok felmérése alapján sokan jelölik meg valamilyen formában a lakáscélt, ez a piaci adatokból egyelőre nem köszön vissza, illetve többféle lakáscél is lehetséges a vásárlástól a felújításig. Azt gondoljuk, hogy hosszú távon egyre nagyobb számban jelenhetnek meg azok a vevők, akik a babaváró kölcsön híján nem terveztek vásárolni, de ennek segítségével belépnek a lakáspiacra.

– Az öt- és a 27 százalékos áfa közti különbözet akár fel is emésztheti a babaváró támogatás tízmillió forintját.

– A babaváró kölcsönnél hangsúlyos, hogy szabad felhasználású. Természetesen új lakás vásárlásánál vagy ház építésénél a kétféle áfakulcs közti különbözet kitehet akár tízmillió forintot is. Ugyanakkor az adásvételek döntő többségében használt ingatlanokról van szó. A régi építésű lakásoknál ez a probléma nem merül föl. Ugyanakkor a gazdaságvédelmi akcióterv részeként jövő január 1-től a falusi családi otthonteremtési kedvezménnyel érintett kistelepüléseken a háromgyerekes családok akár ötmillió forint áfa-visszatérítést is kaphatnak az építés, a bővítés vagy a korszerűsítés költségei után.

– Friss jelentésük szerint valamelyest mérséklődött az áremelkedés mértéke. Ebből le lehet már vonni hosszabb távú következtetéseket?

– A befektetési keresletben csökkenés látszik. A Magyar Állampapír Plusz egyértelműen versenyképes alternatívát nyújt az ingatlanbefektetéssel szemben. Az is számít, hogy lélektani szintet értek el a lakásárak, ami csökkentheti az érdeklődéseket. Elég csak annyit mondani, hogy Budapest belvárosában rendszeressé váltak az egymillió forint körüli négyzetméterárak. Ugyanakkor támogató hitelkörnyezet segíti a keresletet, hiszen továbbra is nagyon alacsonyak a kamatok.

– Az évek óta tartó drágulás ellenére viszont még mindig több a készpénzes vevő.

– Van tér további egészséges bővülésre a lakáshiteleknél. Fontos, hogy megfelelő keretek között zajlik a hitelezés, az újonnan kötött ügyletek 98 százaléka már valamilyen kamatrögzítéssel történik. Meg kell felelni a hitelfedezeti mutatónak, a jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutató követelményeinek, amely tényezők mind a túlzott kockázatokat csökkentik. Nem probléma a hitelezés a lakáspiacon, és nem is kockázatos a hitelállomány.

– Milyennek látják a falusi csok ingatlanpiaci szerepét?

– Bár a falusi csokról még nincsenek meg az első részletes összegzések, sok minden kirajzolódik már az első hónapok után. Azokon a településeken, amelyek megfelelnek az előírásoknak, kifejezetten jelentős az öt plusz öt millió forint, azaz a vásárlásra és felújításra fordítható összeg. Az elmúlt időszak adásvételeinek csaknem fele ezeken a helyeken tízmillió forint alatti ügyletet jelent. A falusi csok tehát akár önmagában is lehetőséget ad ingatlan vásárlására. A szóban forgó településeken eddig rendkívül kevés adásvétel zajlott, elvándorlás jellemezte őket. Az, hogy ezzel a támogatással ezekben a községekben könnyen megoldható a lakhatás, remélhetőleg valós segítséget jelent az ottani lakosság megtartásához, esetleg újabb családok odaköltözéséhez. Mindez persze nagyon sok tényezőtől függ, hiszen a lakhatási döntés nem kizárólag árkérdés – számos egyéb, az életminőséget javító fejlesztésnek is meg kell valósulnia.