Alkuhelyzetbe kerülhet a vevő a beruházóval szemben

A múlt év második felében még érezhetőbbé vált a fővárosi újlakás-piac – az első félévben már tapasztalható – visszaesése a korábbi évekhez viszonyítva. Az OTP friss Budapesti Új Lakás Értéktérképe szerint a forgalom majd harmadával csökkent, az újonnan piacra kerülő kínálat pedig 20 százalékkal maradt el a 2018. évitől.

Az elmúlt évben összesen 5800 új, kétlakásosnál nagyobb társasházi lakás talált gazdára Budapesten, ami csaknem harmadával kevesebb, mint a 2018-as forgalom. Az adásvételek száma nagyjából azonos volt az év első és második felében, tehát a beruházók akciói ellenére sem teljesültek az évvégi forgalommal kapcsolatos várakozások, melyek szerint a december 31-éig hatályos ötszázalékos forgalmi adó miatt látványos hajrával búcsúzhatunk a 2019-es évtől – áll az OTP Budapesti Új Lakás Értéktérképében.

– Amit most látunk, csak korrekciója az elmúlt évek túlfűtöttségének, nincs szó arról, hogy teljesen leállna a piac – mondta Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank vezető elemzője. A XIII. kerületben tíz új beruházás keretében 1400 lakás került piacra, amelyet jócskán lemaradva a IX. kerület követ 430 lakással.

A kereslet visszaesése mellett az elemzés készítői arra számítanak, hogy az eladatlan készletbővülésnek indul. Ennek első jele, hogy a korábbi évek két-háromszáz-lakásos mélypontja után a januári adatfrissítéskor 550 azonnal költözhető, de egyelőre eladatlan új lakást tartalmaz az adatbázisa. A beruházókat több szempont bizonytalanítja el. Az új lakások ugyanis olyan szintet értek el, hogy azok kiadásával már kisebb hozam érhető el. Ráadásul komoly forrást szív el a piacról a befektetési célú lakáspiacnak egyértelmű versenyt támasztó Magyar Állampapír Plusz is.

Az elemzés rámutat, hogy a piacképes ár megállapítása most amúgy is nagy fejtörést okoz a fejlesztőknek. Jelenleg ugyanis együtt vannak a piacon 5 és 27 százalékos áfatartalommal értékesített lakások. (Korábbi kormányzati döntés értelmében azokban a beruházásokban, melyek 2018. november 1-je előtt kaptak jogerős építési engedélyt, 2023 végéig öt százalék áfa terheli a lakások nettó vételárát, míg a többi eladásánál 27 százalékot kell az államkasszába fizetni.) Valkó Dávid szerint kivárás jellemzi a piacot, hogyan is kalkulálják át a nettó lakásárakat a beruházók.

– Az évből eltelt pár hét alapján az látszik, hogy a nagyberuházók mintha egymásra várnának az új árak közlésével, próbálják a versenytársakhoz árazni saját lakásaikat. Van ugyanakkor olyan magabiztos lakásépítő is, aki a honlapján közölt lakáslistában – egyszerűen átszámítva az áfa-értéket 5-ről 27 százalékra – nagyjából 21 százalékkal emelte meg egyik napról a másikra a lakások árát. Még az is elképzelhető, hogy a következő hónapokban, amíg tart a bizonytalanság, a vevők sok év után újra alkuhelyzetben lehetnek a beruházókkal szemben – tette hozzá a vezető elemző. Bonyolítja a helyzetet, hogy a még el nem kezdett ötszázalékos fejlesztések piacra dobásával egyelőre kivárnak az érintett cégek.

Lakásátadásokban mindeközben a korábban vett lendület viszi előre a piacot. Az OTP adatbázisa szerint, míg tavaly 8800 új társasházi lakás épült meg Budapesten, idén 11 ezer átadása várható. Ez 2021-ben – a jelenlegi adatok alapján – harmadára eshet majd vissza. Bár korábban számos elemző 2019-re várta az átadások tetőzését, az idei magasabb szám azt jelzi, hogy negyedévet is meghaladó csúszások vannak a beruházásoknál.