Vegyes a kép a zártkertek átminősítési lehetősége kapcsán

Nem mindenütt mozgatja meg a piacot az, ha az önkormányzatok hatáskörébe kerül a zártkertek átminősítésének lehetősége. A lapunknak nyilatkozó szakértők árnyaltan, néhol egymásnak ellentmondva látják ugyanazt a lehetőséget, ráadásul a zártkertek iránti kereslet a piac egyéb kereslet-kínálati folyamataival is összefügg.

Ellentétesen látják a zártkertek átminősítésére vonatkozó törvény várható ingatlanpiaci hatásait a lapunknak nyilatkozó elemzők. Az Otthon Centrum lapunk megkeresésre azt írta, nincs tudomásuk olyan településről, ahol az önkormányzat tömegesen minősíti át a zártkerti telkeket/ingatlanokat. Felhívták a figyelmet, az árakat más tényezők, például az infrastruktúra jobban befolyásolják: attól, hogy valami már nem zártkert, nem lesz tömegközlekedés a környéken, nem biztosított a víz, a csatorna, a gázellátás, ha jelenleg nincs elektromos hálózat kiépítve a területen, akkor áram sem. Egy terület lakóterületté alakítása összetett folyamat, nem kizárt, hogy jelennek meg olyan befektetők, akik az átminősítésre spekulálnak, azonban ez csak bizonyos feltételek mellett jó üzlet, és komoly kockázatokat rejt.

Nem mindegy, hol található az adott zártkert, ahol kiépült az infrastruktúra, van, hogy csak formaság az átminősítés
Fotó: Teknős Miklós

Nőhet a kereslet a zártkertek iránt

Szegő Péter, a Duna House vezető elemzője viszont úgy látja, a zártkertek átminősítése várhatóan élénkítheti az ingatlanpiacot, különösen ott, ahol sok ilyen telek található, és az önkormányzatok nyitottak az átminősítésre. Az átminősítés ugyanis megszünteti a földforgalmi korlátozásokat, és lehetővé teszi, hogy a tulajdonosok lakóingatlanként értékesítsék a telket. Mivel az Otthon start – különösen a novemberi könnyítések után – komoly támogatást nyújt az első lakásszerzőknek, sok tulajdonos számolhat azzal, hogy az átminősített telkek iránt megnő a kereslet.

Ez különösen igaz azokra a területekre, ahol a zártkerti ingatlanok már részben beépítettek, vagy régebb óta rekreációs célra használják őket.

Tata az egyik legjobb példa.

Ott több mint 2200 zártkerti ingatlan található, és a városvezetés már elvi döntést hozott arról, hogy mely területeken engedélyezik az átminősítést.

Emellett a Balaton környékén – különösen Veszprém és Zala megyében – rengeteg olyan zártkert van, amelyet már most is nyaralóként használnak, így az átminősítés csak jogi formalitás lenne. A budapesti agglomerációban, például 

• Érden, 
• Pilisvörösváron 
• vagy Gödöllőn szintén sok olyan zártkert van, amely már beépített, de jogilag még termőföldként szerepel.

Ezeken a helyeken az önkormányzati nyitottság és a piaci kereslet találkozása gyorsan élénkítheti a kínálatot és az ingatlanforgalmat.

Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője szerint árnyaltabb a kép. Hiszen a zártkertek átminősítésének lehetősége nem csak eladási hanem beépíthetőségi szempontból is jelentős. Emellett akadhatnak furcsa helyzetek, például olyan, hogy az utca egyik oldala lényegében mezőgazdasági terület, addig a túloldala lakóövezeti besorolású. És a településméret sem mindegy, hiszen az előbbi példák alapján is az látszik, főleg a nagy(obb) városok zártkerti övezeteiben nagyobb az igény az állandó lakhatási lehetőségre és ezzel együtt az átminősítésre. Ezenkívül nem önmagában csak majdan átminősített zártkertek piacra lépését érdemes nézni, hiszen az ingatlanpiaci kínálat eleve bővül, és jövő évtől az Otthon start második hullámában még továbbiak, a fix 3 százalékos hitel feltételeinek megfelelő újépítésű ingatlanok is megjelennek majd a kínálatban.

A kereslet-kínálati viszonyok változása pedig az albérletpiaccal is összefügg. Ugyanis a kiadó lakások kínálata is bővül azzal, hogy sok potenciális bérlő a vásárlás mellett dönt(ött). Az eladó és a kiadó lakások kínálata is nőtt, ez visszább fogja az áremelkedést. Ezzel együtt a lakáskiadás hozama is csökken, így azok a befektetők, akik pénzpiaci és nem használati szempontból tekintettek az ingatlanokra, most távol maradhatnak a piactól. Azok viszont, akik gyerekük, szülőjük vagy más rokonuk lakhatási lehetőségeit látják megoldhatónak, ők piacra lépnek – magyarázta a szakértő. Ismert, az Otthon starttal vett lakások ki is adhatók, ha valaki nem tud vagy nem akar azonnal beköltözni, és ez az előbb sorolt élethelyzetekben, amikor a használati érték számít, valós lehetőség.

Ahogyan a szezonális hatások is: év vége felé nem a költözés kerül előtérbe, a szakértő korábban úgy fogalmazott, lakhatási kérdésekről sokan pont karácsonykor döntenek és januárban lépnek piacra.