Az elmúlt napokban a fél baloldali sajtót bejárta egy tanulmány, mely a családi otthonteremtési kedvezmény (csok) felhasználását vizsgálta. A jegybank Hitelintézeti szemle című kiadványában publikált írás szerzői egy hitelintézet 2016–2020 közötti adatbázisát vizsgálva arra keresték a választ, hogy a csokra pályázók milyen mértékben veszik igénybe a támogatást előre vállalt gyermek(ek) után és az milyen társadalmi csoportoknak nyújt nélkülözhetetlen segítséget a lakásszerzéshez. A számos érdekes következtetés helyett a tanulmánynak ez a megjegyzése váltotta ki a legnagyobb visszhangot: „A csok megjelenése a megnövekvő kereslet révén jelentősen felhajtotta az ingatlanok árát, ami felemésztette a támogatási összeg közel 75 százalékát, ezzel tovább nehezítve a fiatal párok lakásszerzési lehetőségeit.”
Tágabb összefüggések
Az idézett mondat mellett arra már kevés cikk tért ki, hogy ez a megállapítás nem a szerzők kutatásából származik. A sommás megállapítás a tanulmány felvezető részében szerepel, egy korábbi jegybanki publikáció idézéseként. (Arra e helyütt talán kár kitérni, hogy a második, a fiatalok lakásszerzésére vonatkozó mondatrész az Új Egyenlőség nevű szélsőbaloldali portál egy írására hivatkozik – a szerk.). A jegybanki becslés ugyanakkor nem ok-okozatként tárgyalta a csokot és az áremelkedést, pusztán arra mutatott rá, hogy az évek alatt lezajló nagyarányú budapesti lakásdrágulás nagyjából ilyen arányú volt a támogatási összeghez viszonyítva.
A Magyar Nemzeti Bank (MNB) ugyanakkor a 2016 óta készített Lakáspiaci jelentéseiben rendre tágabb összefüggésben tárgyalta a nagyarányú lakásdrágulást, kitérve a makrogazdasági környezet alakulására, a lakossági hitelek bővülésére, az átlagkeresetek növekedésére és a főként a fővárosban igen meghatározó befektetői lakásvásárlások nagy számára.
Soha nem látott juttatások
A csok az otthonteremtési program más elemeivel kétségkívül hatott a lakáspiacra.
Az Orbán-kormány 2016 januárjától addig nem látott mértékű támogatást vezetett be a három gyermeket nevelő vagy ennyi utódot tervező családoknak a tíz plusz tízmillió (később 15 millió) forintos konstrukció révén. Ebből az első tízmillió forint vissza nem térítendő támogatást, utóbbi pedig legfeljebb háromszázalékos, kamattámogatott kölcsönt jelent új lakás vásárlására vagy építésére.
Ez akkor a 27-ről öt százalékra csökkentett lakásáfával együtt teljesen felkavarta az állóvizet az új lakások piacán. Szükség is volt a vérfrissítésre, hiszen a 2010-es évek elejére a válság és a korábbi MSZP–SZDSZ-kormány elhibázott gazdaságpolitikája következtében történelmi mélypontra süllyedt az új lakások száma – 2015-ben mindössze 7612 lakást adtak át. Ekkor értelemszerűen megnőtt a kereslet az új lakások iránt, ami közgazdasági alapvetésként áremelkedést is magával hozott, főként hogy a kínálat nagyon szűkös volt.
Talpra állás
Ha azonban jobban megvizsgáljuk, az áremelkedés már a csok bevezetése előtt elkezdődött a lakáspiacon. A Központi Statisztikai Hivatal adatai szerint a 2013-as mélypont után már 2014-ben drágulni kezdtek a lakások. 2015-től pedig évről évre két számjegyű százalékkal nőttek a lakásárak, egészen 2019 második feléig. Ráadásul ebben az időszakban érvényesült az az ingatlanpiaci törvényszerűség, hogy
emelkedő ciklus idején számos egymást is erősítő folyamat generálja az árak növekedését.
Ezek közül első helyen említendő a magyar gazdaság talpra állása, 2013 óta folyamatosan nőtt a bruttó hazai termék. A javuló gazdasági környezetben évről évre jelentősen emelték a minimálbért és a bérminimumot, az egyes szakmacsoportokban és a vállalati szférában jelentős fizetésemelések kezdődtek. Ezzel a fizetőképes kereslet növekedése mellett a lakáspiacon fontos tényezőt jelentő hitelképesség is javult. Az MNB kamatcsökkentési programja révén rekordalacsony lakáshitelkamatok voltak elérhetők.
Arról sem lehet megfeledkezni, hogy a brókerbotrányok után, 2014–2015 körül olyan hangulat alakult ki, hogy jóformán mindenki, akinek csak egy kisebb megtakarítása volt, ingatlanba tette a pénzét. A 2010-es évek közepétől ráadásul felpörgött az airbnb-ztetés, amely – elsősorban Budapesten – jelentős számú befektetői lakásvásárlást generált, ami rendkívüli módon hozzájárult a lakásárak emelkedéséhez.
Covid-hatás
A nagycsaládosoknak szóló, nagy összegű csok sokakat csábított saját erős építkezésre, ami főként a nagyvárosok agglomerációjában megnövelte az építési telkek árát 2016–2017 idején. Ugyanakkor egyes Budapest környéki településeken önmagában az jelentős drágító tényező, hogy fogynak a beépítésre alkalmas helyek, a kevés eladásra kínált telekért pedig már-már csillagászati árat kérnének a tulajdonosok. Ráadásul a „csokhatásnál” sokkal erőteljesebbnek bizonyult a Covid-hatás: a járvány idején sokan döbbentek rá arra, hogy a zöldbe kellene költözni a szűkös városi lakásból. Ez a kiköltözési folyamat egyes agglomerációs településeken hirtelen óriási, a 2016-osnál is jóval nagyobb mértékű emelkedést okozott a telekárakban.
(A borítóképen budapesti családiház-építés. Fotó: Teknő Miklós)
