– Jól láthatóan útkeresésben vannak a fejlesztők; próbálják felmérni, hogy mire van igény a piacon és pontosan milyen jellegű irodákat érdemes fejleszteni. Így aztán kevés nagyon magas minőségű új iroda kerül a piacra, amelyek viszont gyorsan el is kelnek – mondta el lapunk megkeresésre Kákosy Zsolt, az ICON property management igazgatója a jegybank kereskedelmiingatlan-jelentése kapcsán. Eszerint a budapesti irodapiacon 2024 első fél évében 0,6 százalékponttal 13,9 százalékra emelkedett, az ipari-logisztikai piacon pedig 0,1 százalékponttal 8,5 százalékra csökkent a kihasználatlansági ráta. Ugyanakkor az elmúlt negyedévekben látott keresleti szintek és az újonnan átadni tervezett területek volumene mellett mindkét szegmensben a mutató további emelkedése várható.
Kifejtette, valójában kettősség a jellemző. Akik pedig nem engedhetik meg maguknak a korszerű irodákat vagy lemaradtak róluk, azoknak marad a költözés egy talán régebbi, de ESG-szempontokat – vagyis energiahatékonysági és környezettudatossági szempontokat – javító felújításon átesett irodába. Emiatt lehet ebben a szektorban nagyobb a verseny. Túlkínálat pedig a korszerűtlen, minősítéssel nem rendelkező irodákból keletkezhet a piacon.
Kákosy Zsolt beszélt arról is, a piaci kihasználtsági trendeknek megfelelően az új fejlesztések rendkívül lelassultak az iroda-, a retail és az ipari szegmensekben is. Viszont az energiahatékonysági és az ESG-követelmények szigorodása, valamint a bérlői igények változása, hibrid munkavégzés és a wellbeing (dolgozói jóllét) szempontok erősödése miatt egyre szükségesebbek és gyakoribbak a felújítások. Kákosy Zsolt szerint polarizálódás figyelhető meg, a finanszírozási kamatkörnyezet nem túl kedvező, ám a bérlőknek szempont lehet a mai igényeknek megfelelő iroda választása. Ebből a szempontból is polarizálódik a piac: azoknál az irodáknál, amelyek nem korszerűek, nem felelnek meg az ESG-elvárásoknak, vagy nem alkalmasak hibrid munkavégzésre, esnek a díjak, míg a már említett és keresett korszerűeknél növekedhetnek. Ugyanakkor egyértelműen látszik, hogy a hosszabbítások uralják a piacot. Költözés szinte csak az ESG-szempontok miatt, vagy megváltozott munkavállalói és munkaadói igények esetén fordul elő. Kákosy Zsolt itt megemlítette, hogy a szerződéshosszabbítások és -megújítások nagy aránya nem abból fakad, hogy a cégeknek nincs forrásuk a költözésre és fejlesztésre, hanem a legtöbben csak kivárnak a piaci bizonytalanságok miatt. Azonban épp emiatt nem szabad félni a költözéstől, szerinte aki most akar váltani, remek feltételekkel köthet új üzletet. A mostani helyzet sajátossága, hogy a klasszikus ötéves bérleti idő egyre nehezebben érhető el, minden bérlő a rugalmasságot keresi.
Az elhelyezkedés pedig nem csak a lakóingatlanoknál számít, az irodák esetében is (tovább) polarizálja a piacot. Amíg a Belváros és a Váci út és környéke stabilan tartja magát, addig például Budaörsön nagyobb a kihasználatlanság és emiatt nagy a nyomás a bérleti díjakon.
Kákosy Zsolt kérdésünkre elmondta azt is, nem a hibrid munkavégzés formálja az irodabérleti piacot, hanem fordítva: jelenleg az irodapiacon jelen lévő cégeknél továbbra is a munkaerőért folyik a verseny. Ebben pedig egyetlen dolog számít: az a jó munkavégzési forma, amely a megfelelő tehetségeket odavonzza és megtartja. Egy bérlőnek azt kell figyelembe vennie, hogyha megvan a munkavállaló megtartásához ideális munkarend, akkor az irodája alkalmas-e ennek biztosítására méretben, rugalmasságban, rezsiben. A hibrid munkarend velünk van és velünk is marad – vélekedett Kákosy Zsolt. A mértéke cégenként, ágazatonként, országonként, régiónként változik. Bár jelenleg nincsenek erről információk, de ha újabb járvány érkezne, akkor sem várható a Covidhoz hasonló drasztikus változás a munkavégzésben, mert már felkészültek a bérlők és a munkavállalók is az effajta váratlan helyzetekre.
