Nem kell drasztikus áremelkedéstől tartani, egyes lakások még olcsóbbak is lehetnek az Otthon start miatt

Bár többen árrobbanástól tartanak, a szakértők szerint nem valószínű, hogy nagymértékben drágulnának a lakások az Otthon start program bevezetése nyomán. Bizonyos kiemelt budapesti kerületekben a négyzetméterár-plafon miatt már nincs tere az áremelkedésnek, vidéken pedig eddig is kínálati piac volt, ahol az eladók versenyeztek a vevőkért. Az új építésű ingatlanok piacán viszont várhatóan átrendeződést okoz majd, és akár még árcsökkenést is hozhat a program.

Fotó: Teknős Miklós

Maga a programot szabályozó kormányrendelet tartalmaz olyan fékeket, ami megakadályozza azt, hogy az Otthon start program keretében megvásárolt lakások árai az egekbe szökjenek. Fékezi az árakat, hogy a négyzetméterár nem haladhatja meg a 1,5 millió forintot, illetve a megvásárolt lakóingatlan értéke lakás esetében a 100, családi ház esetében a 150 millió forintot. Kizárja a spekulánsokat, hogy az Otthon start hitellel megvásárolt lakóingatlanokra az állam öt évre elidegenítési és terhelési tilalmat jegyez be. Nyílt végű program, a jogszabály nem tartalmaz előre meghatározott időpontot, amikor az befejeződik, azaz nem okoz egyszeri keresleti kiugrást a lakáspiacon.

Bizonyos lakásoknál még árcsökkenést is hozhat az Otthon start program Fotó: Szabad Föld/Kállai Márton 

A kormány a kínálati oldal növekedését is támogatja azzal, hogy a legalább 250 lakásos beruházások, ahol a lakások minimum 70 százaléka megfelel a 3 százalékos hitelprogram feltételeinek, egyszerűsített és gyorsított eljárásban kaphatnak építési engedélyt. Szakértők szerint ezzel évi 10 ezerrel több új lakás jelenhet meg a piacon az elkövetkező öt évben. Ekkora beruházásokat pedig éppen Budapest és a dinamikusan fejlődő vidéki nagyvárosok bírnak el, ahol a jelentős kínálatbővülés fékezni fogja az áremelkedést – derül ki abból az elemzésből, amelyet az Oeconomus Gazdaságkutató Alapítvány készített az Economx számára.

A kínálati oldalt vizsgálva a használtlakás-piac sem hagyható figyelmen kívül. A legfrissebb adatok szerint a használt lakások piacán több mint 100 ezer ingatlan közül válogathatnak az érdeklődők. Az Ingatlan.com legfrissebb adatai szerint a budapesti kínálatban a használt lakások 40, a házak 46 százaléka felel meg a támogatott hitel feltételeinek, országos szinten pedig négyből három ingatlan jöhet szóba. Vidéken a használt családi házak 86 százaléka megfelel a kritériumoknak, ami azért fontos, mert a magyarok érezhetően előnyben részesítik a családi házat, a lakosok mindössze egynegyede él többlakásos házban.

Az sem hagyható figyelmen kívül, hogy 2015 óta a hazai lakhatási körülmények sokat javultak. Az egy főre jutó szobák száma egyről 1,6-re nőtt, míg 2010-ben a magyarok 47 százaléka élt túlzsúfolt lakásban, 2024-ben már jóval az EU-s 17 százalékos átlag alatt volt ez a mutató. Azonban nemcsak nagyobb lakásokban élünk, hanem a lakások komfortfokozata is javult. 

2024-ben az EU-ban átlagosan a lakosság 9,2 százaléka nem tudta megfelelő hőfokra fűteni lakását, Magyarországon ez a mutató 6,1 százalék volt. A javuló tendencia azt mutatja, hogy nem ugyanazt az utat kell már bejárni az Otthon start programmal, mint a csok indulásakor, mert a közben eltelt időben jelentős minőségi változás történt. Fiatalodott a lakásállomány, többen élnek megfelelő lakhatási körülmények között.

A Bankmonitor számításai szerint az Otthon startot megelőző programok – itt elsősorban a 2015-ben indított családi otthonteremtési kedvezményre (csok) kell gondolnunk – esetében a bejelentését követő 12 hónapban 10-20 százalékos volt az árváltozás. Azonban az analógia azért nem állja meg a helyét, mert a két programnak eltérő a hatásmechanizmusa. A csok esetében nem volt négyzetméterárra vonatkozó árkorlát, nem maximális, hanem minimális négyzetméter-előírás volt, illetve a csok egy része egy egyösszegű, vissza nem térítendő támogatás volt, amit az eladók könnyen be tudtak építeni az árba. 

Másrészről, az ingatlanárakat figyelve az is látszik, hogy egy erősebb keresleti hullám nem indít már el komolyabb árnövekedést a piacon. 2025 első  negyedévében Budapesten 9 százalékkal, vidéken 6 százalékkal nőtt az ingatlanok átlagára az előző negyedévhez képest. Az árnövekedésben jelentős szerepet játszott az állampapírok kamatkifizetésével a lakossághoz került jelentős összegű diszkrecionális jövedelem, melyet sokan ingatlanvásárlásra fordítottak. Ebből is látszik, hogy lassul a növekedés üteme.

A Magyar Nemzeti Bank becslései szerint 2024 végén országosan 14,3 százalékkal voltak túlértékeltek a lakások. Ez azt jelenti, hogy ennyivel volt magasabb az áruk annál, mint amilyen árat a lakáspiacot meghatározó fő tényezők indokoltak volna. Ehhez képest emelkedtek még az árak az idei év első negyedében, azaz van egy bizonyos mértékig túlárazott piac, ami az év eleji felfutást követően megtorpant. A drasztikus áremelkedést ez a túlárazás jelenség is fékezi.

Egy 20–40 százalékos áremelkedés olyan lakossági vagyongyarapodást eredményezne, ami az éves nemzeti jövedelem 31, illetve 62 százalékának felelne meg. Ezzel a magyar lakosság néhány hónap alatt annyit „gazdagodna”, mint amennyit az ország egész gazdasága 4, illetve 8 hónap alatt állít elő, ami nem tűnik reális forgatókönyvnek.