Bérlakás vagy saját tulajdon? – Mutatjuk, melyik éri meg jobban

Magyarország lakáspolitikai válaszúthoz érkezett. Míg az Európai Unió számos tagállamában a bérlakás mint lakhatási megoldás domináns modellként jelenik meg, addig hazánkban a saját tulajdonszerzés élvez prioritást – olvasható az Oeconomus friss elemzésében.

A magyarok többsége a saját tulajdon mellett teszi le a voksát Fotó: Béres Attila

Bérlakás vagy saját tulajdon? Melyik éri  meg? Ez a különbség nem pusztán történelmi hagyományokon alapul, hanem mélyreható gazdasági és társadalmi megfontolásokat tükröz. Az Oeconomus számításai azt igazolják, hogy az Otthon start program nagyságrendekkel hatékonyabb megoldás a lakhatási kihívások megoldására, mint amennyi ugyanakkora költségvetési ráfordításból a bérlakások jelentette lehetőség lehetne. 

A bérlakásban élők nem halmoznak fel vagyont, nincs mit örökíteniük (Forrás: Oeconomus Gazdaságkutató Alapítvány)

Bérlakás helyett tulajdon

A magyar lakáspolitika hagyományosan a saját tulajdonszerzést támogatja, amit az Otthon start program is képvisel. Magyarországon a lakosság 90,5 százaléka él saját ingatlanban, ami az egyik legmagasabb arány Európában, és eltér a nyugat-európai bérlakásdomináns modellektől. A magyar fiatalok körében kimagasló a tulajdonszerzési preferencia, a Szent István Intézet legfrissebb kutatásában a megkérdezett 18–39 évesek 71 százaléka szerint az államnak elsősorban a lakásvásárlást kell segítenie.

Ezzel szemben olyan országokban, mint Németország (47,2 százalék saját tulajdon), vagy Ausztria (55 százalék saját tulajdon), a második világháború utáni újjáépítési programok részeként az államilag támogatott bérlakásépítéseket részesítették előnyben, ami a mai napig meghatározza a lakáspiac szerkezetét. Bár ezek a modellek kiterjedt bérlővédelmet és szociális megoldásokat nyújtanak, hosszú távon vagyonkoncentrációt, mobilitási csapdákat és társadalmi feszültségeket is eredményeznek.

Ablakon kidobott pénz a bérletidíj

Magyarországon és a posztszocialista közép- és kelet-európai országokban az eltérő történelmi fejlődési pálya és a kulturális sajátosságok miatt a bérlők „ablakon kidobott” pénznek gondolják a bérleti díjat, inkább hajlandóak törlesztő részletet fizetni, és saját lakástulajdonra törekszenek. Ezt segíti elő az is, hogy idehaza a tulajdonszerzés jogi szabályozása nemzetközi összehasonlításban is élenjáró (tulajdoni lap két-három kattintással lehívható), ellenben a lakásbérlési piaci szabályozása kiforratlanabb. Németországban és Ausztriában pont fordítva van, ott a lakásbérlési piac szabályozása a lényegesen fejlettebb.

A rendszerváltás utáni tömeges lakásprivatizáció, a szocialista örökség és a bérleti piac korlátozott kínálata alakította ki itthon a kilencven százalék feletti tulajdoni arányt, amely máig stabilan növekszik. A közép-kelet-európai országok hasonló modellt követnek: Románia (95,6 százalék), Szlovákia (94 százalék) és Lengyelország (87,1 százalék) mind magas tulajdoni aránnyal rendelkeznek. Az elmúlt évtizedekben a magas saját tulajdonhoz kötődő vagyonfelhalmozás támogatta a GDP-növekedést. 2010 és 2023 között Lengyelország GDP-je 70 százalékkal, Magyarországé 55 százalékkal bővült.

Az építési költség csak a kezdet

Az utóbbi években több hazai szervezet is a bérlakásépítés mellett tette le a voksát. A Városkutatás Kft. szociális bérlakás-ügynökségi (SRA) modelleket dolgozott ki, a Habitat for Humanity Hungary a BlackFlat 3.0 programmal a magánbérleti piac szabályozását javasolta, míg a Periféria Központ átfogó lakáspolitikai és azokat finanszírozó alternatívákat vázolt fel. Ezek a szervezetek általában a következő érveket hozzák fel a bérlakásépítés mellett:

• Gazdasági racionalitás, ugyanis kevesebb tőke kell a költözéshez, nagyobb mobilitást ad.
• Munkaerőpiaci rugalmasság, mivel a bérlés rugalmasabban követi a munkavállalók igényeit.
• A lakásszegénységet enyhíthetik, mert becslések szerint ma hárommillió ember él rossz minőségű, túl drága vagy jogilag bizonytalan lakáskörülmények között.

A bérlakásprogramok egyik nagy hátulütője, hogy az építés csak a kezdet a költségek tekintetében. Az osztrák tapasztalatok szerint a karbantartási költségek évente a lakásérték 2,6–5 százalékát is elérhetik. Ez egy ötvenmilliós lakásnál 1,3–2,5 millió forintos éves terhet is jelenthet, ami még nem tartalmazza az adminisztráció, a bérlőkiválasztás, a díjbeszedés vagy a nagyobb felújítások költségeit. Ezek nem egyszeri kiadások, hanem évtizedeken átívelő, folyamatos pénznyelő projektek. A másik probléma nem pénzügyi, hanem társadalmi. A bérlakásban élők nem halmoznak fel vagyont, nincs mit örökíteniük. A tanulság egyszerű: a bérlakásépítés rövid távon vonzó megoldásnak tűnhet, de hosszú távon komoly gazdasági és társadalmi kockázatokat hordoz.