Malterszag

Egy-egy építőipari mesterre hónapokat kell várni, mire felszabadul az előző munkájából, ráadásul még mindig feketén és aranyáron dolgozik a többség. A lakásfelújítási piac forgalma 300 milliárd forint, ám ebből 80 milliárd ki is esik a számlaadás elmulasztása miatt. Az is komoly probléma, hogy kevés modern gépet és technológiát használnak a vállalkozások.

Tájkép tatarozás végén (közben). Nálunk a lakásfelújításon egy vagy két ember dolgozik Fotó: Havran Zoltán

Feje tetejére állt az építőipar az ingatlanpiaccal együtt. Építkezésnél, lakásfelújításnál továbbra sem a megrendelő, hanem a mester az úr, akire gyakran hónapokat kell várni. Még mindig hiány van építőipari szakemberekből, noha a magasabb fizetés miatt sokan már hazatértek külföldről, ugyanis csábító lehet a közel négyezer forintos nettó rezsióradíj. Ez az összeg csupán az Építési Vállalkozók Országos Szakszövetségének (ÉVOSZ) ajánlása, a piacon legtöbbször még ennél is magasabbak a fizetési igények.

A szakmunkások sajátos helyzetüket kihasználva aranyáron dolgoznak, ellenben sokáig, hiszen általában napidíjat kérnek, így az is érdekük, hogy minél tovább húzódjon a munka – meséli Larissza Rita, aki egy viszonylag jó állapotú, 95 négyzetméter alapterületű családi házat vásárolt Kalocsán egy évvel ezelőtt 34 millió forintért. Csupán a fürdőszobát kellett felújítani, a többi helyiség megfelelt az igényeknek. Az átépítés mintegy másfél millióba került. Ez még fővárosi viszonylatban sem olcsó, főleg a munkadíj és egy alig több, mint tíz négyzetméteres helyiség esetében.

– Hónapok teltek azzal, hogy megtaláljuk azt a kőművesbrigádot, amelyik egyáltalán szóba állt velünk. A nyolcadik esetben jutottunk el odáig, hogy egyáltalán várólistára kerülhettünk náluk, noha a mindent koordináló tulajdonos három-négy brigáddal is dolgoztatott egyszerre. A nagy nap április elejére esett, a megbeszélt időpontban meg is érkezett egy kőműves és a segédje. Addigra beszereztük az egyetlen luxusnak számító masszázs-zuhanykabint, a mosdókagylót, a csempét és a járólapot, valamint a szanitert. Mindezekre majdnem nyolcszázezer forintot költöttünk. A másfél millió fennmaradó része a munkadíjra ment, ám a kezdés reggelén a főnök közölte: annyi a megrendelésük, hogy a brigád egy napot nálam, egyet pedig egy másik helyen dolgozik majd – mondja némi iróniával Rita. Más megoldás híján az asszony belement ebbe is. Így a pöttömnyi fürdő csigalassúsággal végül egy hónap alatt készült el.

A szaki persze javítani igyekezett a kínos helyzetet, hogy nyugodjon meg, a hosszabb idő alatt alaposabban megköt majd a vakolat. Eközben a segéd húszezer forintos napidíjért dolgozott, noha a megbeszélt munkakezdésnél később jött és korábban ment. A kőműves-burkoló pedig a cég tulajdonosától kapta járandóságát – többet, mint egy kezdő klinikai orvos fizetése. Hogy számlát adtak-e? Rita erre már nevetve válaszol.

– A főnök természetesen kérdezte, hogy kérek-e hivatalos elszámolást, ám rögtön hozzá is tette, hogy az általa megajánlott munkadíj nettóban értendő, noha ehhez szívesen hozzászámolja az áfát is. Bevallom, nemet mondtam a „nagylelkű” ajánlatra – zárja kalandos és hosszú fürdőszoba-felújításának történetét az asszony, aki mint mondja, háromszor is meggondolja, hogy belevág-e bármilyen átalakításba.

Ritával ellentétben Mihály Gábor profi lakásfelújítónak számít, hiszen abból él, hogy rossz állapotú IX. kerületi ingatlanokat vásárol, pár millióból felújíttatja, majd tisztes haszonnal eladja őket. Vállalkozóként jövedelméből adózik, saját bevallása szerint túl sok pénzt kezel, kissé feltűnő lenne illegálisan nyerészkednie.

– Az első, 64 négyzetméteres lakásomat tíz évvel ezelőtt vettem húszmillió forintért, a 2008-as válság idején egy örökség részeként. Tudtam, hogy befektetni akkor kell, amikor az árak a padlón vannak, hiszen bíztam abban, hogy a piac törvényeinek megfelelően egyszer eljön a növekedés. Erre hét esztendőt vártam: 30 millióért adtam túl rajta 2015 nyarán. Ráadásul ez idő alatt sem állt üresen, egy külföldi, idősebb házaspárnak adtam ki évente négy-öt hónapra, amíg a munkája a svéd férfit idekötötte. Az ingatlant tökéletes állapotban vettem vissza tőlük, csupán néhol kellett tisztasági festést végezni. Tisztes haszonként könyveltem el, hogy hét év alatt tízmilliós profitot termeltem úgy, hogy még havi bevételem is volt a kiadásból, így a rezsit sem én fizettem.

Ezután kapott Gábor igazán vérszemet. Beforgatva az előző tőkét és a hasznot már harmincmillióért vett ingatlant, amelyre ötmilliót költött. Festés, burkolás, gipszkartonozás, beépített bútorok szerepeltek a ráfordítások között. A bekerülési összeg tehát 35 millió volt, ám időközben akkora árrobbanás következett be, hogy 45 millióért ment el fél év alatt a 60 négyzetméteres újjávarázsolt otthon. Két év alatt három lakáson sikerült túladnia úgy, hogy megduplázta a befektetett tőkét, és hatalmas profitra tett szert. Gábor állandó építési stábbal dolgoztat, ugyanis nem találna egyhamar szakembert ő sem, ha korábban nem „játszotta” volna be magát a mesterek világába. Most már több mint százmillió forintból gazdálkodik, jóllehet a haszonkulcs napjainkra kissé csökkent.

Ezeket az érveket támasztja alá az Ingatlan.com számítása is, amely szerint, ha a pazar állapotba hozott lakást vagy házat eladásra kínálja a vevő, akkor legalább a profit garantált, igaz, ma már nem akkora mértékben, mint pár évvel ezelőtt – állítja Balogh László vezető gazdasági szakértő. Szerinte a befektetők körében a legnépszerűbb esztendő a 2016-os és a 2017-es volt, ekkor ugyanis két-három milliós rendbehozatali költség akár 5-10 millióval is megdobhatta a lakás vagy ház értékét. Ez pedig húszszázalékos nyereséget is jelentett, természetesen az ingatlan földrajzi helyétől függően. Igaz, ebben már benne van a felújítás három-négy hónapjára eső általános árnövekedés is.

– A lakásépítések, -felújítások szinte teljesen beszippantották a mestereket, és egy sima, extra igények nélküli átalakításnál sem ritka, hogy három-hat hónapot várni kell a megfelelő szakemberre – állítja szakértőnk, aki szerint a tulajdonosok is egyre tudatosabbak a lakásuk, házuk értékének a meghatározásakor. Azonfelül, hogy a felújítottakhoz is drágábban lehet hozzájutni, átépítés, majd az eladás után egészen biztos, hogy profit könyvelhető el, noha az évek folyamán a bekerülési költségek jelentősen növekedtek. Emiatt az eladó átlagos nyeresége 5-15 százalékra csökkent. A kivitelezési minőség pedig ár függvénye, tehát lehet jó minőségű munkát végző szakembert találni, ha rászánjuk a pénzt. Viszont érdekes, hogy ez már visszafelé nem igaz. Tehát ha sokat fizetünk egy-egy kivitelezőnek, akkor sem biztos, hogy az elvégzett munka minőségi lesz – mondja László, aki szerint tanulságos az is, hogy már nem minden esetben a főváros az ingatlanbiznisz Mekkája.

Azaz Budapesten továbbra is nő a kereskedelmi ügyletek száma, de súlya az országos összforgalomban egyre kisebb. Elsősorban a nagyvárosok, illetve a főváros agglomerációjában található kisebb települések vannak előnyös helyzetben. Az állami, falusi családiotthon-teremtési kedvezmény (csok) hozhat változást, tehát a jövőben még nagyobb lehet a kistelepülések súlya az ingatlankereskedelemben.

Tájkép tatarozás végén (közben). Nálunk a lakásfelújításon egy vagy két ember dolgozik
Fotó: Havran Zoltán

A használtlakás-piac teszi ki az ügyletek több mint kilencven százalékát. Budapesten az átlagos négyzetméterár 650, a vidéki nagyvárosokban pedig 300-400 ezer forint. Általánosan jellemző, hogy az emberek a pénzükért a legjobb helyen és a legjobb állapotú lakást, házat keresik. Ezek a valóban rendbe hozott, újszerű állapotra emlékeztető lakások, házak csupán a kínálat 28 százalékát adják. Ez május elején 31 ezer eladó lakóingatlant jelentett.

Jelenleg Budapesten az új építésű otthonok átlagos négyzetméterára meghaladja a 850 ezer forintot, vidéki nagyvárosokban az 500-600 ezret. Az adásvételek száma és az árak egyaránt emelkedő tendenciát mutatnak. A vevők többsége hitelre vásárol, így a használt lakások vételére fordítható államilag támogatott 10-15 milliós hitel újabb vásárlási hullámot indíthat. Erre utal az is, hogy márciustól még több hirdetéssel találkozni: a legtöbb vevő ugyanis a már meglévő otthonának értékesítéséből finanszírozza újabb lakásának, házának beszerzését. Az építőanyag-gyártók két–tíz százalékkal emelték az áraikat tavaly a költségeik növekedése, mindenekelőtt a 10–20 százalékos béremelési kényszer miatt. Idén is hasonló mértékű drágulásra kell számítani, mivel további béremelések lesznek. Ráadásul az üzemanyagárak is az egekben járnak, így a fuvardíjak is emelkednek.

Továbbra is óriási probléma a számlaadás elmulasztása, mint Rita példájából is kiderül, a legális munkavégzés még borsosabb díjhoz vezet, így a mesterek többségének esze ágában sincs a munkabérbe beépíteni az adót. Az „okoskodás” hatalmas gazdasági kárt okoz, hiszen az építőipari ágazat idei termelése elérheti a 4000 milliárd forintot, amely százezer vállalkozásnak köszönhető. Az ÉVOSZ számításai szerint az idén mintegy 300 milliárd forint értékű lehet az a lakásfelújítás, amelyet csupán szóbeli megállapodás alapján végeznek. Az illegális tevékenység miatt a költségvetés 80 milliárd forinttól esik el. Természetesen bizonyos esetekben, mint például lakástakarék-pénztárból finanszírozott felújításoknál, nem lehet megkerülni a számlaadást.

A keresletet figyelembe véve a növekvő szám ellenére sem épül elegendő lakás, és az elkészülteket sem a rászorulók veszik meg jellemzően, továbbra is a befektetési célú vásárlások a meghatározóak – összegzi a tapasztalatait az ÉVOSZ. Budapesten az új építésű lakások 65 százalékát befektetési szándékkal vették meg tavaly. Változatlanul az építőiparban dolgoznak a legtöbben illegálisan, ami rontja a tisztességes vállalkozók kilátásait. Ráadásul az is komoly probléma, hogy kevés modern gépet és technológiát használnak a vállalkozások. Eriko Sándor építészként több országban is dolgozott, arról számolt be, hogy először a szervezettség, másodszor a felhasznált anyagok minősége, harmadszor pedig a gépek sokoldalúsága a legfontosabb.

– Amíg nálunk a lakásfelújításon egy vagy két ember dolgozik, a fejlettebb országokban tucatnyian. Ehhez elég megnézni a kereskedelmi csatornákon azokat a filmeket, amelyekben azt látjuk, hogy egyszerre dolgozik az építésen a burkoló, a villany- és vízszerelő, az ács és az asztalos. Az így elkészült házat vagy lakást pár hét alatt átadják.

A szakértő szerint a jövő a szigetelőanyag-fejlesztésé. Az átlátszó beton viszonylag új, ebben polisztirol gyöngyök vannak, sokkal jobb hatásfokkal, erőteljesebb szigeteléssel és tapadással bír a hagyományosnál. Létezik olyan aszfalt- vagy betonalapanyag, amely szupergyorsan köt – igaz, nem olcsó.

Érdekes fejlesztés a hűthető üvegfelület is, amelyhez csupán vizet kell cirkuláltatni a megfelelő helyeken. Igaz, egyszeri költségtételként drága, viszont a légkondicionálás ezáltal kiiktatható. Sándor szerint nálunk az egy-két személyes vállalkozások még mindig elaggott szerszámokkal, nagypapától örökölt vésőkkel, kalapácsokkal, fúrókkal dolgoznak. Mint mondja, a „szakiknak” igényük sincs arra, hogy lecseréljék a 15-20 éves eszközöket modernre. Más a helyzet természetesen a nagyberuházásokon, ahol mostanában már találkozhatunk akár mobiltelefonról irányítható fúrógéppel vagy laptopról kezelhető légbefúvóval is. Sőt: negyedére csökkenti a munkaidőt a burkolat-pillanatragasztó, csakúgy mint a 2015-ben kifejlesztett ausztrál robotkőműves, amely egy komplett házfalat pár óra alatt húz fel. Valószínű, hogy itthon erre még várnunk kell.

A csillagos ég

Egy átlagos, viszonylag jó állapotú, 60-70 négyzetméteres lakás még mindig Hongkongban a legdrágább, ugyanis itt több mint egymillió dollárt kell fizetni négyzetméterenként. Ennél olcsóbb Szingapúr, ahol 900 ezer dollárba, míg Vancouverben már csak 800 ezerbe kerül a kiszemelt ingatlan négyzetmétere – derül ki a CBRE Global Living tanulmányából. New York, Los Angeles, Toronto is a legdrágább helyek közé tartozik – átlagosan 600-700 ezer dollár –, ám új szereplőként megjelent a kínai Sencsen is, ahol 680 ezer dollár mondható átlagosnak. Ennél olcsóbb hely lett Párizs és London, ugyanis a migránsok okozta biztonsági kockázatok lefelé nyomták az árakat, ám még így is 670 és 610 ezer dolláros árral kell számolni. Külföldi fórumokon olvasható, hogy ezekben a városokban egy-egy lakás teljes felújítási költsége – átlagos minőségű alapanyagokkal – félmillió dollártól indul.