A legtöbb emberben a zártkert kifejezés bizarr emlékképeket idéz fel, amelyek magukon viselik a Kádár-kor minden nyomorúságát.
A szalagtelkeken álló kiszuperált honvédségi mobil harcálláspontok hétvégi házzá való átlényegülését, a feketére mázolt benzineshordók kerti zuhannyá, a mosógépmotorok balesetveszélyes fűnyíróvá avatását, továbbá a valahonnan szerzett ipari hulladékok lakatosipari újrahasznosítását, a buherálás és gányolás valamennyi mesterművét – a szocialista hiánygazdaság és a filléres gondok együttesének megnyilvánulását.
De ne csak a negatívumokat vegyük észre! Mindez a kádári kisembernek – akinek nem futotta balatoni nyaralóra – akkoriban mégis apró szabadság- és magántulajdon-élményt jelentett. Emellett lehetőséget adott a hétvégi kikapcsolódásra, a kertészkedésre, a családi konyha friss terménnyel való ellátására, és ahol épült pince, ott akár hobbiborászkodásra is. Egy hely, ahová az ember kimenekülhetett a betontengerből, ahol szabad tűzön főzhetett paprikás krumplit, és vendégül láthatta a barátait, anélkül, hogy „a közrend védelmében intézkedés került volna foganatosításra”.
Pedig a zártkert mint műfaj nem a szocializmus találmánya, gyökerei egy évszázaddal korábbra nyúlnak vissza. A történelemből tudjuk, hogy a földesúri, egyházi nagybirtokok értékét egykor az elérhető munkáskéz mennyisége is meghatározta. Miután a jobbágyi léttel járó röghöz kötés Ferenc József császári parancsára (1853. március 2., úrbéri pátens) megszűnt, ettől kezdve a munkaerő szabadon áramolhatott oda, ahol kedvezőbb munkafeltételek, jobb jövedelmi lehetőségek várták. Kialakult a nagyszámú sommásság, amely nyaranta a Felvidékről az Alföldre ment aratni. Az agrárvállalkozássá átalakuló nemesi nagybirtokok között versengés indult meg a munkáskézért, ezért különféle juttatásokkal igyekeztek az uradalmi birtokon tartani a napszámosokat. Ilyen juttatások voltak azok a zselléreknek kiosztott szalagparcellák is, amelyeken jövedelemkiegészítésként szőlőt vagy más gyümölcsöt termelhettek maguknak. Arra azonban ügyeltek, hogy ezek a zsellértelkek – üzemméreti szempontból – sose válhassanak önálló parasztgazdasággá, mert ez esetben a gazdává váló zsellér megszűnt volna napszámosnak lenni. Ezek a zsellérparcellák alakultak át aztán zártkertté, illetve a szocializmusban kimértek melléjük újakat is különféle kedvezményezett társadalmi csoportok számára.
A nagyobb települések körül szinte kivétel nélkül kialakultak zártkertek. Ezek némelyike ma már olyan nagy kiterjedésű, hogy kiadja a belterület nagyságát, aztán idővel egyik-másik társadalmi nyomásra belterületté is válik. Az önkormányzat ebben egyébként nem feltétlenül érdekelt, mert ha belterületbe von külterületet, azzal rengeteg ellátási kötelezettsége keletkezik. Másik oldalról viszont ott van a népakarat is, azt sem hagyhatja figyelmen kívül.
A mezőgazdasági területek művelésből kivonásával és belterületté nyilvánításával Budapest agglomerációjában a kilencvenes években szaladt el a ló. Rengeteg helybéli gazdagodhatott meg a kárpótlásba kapott termőföld értékének megsokszorozásából. E spontán folyamat következményeit ma akkor érzékelhetjük, amikor a városhatáron állunk a dugóban.
Jó, hogy ma már csak indokolt esetben lehet belterületté nyilvánítani külterületet, de a kereslet nem csökkent, ellenkezőleg, ezért a zártkertek lakóövezeti hasznosítása felé mozdult el a településburjánzás. A szétterülő agglomerációs települések legjellegzetesebbike Érd, amely a várossá nyilvánítása előtt már Európa legnagyobb faluja volt a maga közel hetvenezres lakosságával. Növekedése máig tart, és persze a zártkertek itt is forgalomképes kategóriát képeznek az ingatlanpiacon. Nehéz Sándor, az érdi OtthonSzerviz Ingatlan és Hiteliroda munkatársa úgy fogalmaz: a zártkert tág fogalom, ráadásul létezik is, meg nem is.
– 1994 előtt hivatalosan három kategória volt: belterület, külterület és önálló műfajként a zártkert. Ekkor azonban a zártkerteket egy tollvonással besorolták a mezőgazdasági külterületek közé, így ma már csak belterületi és külterületi ingatlanokról beszélhetünk. A zártkert önálló ingatlantípusként való megszüntetése véleményem szerint hiba volt, de nincs ismeretem a döntés indokairól. Ettől függetlenül az ingatlanszakmában tovább él ez a terminus technicus – mondja a szakember, akitől megtudjuk még, hogy Érden az eladó ingatlanok öt-hét százaléka zártkert. És mivel a belterületi építési telkek ára megduplázódott az elmúlt évben, a zártkertek ára arányosan követte az emelkedést. Jelenleg 3000 négyzetméteres zártkerti ingatlan átlagosan 14 milliós áron, 1200 négyzetméteres belterületi telek 40 millióért cserél gazdát. A vonzó vételár mellé ugyanakkor hátrányok és korlátok sora várja a zártkertben gondolkodó vásárlót, amiről az ingatlanforgalmazó köteles őt tájékoztatni.
Kényszer szülte kulipintyók
Az első kérdés, hogy tervezik-e a területet belterületbe vonni, és hogy kivonták-e az ingatlant a művelési ágból. Tudni kell, hogy a külterületi telkek beépíthetősége mindössze három százalék, és sem kamattámogatott lakáshitel, sem csok nem vehető igénybe. Egyedül a tízmilliós babaváró hitel jöhet szóba annak, aki zártkertben akar családi otthont teremteni, ők azonban itt nincsenek sokan. Főként inkább olyanok keresik a zártkerteket Érd külterületén, akik eredeti funkciójuknak megfelelően kertészkedésre, illetve pihenésre tervezik használni, a pandémia idején ezért is élénkült meg irántuk a kereslet.
A Fejér megyei Bicskén a zártkerti dűlők kiterjedése majdnem megegyezik a város területével. Ezeket a jellemzően 9–12 méter széles és 50–300 méter hosszú szalagtelkeket a XIX. században a Batthyány grófi birtok területén alakították ki százszámra a zselléreknek. Itt mindig is szőlő volt, egy-egy szalagtelken hét-kilenc sort tudott ültetni a boldog gazda – meséli a területet jól ismerő Varga Zoltán, a Duna House ingatlaniroda helyi képviselője, akivel sorra járjuk végig a dűlőkön keresztülfutó murvás, de szépen gondozott utakat. Alapséma, hogy a keskeny és hosszú telkek út felőli végén a hegyoldalba vájt pincék bejáratai sorakoznak. Van, ahol szinte csak egy keretezett ajtó látható, de a legtöbb helyen a tornácos előtér mögött kis helyiségek is felfedezhetők, ahol préselték a bort, ahol akár le is pihenhettek elődeink. Az évszázados pincék között akad olyan, amelyhez emeletes lakrész is tartozik, ami jelzi, hogy eredetileg sem kizárólag borászkodásra használták. Megállunk egy eladó pince előtt, amelynek homlokzatán az 1860-as évszám szerepel. Kísérőnk másfél arasznyi kulcsot illeszt a zárba, a korabeli szerkezet óraműszerűen működik. Nagyobb helyiségbe lépünk, ahol jókora szőlőprés és jellegzetes illatok jelzik: nemrég még rendeltetésszerű borkészítés folyt itt. Jobb felől kisebb helyiségek sora, szemben, a faajtó mögött, hosszú lépcső vezet le a pincébe. Itt ma is hordók sorakoznak, de odafent már kivágták az öreg szőlőt. Tízmilliót kér érte a gazdája, reméli, akad tehetősebb hobbiborász, aki lát benne fantáziát.
Ahogy haladunk az öreg pincék előtt, feltűnik, hogy minden másodikban laknak. Némelyik korhűséggel felújítva, mások omladozva vagy jobb-rosszabb ízléssel átalakítva. Vannak pincék, amelyek helyén esetlenül keskeny és magas kulipintyók állnak, amelyekről ordít, hogy a kényszer szülte őket a kilenc méter széles telekre. Varga Zoltán szerint e házak többsége nem nagyobb ötven négyzetméternél (így jön ki a háromszázalékos beépítés), de tetőtérrel ez feltornázható nyolcvanra is. A két egymás melletti szalagparcella megvásárlásával persze egészségesebb telekszélesség jön létre, oda már normális „családi ház” is felhúzható – gazdasági épület néven persze.
Két telekből alakította ki az otthonát Kardos Zsolt is, így háza nem különbözik belterületi társaitól. Az épület előtt autóparkoló, túloldalán végtelen gyümölcsös.
– Mi úgy kerültünk ide Pestről, hogy a párom testvérének volt zártkertje Bicskén, és kijöttünk 2012-ben kipróbálni, milyen lehet kint tölteni egy nyarat. Azóta itt vagyunk, 2018-ban meg is vettük ezt a két telket. Akkor még nem laktak itt sokan, nem voltak kerítések sem. Szabad terület volt ez, tele gyümölcsössel, végtelen tágassággal és békességgel. Számomra az, hogy áprilistól késő őszig folyamatosan érik valamilyen gyümölcs, megfizethetetlen. A murvás út jó, télen a hókotró is feljön a hegyre, áram is van, az egyetlen negatívum a vezetékes víz hiánya. A fúrt kút nem pótolja a csapvizet, mert a vize szűrővel sem fogyasztható. A városból hordjuk fel az ivóvizet. Öntözéshez sokan ciszternában gyűjtik az esőt. A szennyvízcsatorna sem igazán hiányzik, az előző tulajdonos akkora szikkasztót épített, hogy eddig nem volt szükség szippantásra.
Miközben a másik dűlőben folytatjuk utunkat, Varga Zoltán elmondja, hogy a telkek kilencven százalékához valóban eljut az áram, ivóvíz azonban csak három-négy dűlőben van, annak köszönhetően, hogy a tulajdonosok társulásban kiépíttették a vezetéket. Az önkormányzat biztosítja a szemétszállítást, illetve van buszmegálló is, ami megkönnyíti a városba való bejárást. Mindenki más okból választja lakhelyéül a zártkertet. Van, aki anyagi megfontolásból (néhány éve nagyon sok devizahitel-károsult kötött ki itt), mások a hely vadregényességébe szeretnek bele.
Utóbbiak közé tartozik az ivóvízzel ellátott Hegyikastély-dűlő szélén lakó Hompot Gyöngyi, aki félig téglából, félig fából épült házban él, és mint mondja, nagyon boldog itt.
Ökovilág a 2-es dűlőben
– A hegyen az emberek összetartanak, nemcsak köszönnek, de támogatják is egymást, sokkal inkább, mint manapság Biatorbágyon, ahonnan idekerültem. Itt olyanok az emberi kapcsolatok, mint Biatorbágyon gyerekkoromban, mielőtt az ingatlanbefektetők pénznyerő automatájává vált a város. Tudatosan kerestem ahhoz hasonló helyet, és amikor rátaláltam erre a téliesített víkendházra, beleszerettem. Kikapcsol az itteni miliő. Van itt négy sor szőlőm, pálinkát akarok csinálni belőle. Közvilágítás ugyan nincs, de nem félek, mert van két kutyám, és a szomszédokkal ügyelünk egymásra. A szennyvizet tudatosan biológiai úton tisztítom, adagolom a szennyvíztárolóba a gombát, amely lebontja, amit le kell. Ez a víz öntözésre már tökéletes. A murvás út azért ennyire sima mifelénk, mert mindenki becsülettel karbantartja maga előtt az önkormányzat által biztosított anyagból. Szemléletben ez a közösség itt a 2-es dűlőben leginkább az ökofalvakéhoz hasonlít, ami számomra mindig is nagyon vonzó volt – mondja Hompot Gyöngyi.
Sokan változatlanul borkészítésre használják a bicskei hegyet, ahol hegyközség működik, és még versenyt is rendeznek a helyi hobbiborászoknak. Van, aki több telket is megvásárol borászati céllal, mert ebből próbál megélni – meséli Varga Zoltán. A kereslettel az árak is megugrottak. Vannak, akik a keleti országrészből költöznek ide Tatabánya és Budapest közelébe, mert az ott eladott házuk árából ebben az országrészben csak erre futja. Míg Bicskén most harmincmillióba kerül egy felújításra érdemes Kádár-kocka, addig a zártkerti részen tízmillió körül már kapható telek, esetleg kis építménnyel, amely hellyel-közzel megoldja a lakhatást. Tudniillik belterületen nincs elég forgalomképes lakóingatlan. Az ötvenes években épült, bontani való házakat ingatlanfejlesztők vásárolják fel, hogy többlakásos társasházakat építsenek. A zártkertekről viszont tudni kell, hogy egészen biztosan sosem lesznek belterületbe vonva, mert ezek a szalagtelkek nem felelnek meg a lakóházépítési kritériumoknak – mondja az ingatlanos. Nehezményezi, hogy ezeknek az ingatlanoknak az értékesítése indokolatlanul elhúzódik azért, mert egy kalap alá veszik azokat a tényleges termőterületekkel.
Biatorbágy valóban a másfél évtizede elhibázott ingatlanfejlesztések állatorvosi lova, ennek ellenére keresett célpontja az agglomerációba vágyó családoknak – naná, hogy az ingatlanfejlesztők gátlástalanságának is.
Tarjáni István polgármester gondterhelten teríti szét Biatorbágy térképét irodája tárgyalóasztalán. A térkép színekkel mutatja, hogy a rendezési tervben hol terülnek el a beépítésre szánt (belterület, gazdasági fejlesztési terület), a korlátozottan beépítésre szánt (üdülőövezet) és a beépítésre nem szánt részek (mezőgazdasági terület, nagyrészt gyümölcsös és zártkert). A dombok neve jelzi, hogy utóbbiak egykor Biatorbágyon is szőlők voltak, amelyek a budai borvidékhez tartoztak (Ürge-hegy, Kutya-hegy, Szarvas-hegy, Öreg-hegy, Katalin-hegy, Bolha-hegy).
Mint a polgármester mondja, három betelepülő embertípus vásárol manapság lakhatási céllal ingatlant a beépítésre nem szánt területen. Az egyik kategória az olcsóságot keresi, és végső soron nyomortanyát hoz létre az egykori zártkertben, illetve üdülőövezetben. A másik típus két-három ingatlant vesz, egyesíti, majd családi házat épít rá, míg a harmadik a dúsgazdag kategória: két-három hektár mezőgazdasági területet is összevásárol, hogy ott hatalmas villát építsen magának, mindentől és mindenkitől távol.
A törvények szerint elméletileg nem volna szabad lakóházakat építeni mezőgazdasági területeken, de ez könnyen kijátszható. A zártkerti családi házak, hatalmas villák helyiségei papíron mind gyümölcstárolók, raktárak, mezőgazdasági üzemhez tartozó szociális helyiségek, és jellemzően ezt senki sem vonja kétségbe, amióta kivették az építéshatósági jogkört a helyi önkormányzatok kezéből. A lakcímtörvény szerint bárki bármilyen építménybe (pince, garázs, présház) bejelentkezhet, címet létesíthet, ha az építmény vázrajza fel van tüntetve a földhivatali bejegyzésben. A lakhatási hely persze nem azonos a lakással, de kicsire nem adunk! – legyint a polgármester.
Veszélyeztetett területek
Az önkormányzat ellátási kötelezettségei ugyanakkor a bejelentett lakcímmel rendelkezőkre vonatkoznak. Ellátási kötelezettség például az egészségügyi alapellátás, az egészséges életmód segítését célzó szolgáltatások, a köztisztaság biztosítása, a rovar- és rágcsálóirtás, az óvodai, gyermekjóléti és szociális szolgáltatások és ellátások. A legnagyobb probléma az, hogy a beépítésre nem szánt, jellemzően mezőgazdasági részeken a helyi esélyegyenlőségi programban is feltárt helyzet szerint vannak a szegregációval, mélyszegénységgel és problémás családi helyzetű népesség megjelenésével veszélyeztetett területek. Mindez nehéz döntések elé állítja az önkormányzatot.
– Azt semmiképpen sem szeretnénk, ha szociális probléma költözne a zártkerti részekbe – foglalja össze Tarjáni István, aki azt látná szívesen, ha a zártkertek továbbra is gyümölcsösökként léteznének, nem pedig lakóhelyekként, de eszközei nemigen vannak arra, hogy ezt elérje. Az önkormányzat igyekszik együttműködni a zártkertiekkel, így például helyi buszjáratot indítottak a külterületekre, mert vannak ottani gyerekek, akiknek be kell jutniuk az iskolába. Az önkormányzat a kötelező ellátásokon felül kész hozzájárulni az útépítéshez is, amennyiben helyi egyesületek jönnek létre, és összefogják az elképzeléseket, valamint összegyűjtik az önrészt. Ennél többet azonban a helyhatóság nem képes és nem is szeretne vállalni, mivel aki zártkertbe költözik, annak tisztában kell lennie azzal, hogy ez nem belterület. Az önkormányzat büdzséje nem bírná el azt, hogy bárki, aki önkényesen, a szabályokat kijátszva kiköltözik mezőgazdasági célú területre, utána követelni kezdje ugyanazokat a közszolgáltatásokat, amelyek a belterületen megilletnék. Ameddig a jogszabályok lehetővé teszik, hogy akár gyümölcstárolóban is lakcímet létesítsen valaki, addig a helyhatóságok nem tudják mindezt megakadályozni, így aligha lehetséges a városfejlődést az észszerűség medrében tartani.
