Az ingatlan 2021-ig slágertermék volt, a nagyvárosokban éves szinten nemritkán 20-25 százalékos drágulással. Tavalyelőtt azonban ez a folyamat megállt, a hitelek megdrágultak, ellenben az állampapír 15-20 százalékos hozamokat kínált, így az azóta eltelt mintegy másfél év alatt ezeregyszázmilliárd forint csatornázódott át az állampapírpiacra, nem kis részben az ingatlanpiacról – mondta el lapunk megkeresésére Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.
Hozzátette, ha nem is egyik napról a másikra, de visszatérhetnek a befektetők is az ingatlanpiacra, hiszen az állampapírok hozama az inflációhoz igazodik.
A visszatérés fokozatosan történik, jelenleg a vevőknek még megvan az erős alkupozíciójuk, a csok plusz felfutásával és ezzel párhuzamosan a befektetők vásárlásaival ismét keresletivé válhat a piac és ez felfelé mozdíthatja majd az árakat – magyarázta a szakértő.
Szólt arról is, noha az ingatlanoknál az állampapírokkal ellentétben létezik amortizáció, sokan alábecsülik a hozamot. A bekerülési költség nem változik, a bérleti díj azonban igen, és bár a KSH-Ingatlan.com lakbérindex szerint 2023-ban éves szinten 12 százalékkal nőttek a lakbérek, ez elmaradt az éves infláció mértékétől. Viszont 2021-ig a nagyvárosi ingatlanok éves szinten nemritkán 20-25 százalékot is drágultak évenként.
Azért a nagyvárosok megfogalmazás, mert már nem csak a főváros áll a befektetők célkeresztjében. Az olyan stabil kereslettel rendelkező nagyvárosok, mint Győr, Debrecen és újabban Szeged felértékelődtek, felértékelődnek. A szegedi nagyberuházás híre már 75-80 százalékkal növelte az érdeklődést az ottani ingatlanok iránt az év első két hónapjában az előző év azonos időszakához képest.
Ugyanezek a városok az albérletpiac szempontjából is érdekesek: Székesfehérvár, Győr és Debrecen átlagos 2024-es albérletárai lényegében megegyeznek a tavalyi budapesti átlagárszinttel.
A szakértő beszélt arról is, nem csupán a hol, hanem a mikor is kérdés: szerinte az év vége felé, 2025 elején várható a befektetők megjelenése, most az összingatlanpiac 15-20 százalékát tehetik ki a befektetési célú vásárlások. Az újlakás-piacon régebben a befektetők aránya elérte a 45 százalékot is – emlékeztetett a szakértő, hozzátéve, hogy az okok igen kézenfekvők. Ugyanis az új vagy újszerű lakások mellett szól a nagyobb értéktartás, kisebb amortizáció, illetve a magasabb hozam, hiszen jó állapotuk miatt drágábban kiadhatók. Egyszeri pluszköltséget a bútorzat megvásárlása jelenthet, míg egy erősen felújítandó használt ingatlannál rejtett hibák is feltárulhatnak. Ezzel együtt az utóbbi kategória is sokáig kifizetődő volt a befektetők számára, lásd a lakások éves drágulási ütemét. Ám emiatt és persze az építőanyagok árának növekedése miatt a közelmúltban már egyre kevésbé érte meg felújítandó ingatlant venni befektetési céllal. Napjainkban már ismét vannak szabad építőipari kapacitások, és a túlárazottság is csökkent. Egyelőre viszont még nincs csúcsra járatva a piac – tette hozzá Balogh László.
Az OTP Ingatlanpont szakértői lapunk megkeresésére arról számoltak be, vannak hazai példák nemcsak az előbb említett, hanem nagyobb volumenű ingatlanbefektetésekre is. Az egyik 2016-ban átadott lakópark olyan, amelyet egykori hotelből/munkásszállóból építettek át. A XIII. kerületben az egyik panelmunkásszállót alakították lakásokká, a másik hasonló rendeltetésű technológiájú épület funkcióváltására pedig már megvannak a tervek.
A szakértők válaszaiból kiderült még, arra is akad példa, amikor direkt bérletre épített társasházakat húznak fel. Ilyen „modern kori bérházakból” kettőt is találunk, egyet a IX., egyet pedig a XIII. kerületben. Olyan is van, amikor maga a beruházó vásárol akár többtucatnyi lakást azért, hogy kiadja.
Borítókép: Illusztráció (Fotó: Éberling András)
