Lassan térnek vissza a befektetők az újlakás-piacra

Noha az új építésű ingatlanok bérleti hozamuk miatt továbbra is jó befektetésnek számítanak, a korábbihoz képest felére-kétharmadára esett a befektetési célzattal tervezett ingatlanvásárlások száma. Jelenleg kisebb a kínálat, a vevőknek esetenként kedvezményeket kínálnak. A XI. és XIII. kerület mellett Debrecen is fejlesztési helyszín.

Újbudán és a XIII. kerületben van a legtöbb beépíthető telek, de Debrecenben is népszerű beruházási helyszín lehet Fotó: MTVA/Róka László

Jelentős változások zajlottak le az újlakás-piacon, ismét kelendő lehet az újlakás, de a korábbinál kisebb arányban vásárolnak ingatlanokat befektetési célzattal és a kínálat, valamint az árak változása jobban leköveti a keresletet – mondta el lapunk megkeresésére Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.

Továbbra is megéri újépítésű lakást kiadni, a hozam nagyobb, a kockázat viszont kisebb, hiszen egyes javítások garanciában elvégeztethetők (Fotó:  Pexels)

Mivel a jelenben zajló folyamatok nem lennének követhetők az előzmények ismerete nélkül, a szakértő kifejtette: az újépítésű lakások sokáig az ingatlanbefektetők kedvencei voltak, sokszor meg sem kellett várni, amíg egy projekt elkészül, sok lakást ár a tervezőasztal mellől eladtak. Ehhez a csok bevezetése és az ötszázalékos lakásáfa mint keresletnövelő tényezők nagyban hozzájárultak 2016 és 2022 között. Tavalyelőttig ennek megfelelően főleg lakóházprojektek indultak, a lakásépítés 2014–15-ös mélypontján évi tízezernél kevesebb lakás épült, míg 2022-ben már több mint húszezer.

Mivel egy-egy új lakás megvételéhez elegendő volt húsz százalék önerőt befizetni, a fennmaradó négyötödöt pedig csak az átadáskor, a befektetők is kihasználták ezt a lehetőséget és amit megvettek, azt aktuális piaci áron tovább is adták. Egy ötvenmillió forintos lakás esetében ez úgy nézett ki, hogy a tízmillió forintos önrészt befizették, és mire a lakás elkészült, már hatvanmillió forintot ért. Így eladhatta a befektetési célú vevő oly módon, hogy az új vásárló negyvenmillió forintot a beruházónak fizetett, további húszmillió forintot pedig neki, azaz a befektetőnek fizetett, aki pedig így tízmillió forintot keresett az üzleten, hiszen a kifizette a tízmilliós önrészt, és kapott húszmillió forintot az új vevőtől. Ez egyébként a beruházóknak is megérte, hiszen minél több lakást adtak el már előre, annál hamarabb hitelhez jutottak és kezdhették meg a beruházást – magyarázta a szakértő.

Az újlakás bérleti hozam szempontjából is kifizetődő, sokkal kisebb kockázatokat rejt mint a használtkakás, ráadásul értékállóbb is. Ennek megfelelően drágábban is lehet kiadni, Budapesten a használtakat átlagosan 220 ezerért, az újszerű vagy újépítsűeket 270-280 ezer forintos átlagáron.

Két évvel ezelőtt azonban az orosz–ukrán háború közvetett és közvetlen következményei nyomán a vevők jó része eltűnt, a befektetők pedig az állampapírokat választották. A kereslet lecsökkent, jelenleg azok a nagyberuházók fejlesztenek, akik egyben kivitelezők is, és munkát kell biztosítsanak, valamint a gépeiket sem akarják leállítani, mivel az sokkal kevésbé kifizetődő, mint befejezni, amit elkezdtek.

A szakértő rámutatott: noha az újlakás mint befektetés továbbra vagy ismét vonzó termék, lassabban térnek vissza a befektetők, mint azt előzőleg remélték. A májusi reprezentatív felmérés azt mutatta, a megkérdezettek közül a korábbi 20-30 százalékkal szemben mindössze tizenöt százalék az, aki egy éven belül befektetési célú ingatlanvásárlást tervez.

A jelen helyzet a beruházóknak kevésbé, a vevőknek viszont kedvezhet. Mivel a kereslet kisebb, a fejlesztők sem tudják a költségnövekményeket teljes egészében a vevőkre hárítani, azaz lassabban nőnek az újlakás-árak, illetve egyes beruházók kedvezményeket is kínálnak. A szakértő szerint ilyen példa a fedett autóbeálló vagy garázs, illetve konyhabútor. Az utóbbit ugyanis a beruházó jóval olcsóbban szerezheti be, mintha a vevő magánemberként vásárolná meg, így egy ilyen engedmény lényegében mindkét félnek megérheti.

Balogh László kérdésünkre elmondta még, jelenleg a XI. és XIII. kerületekben vannak beépíthető telkek, egyben itt vett a legtöbb befektető is lakást. Debrecen és Szeged is felzárkózhat. Jól mutatja ezt az építési engedélyek száma, az első negyedévben ezeregyszázból hatszáz engedélyt Debrecenben adtak ki a megyei jogú városok közül.