Az ingatlanbefektetések esetében a bérleti hozam – amelyet egy ingatlan bérbeadásából származó éves hozamként határoznak meg – a legfontosabb mérőszám, ám ez több tényezőből tevődik össze.
Regős Gábor, a Gránit Alapkezelő vezető közgazdásza lapunk megkeresésére elmondta, a toplistás befektetői helyszínek vizsgálata előtt fontos tisztázni, lakáspiaci vagy kereskedelmi befektetésekről beszélünk-e. Kifejtette, a hozam kapcsán egyrészt figyelembe kell venni az ingatlan értékének változását, másrészt pedig azt, hogy mennyi bevétel származik a bérleti díjból. A befektetési döntés kapcsán tehát meghatározó lehet az egyes országokban várható gazdasági pálya, illetve az egyes részszegmensek keresletének és kínálatának várható alakulása.
Az ingatlanok várható hozamai kapcsán kérdés még, hogy az ingatlan ára hogyan alakul a jövőben. Itt a fundamentumok alakulásán kívül meghatározó a pénzügyi környezet is – az adott részpiacon az ingatlanok finanszírozási költségei (ide értve az új ingatlan építésének költségét), illetve a konkurens pénzügyi eszközök által biztosított várható hozamok – magyarázta Regős Gábor.
Hozzátette: meg kell különböztetnünk a hazai és a külföldi befektetők szempontjait. A hazai befektetők először a hazai ingatlanpiacon néznek szét, ezt vetik össze más pénzügyi eszközök hozamaival, míg a külföldi befektetők több országot hasonlítanak össze.
Kérdés a likviditás is: mennyire könnyen lehet túladni a megvásárolt ingatlanon, mennyi időbe tart kiszállni egy befektetésből – ebből a szempontból tehát javítja a helyzetet, ha egy olyan országról vagy városról beszélhetünk, ahol élénkebb a piac.
Regős Gábor rámutatott, lakóingatlanoknál nagyon fontos, hogy a teljes pénzügyi megtérülés megítéléséhez együttesen nézzük a bérleti díj, illetve az áremelkedés által generált együttes hozamot.
Az Euronews cikke egy példával szemlélteti a hozamokat, illetve sorra vette a tíz legjobb európai országot bérleti hozam alapján.
A cikk példája szerint egy félmillió eurós (átszámítva 192,5 millió forint) ingatlan megvásárlása és 2000 eurós (kicsivel több mint háromnegyedmillió forint) havi bérleti díj 4,8 százalékos bruttó éves bérleti hozamot eredményez. Az adók és egyéb adminisztratív költségek elszámolása után a nettó hozam alacsonyabb lesz.
A 10 legjobb európai ország bérleti hozam alapján
1. Lettország – 8,06 százalék
2. Írország – 7,85 százalék
3. Olaszország – 7,38 százalék
4. Románia – 6,63 százalék
5. Litvánia – 6,44 százalék
6. Törökország – 6,36 százalék
7. Egyesült Királyság – 6,21 százalék
8. Spanyolország – 6,17 százalék
9 Észak-Macedónia – 6,00 százalék
10. Montenegró – 5,95 százalék
A 10 legjobb európai város bérleti hozam alapján
1. Dublin, Írország – 7,33 százalék
2. Isztambul, Törökország – 6,63 százalék
3. Riga, Lettország – 6,46 százalék
4. Bukarest, Románia – 6,36 százalék
5. Podgorica, Montenegró – 5,7 százalék
6. Lisszabon, Portugália – 5,65 százalék
7. London, Egyesült Királyság – 5,59 százalék
8. Brüsszel, Belgium – 5,54 százalék
9. Varsó, Lengyelország – 5,51 százalék
10. Vilnius, Litvánia – 5,47 százalék
Bérleti hozam Budapesten és Magyarországon
Regős Gábor kérdésünkre elmondta még, lakóingatlan bérleti hozamok tekintetében Magyarország, illetve Budapest inkább az alacsonyabb hozamú országok közé tartozik, de az „együttes” hozamok kimagasló voltára jó példa az elmúlt években a magyar piacon tapasztalt extrém áremelkedés. Hozzátette, nem mindegy, hogy a hozamot milyen devizában számoljuk, az árfolyam is befolyásoló tényező lehet.
Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője más befektetői szempontokra is felhívta a figyelmet a lehetséges hozam mellett – hazai viszonylatban a közelmúltban jobban megérte az inflációkövető állampapírokat választani ingatlan helyett, mivel jobb hozamot kínáltak.
Kifejtette, külföldiként Budapesten egészen a kétezres évektől (a 2008-as válsággal együtt is) megérte belvárosi lakásba fektetni. Akadtak és akadnának is bőven olyanok, akik csak a felkapottabb részeken vásárolnak ingatlant – ez növeli a keresletet és felértékeli az adott környék lakásait – magyarázta. Vannak viszont olyanok, akik felértékelődés előtt álló városokban, településrészeken vesznek (olcsóbban) ingatlant, ugyanis egy-egy beruházás nyomán nőnek a lakhatási igények. Lesz kereslet és ezáltal kínálat is – megéri ilyen helyszíneken is ingatlanba fektetni. Ha pedig a hazai viszonyokat nézzük, ilyen lehetséges helyszín lehet például Debrecen és Szeged, amelyek nem mellékesen egyetemvárosok is, azaz már így is van egy állandó, számottevő albérletek iránti kereslet.
A szakértő hozzátette, a különböző életszakaszok, élethelyzetek más-más fajta lakhatási igényt jelentenek, emiatt pedig lényegében mindenféle lakóingatlanra lesz folyamatos kereslet.
Balogh László is szólt a hazai és a külföldi befektetők eltérő arányú jelenlétéről, megjegyezve, hogy az ingatlanpiacok lokálisak és idehaza a vevők kilencven százaléka hazai vásárló. A belső budaspesti kerületek jelentenek ez alól kivételt, ugyanis az V.–VI.–VII.–VIII.–IX. kerületben öt évvel ezelőtt a vevők harminc százaléka külföldi volt.
Az egyes nemzetiségek preferenciáit is érdemes megkülönböztetni a szakértő szerint: a kínaiak, vietnamiak kilencven százaléka Budapesten keres ingatlant, míg például a németeknek csupán nagyjából fele választja a magyar fővárost. A másik jelentős hányaduk a Balaton környékét, ez utóbbit pedig gyakran nem is mindig befektetési, hanem lakhatási célzattal.
A szakértő végezetül megjegyezte: a tehetősnek számító harmadik, azaz nem uniós országból érkező befektetőket Magyarország az idén indult Aranyvízum programmal igyekszik idevonzani. Ez a program lehetővé teszi, hogy a nemzetközi befektetők úgynevezett vendégbefektetői tartózkodási engedélyt szerezzenek Magyarországon, ami tíz évre szól. Ehhez (legalább) kétszázötvenezer euró értékű befektetési jegyet vagy a már példaként is említett ötszázezer euró értékű ingatlant kell vásárolniuk. A tervek szerint a programra júliustól lehet majd jelentkezni.
