Átalakul a külföldi ingatlanvásárlók helyzete Magyarországon

Átalakulhat a külföldi ingatlanvásárlók helyzete, aránya. Budapesten közvetve az Otthon start, közvetlenül az Airbnb tiltása szoríthatja vissza a befektetési célú vásárlásokat, a határközeli települések pedig az önazonosság-védelmi törvényt lehetőségeivel élhetnek akkor, ha tömegesen átalakulna az ingatlanvásárlók csoportja.

Több szempontból is érezteti a hatását az Otthon start program Fotó: Ladóczki Balázs

– Továbbra is jellemző, hogy legnagyobb számban a németek vásárolnak ingatlant Magyarországon a külföldiek közül. A nem magyarországi lakásvásárlók részaránya ötről 6,4 százalékra nőtt, viszont a külföldiek jelenléte országon, sőt egy adott városon belül sem egyenletes. Az Otthon start hatása pedig a 2026-os adatokban mutatkozik majd igazán – mondta el lapunk megkeresésére Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.

Népszerű a fiatalok körében az Otthon start, és az ingatlanvásárlók összetételére is kihat
Fotó: Kallus György

A kínai befektetők a belső kerületeket kedvelik

Az eloszlásra jellemző, hogy a fővárosban volt és maradt a legmagasabb a külföldi vásárlók részaránya, a legutóbb lezárt teljes, 2024-es év egészét nézve nyolc százalék, míg korábban kilenc-tíz százalék volt ugyanez. Az eloszlási arány nem számít újdonságnak, az V., VI., VII., VIII. és IX. kerületben a lakások ötödét külföldiek vették meg, főleg befektetési célzattal. Viszont – hívta fel a figyelmet Balogh László – a jegybank az ingatlanok túlértékeltségét, pontosabban árait vizsgáló statisztikája a magyar adásvételeket nézi, a külföldieket nem számolja, ugyanakkor a befektetői preferenciák és az árak is elszakadhatnak a magyar fizetőképes kereslettől. Az árképzést pedig pont a rövid távú lakáskiadás, az Airbnb árnyalja, hiszen a belső kerületekben sokan pont ilyen célzattal vettek meg lakásokat a korábbi években. 

Mivel Terézváros a budapesti kerületek közül elsőként tiltotta be ezt a tevékenységet, úgyszintén a 2026-os tranzakciós számok lesznek érdekesek, hiszen ebben az évben már gyakorlatilag nem éri meg lakást venni rövid távú kiadási célzattal.

Balogh László a befektetők, illetve budapesti külföldi vevők kapcsán kiemelte még a kínai vásárlókat, akik szintén a belső(bb) kerületeket kedvelik, kilencven százalékuk Budapesten vett lakást. Néha van, hogy a teljes berendezéssel együtt vásárolják meg, ha pedig az ingóságok és az ingatlan is megfelelő állapotú, azonnal ki is adják. A vietnámi vevők jóval kevesebben vannak, ők viszont 96 százalékban választották a magyar fővárost. Összevetésül a német vevők kevesebb mint tíz százaléka döntött csak Budapest mellett, utóbbiak elsődleges céllokációja a Balaton környéke és nem is elsősorban nyaraló vagy befektetői célzattal.

Ezen a ponton „jön képbe” az Otthon start, hiszen azok a külföldi állampolgárok, akik teljesítik a munkavállalásra, társadalombiztosítási jogviszonyra vonatkozó feltételeket, és letelepedési célzattal vásárolnának, szintén élhetnek a fix 3 százalékos hitel nyújtotta lehetőséggel. Ugyanakkor főleg Ausztria, Szlovákia irányába igaz az, hogy több a szomszédos országba ingázó, mint ahányan dolgozni járnak át Magyarországra – az ingatlanok viszont a magyar oldalon olcsóbbak, ez pedig Romániával összevetve is igaz. 

A vásárlók részarányát a határközeli településeken az önazonossági törvény szabályozhatja, amely mint Rajka esetében láttuk, magyar nyelvismeretet írhat elő, Budapesten pedig az Otthon start árszabályzó mechanizmusa és az Airbnb tiltása lehet a kulcs a szakértő szerint. 

Előbbi az albérletárakat csökkentette, és így a lakáskiadással elérhető hozamot is. Ezzel pedig azoknak a külföldieknek is számolni kell, akik befektetési céllal vásárolnának ingatlanokat. 

Az ingatlanpiachoz kapcsolódó hír, miszerint az MBH Elemzési Centrum szerint tavalyhoz képest idén tíz-húszezerrel több ingatlan-adásvételi tranzakció jöhet létre, az idén kiadott építési engedélyek számának növekedése pedig egyértelműen jelzi a lakáspiaci fordulatot. A fellendülés egyrészt az Otthon start programnak köszönhető, amelyben eddig 37 ezer új lakás fejlesztésére érkezett be kérelem, a trendforduló másik fontos tényezője a Lakhatási tőkeprogram tavalyi elindítása, amelynek köszönhetően harmincezer új lakás építése kezdődhet el.