Vihar előtti csend a lakáspiacon

Decemberben éves összevetésben ugyan csökkent a lakáspiaci kereslet, de 2025 kiugró év volt ebből a szempontból, legutóbb a pandémia utáni 2021-es rekordévben produkáltak több érdeklődést az eladó lakások iránt a vevők. Miközben országos szinten kiemelkedő eredmények születtek 2025-ben a lakáspiacon, a fővárosi kereslet csökkent éves összevetésben. A piac pedig beárazta a 2026-os évet.

Idén is a tavalyi becsült 160 ezerhez hasonló tranzakciószámot vár az ingatlan.com Fotó: Czeglédi Zsolt Forrás: MTI Fotószerkesztőség

A 2025-ös év vége tartogatott némi meglepetést a lakáspiacon. Decemberben ugyanis éves összehasonlításban 16 százalékkal csökkent a kereslet az eladó lakások piacán. Fontos azonban látni, hogy a megelőző év decemberében már érezhető volt az állampapírokból kiszálló befektetők jelenléte. Ehhez a rendkívül magas bázishoz képest mutatkozik most mérséklődés, ami nem általános piaci visszaesést tükröz, sokkal inkább „vihar előtti csendet” a januári változások előtt – derül ki az ingatlan.com elemzéséből, amely a kereslet és a kínálat alakulását ismerteti tavaly decemberre és a múlt év egészére vonatkozóan.

A lakáspiac számol azzal, hogy bővül az Otthon starttal megvehető ingatlanok száma
Fotó: MTI/Czeglédi Zsolt

Tavaly a több mint 3,5 millió telefonos érdeklődést számláló kereslet éves szinten öt százalékkal nőtt, a 2023-as szintet pedig 24 százalékkal haladta meg. Legutóbb a pandémia után, a 2021-es rekordévben volt erősebb az eladó lakások és házak iránti érdeklődések száma országos szinten. Az elmúlt év egyik legfontosabb tanulsága, hogy az ingatlanpiaci növekedés súlypontja eltolódott a fővárosból – mondta Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.

A fővárosban lévő eladó lakások és házak iránti kereslet 2025 egészében két százalékkal csökkent az előző évhez képest. Ugyanakkor a vármegyeszékhelyek és megyei jogú városok 5 százalékos növekedést könyvelhettek el, a kisebb városok eladó lakóingatlanjai iránti kereslet közel 12 százalékkal nőtt, a községekben pedig több mint 16 százalékos keresletélénkülés történt éves összevetésben.

Decemberben novemberhez képest 2024 végén 37 százalékkal esett vissza az új hirdetések száma a karácsonyi időszakban, tavaly decemberben pedig több mint 21 ezer meghirdetett eladó lakással és házzal csak 31 százalékkal csökkent a friss kínálat az előző hónaphoz képest. Éves szinten viszont 20 százalékkal több hirdetést adtak fel a tulajdonosok és ingatlanközvetítők. „A kínálati oldal élénkülése nem csak a decemberi hónapokra vonatkozó hároméves rekord miatt érdekes, hanem azt is jelzi, hogy az eladók tudatosan készülnek 2026 elején újra meginduló keresleti hullámra” – értékelte a lakáspiaci folyamatokat az ingatlan.com szakértője.

A másik ok szezonális: decemberben kevesebben költöznek, azonban karácsony idején sokan döntenek lakhatási kérdésekről és januárban látnak neki az ingatlankeresésnek vagy éppen hirdetésnek.

Balogh László kiemelte: januártól a külterületi lakóingatlanokra és zártkertekre is kiterjed a kedvezményes, 3 százalékos kedvezményes Otthon start hitel lehetősége, ami olyan ingatlanokat is piacképessé tesz, amelyek korábban csak készpénzért voltak eladhatók – általában nyomott áron. Emellett a februártól életbe lépő társasházi építményjog egyszerűsítheti az új építésű lakások tervasztalról történő vásárlását, ami az újlakás-piacon érezhető keresletélénkülést okozhat.

Bár 2026 első negyedéve több ok miatt is forgalmasnak ígérkezik, az árak tekintetében felemásak a tendenciák. A decemberi 0,1 százalékos havi árcsökkenés világos üzenet a piac számára: a vevők elérték a fizetőképességük felső határát. A 2025-ben tapasztalt tempós áremelkedés megismétlődése nem valószínű, mivel a piac már beárazta az eddig megismert kedvezményeket. Az áremelkedésnek idén leginkább a keresetek emelkedése adhat támaszt legfőképp a hitelezésen keresztül. A képet viszont gazdasági kockázatok is árnyalják. Az ingatlan.com szakértője példaként említette az elmúlt napokban kirobbant venezuelai válságot, ami a nemzetközi energiapiacokon és az infláción keresztül a kamatszintek változásán át akár a lakáspiacra is begyűrűzhet. Balogh László szerint 2026 első fele várhatóan már nem a drasztikus drágulásról, hanem a kínálatbővülésről, a forgalom növekedéséről szól majd. Tavaly az ingatlan.com becslése szerint akár 160 ezer ingatlan is gazdát cserélhetett és idénre is hasonló a várakozás.