Újlakás-dömping Budapesten: felpörgött a piac, de az igazi roham még hátravan

Tovább pörgött a fővárosi újépítésű lakások piaca, 2025-ben összesen 8700 lakás talált gazdára, ami hajszálnyira van a történelmi csúcstól – derül ki egy friss elemzésből. Az elemzők szerint az újlakás-kínálat csak most kezd igazán meglódulni, miközben az Otthon start hitelprogramban rögzített árplafon akár fékezheti is az áremelkedést.

Fotó: Kállai Márton

Az elmúlt évben is folytatódott a budapesti újlakás-piac erőteljes növekedése, az első féléves 4200-es adat után az év második felében 4500 új lakást adtak el. Ezzel az egész éves 8700 darabos értékesítés csak egy hajszállal maradt el a 2024-es év rekordjától, aminél magasabbra 2017 óta nem volt példa – derül ki az OTP kétlakásosnál nagyobb projekteket publikus források alapján felmérő adatbázisából. 

Két éve tart az újlakás-piac növekedése 
Fotó: Kallus György

Az elemzés szerint már ebből is látszik, hogy a főváros újépítésű lakásainak piacán nem most kezdődött az erőteljes növekedés, két erős éven van túl ez a szegmens. Az összesítés szerint 

• a legtöbb új lakást a XIII. kerületben adták el, ahol egy év alatt meghaladta a kétezer darabot az értékesítés, 
• de a XI. kerület is alig maradt el ettől. 
• A dobogó harmadik fokára pedig a X. kerület került, ahol még ezer felett volt tavaly az eladott lakások száma. 
• Erős volt az év a XIV. és a IX. kerületekben is, ahol meghaladta az 500 új lakást a felszívás. 

A másik véglet az V. kerület, ahol alig vannak új építésű ingatlanok, kevesebb mint tízet adtak el 2025-ben, de ezt alig haladta meg az I. és a XVI. kerület adata. 

Tavaly több mint 11 ezer új lakás került piacra 

A tavalyi második félévben 144 új kétlakásosnál nagyobb projekt értékesítése indult el Budapesten, ezekben összesen 5800 lakást kínálnak. 

Az egész évben 259 projekt került a piacra összesen 11 400 lakással, utóbbi szám 40 százalékkal haladja meg a 2024-es év adatát. 

Vagyis beindulni látszanak az új fejlesztések is, illetve a korábbinál nagyobb méretek jellemzők ezekben. „Ez jórészt annak köszönhető, hogy a szeptemberben indult Otthon start program megmozgatta a keresletet, illetve a hitelprogramnak legalább 70 százalékban megfelelő 250 lakásosnál nagyobb fejlesztések nemzetgazdasági szempontból kiemelt beruházásokká válhatnak. Emellett szintén tavaly indult el a Lakhatási tőkeprogram, mely az ingatlanfejlesztőket segíti kedvezményes forráslehetőséggel – hangsúlyozta Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője. 

A 2025-ben megkezdett értékesítéseket tekintve sincs nagy meglepetés a kerületek rangsorában, a XI. és a XIII. kerület szinte fej fej mellett állnak mintegy 2500 lakással. Ugyanakkor 2024-hez képest legnagyobb arányban  az I., VIII., XV., XVIII., XIX. és XXI. kerületekben bővült az új kínálat. 

Nő a fejlesztők magabiztossága

A lakásépítők növekvő magabiztosságát mutatja, hogy míg 2024-ben összesen 29 ötvenlakásosnál nagyobb projekt értékesítését kezdték meg újonnan a fővárosban, amelyből 21 haladta meg a százlakásos volument, tavaly már 55 nagy beruházás került piacra, amelyek közül 39 éri el a százlakásos méretet. 

Amiatt, hogy a növekvő keresletre a kínálat csak késve tud reagálni, az átadott lakások száma nagyjából 30 százalékkal csökkent 2024-hez képest, így mintegy négyezer társasházi lakás készült el tavaly. Ugyanakkor a bejelentett fejlesztések és a megindult értékesítések alapján ez a szám a következő években jelentősen emelkedhet, az OTP adatbázisa szerint 2026-ban a kilencezret is meghaladhatja, de még 2027-ben is nyolcezer körül lehet.

Az adatbázis szerint idén 

1. csak a XIII. kerületben mintegy 3100 új lakást adhatnak át, majd jövőre még 2400-at. 
2. A másik slágerterület, a XI. kerület idén 800, jövőre pedig 1900 lakást adhat hozzá a budapesti új állományhoz. 
3. A dobogó harmadik fokáért pedig éles lehet a verseny a X. és a IX. kerület között, 2026-ban előbbi, jövőre pedig utóbbi gazdagodhat egy kicsivel több, 1000-1500 közötti új lakással. 

Mivel tavaly a rekord új kínálat még az igen masszív keresletet is meghaladta, az építés alatt álló eladatlan lakáskészlet jócskán bővült a megelőző évihez képest. Az OTP adatbázisa szerint 2026 elején csaknem 7600 már épülő lakásból válogathattak az érdeklődők, melyből a XIII. kerület közel kétezer, a XI. pedig 1500 ingatlannal részesedik. Az azonnal költözhető 630 darabos újlakás-készlet ugyanakkor 2023 vége óta folyamatosan csökken. 

Aki rögtön költözne, a XIII. kerületben találhat legkönnyebben ingatlant, itt több mint száz lakásból válogathat jelenleg, majd 80-80 darabbal a XI. és a IX. kerület a sorban következő. 

A Budapesten aktuálisan értékesítés alatt álló projektekben jelenleg összességében 8700 az eladatlan lakások száma, 43 százalékkal több, mint egy éve. 

Ilyenek a jelenlegi árak

A jelenleg építés alatt álló, 2026-os átadású lakásokra szűrve az OTP adatbázisát valamivel 1,7 millió forint feletti átlagos négyzetméterár adódik Budapesten. Ha 2027-es átadással nézzük, ez 1,83 millióra nőhet. 

Érdekes helyzetet hoz ugyanakkor az Otthon start program, illetve ennek kapcsán a nemzetgazdasági szempontból kiemelt státus, ugyanis így jelenleg vannak olyan lokációk – például a XI., vagy a XV. kerületben –, ahol a panellakások és bizonyos fizetési ütemezésnél az új óriásprojektek otthonainak négyzetméterára gyakorlatilag összeér. Ennek oka, hogy a törvényben másfél millió forintos négyzetméterárban maximálták az Otthon start igénybevételét. „Arra számítunk, hogy ez a szabály akár érdemben visszafoghatja az új építésű lakások áremelkedését” – foglalta össze Valkó Dávid.