Visszaesett az ingatlanbefektetői kedv

Noha Európa-szerte hasonló forgatókönyv zajlott a térség ingatlanpiacain, Budapest négyzetméterenként még mindig közel ezer euróval olcsóbb a visegrádi térség másik legkedvezőbb árú városához, Pozsonyhoz képest. Rövid távon az állampapír került előtérbe az ingatlanbefektetéssel szemben, a lakásvásárlás egyértelműen középtávon térülhet meg.

Eladó Kiadó Lakások Airbnb. 20200708 Budapest Foto Bach Máté Magyar Nemzet Fotó: Bach Máté

Európa fővárosainak ingatlanpiaci árképzését meghatározza az egyes fővárosok történelme, és ebből eredően a saját tulajdonú lakások aránya is. Ahol a lakásállomány a második világháború során jelentős részben megsemmisült, ott az újjáépítéskor főként állami, önkormányzati társulások építették újjá ezeket. Így ezeken a helyeken nagyobb a bérlakásállomány, ami felfelé hajtotta az árakat, és ezek a városok jóval drágábbak is, mint a visegrádi térség városai, ahol az öröklakások aránya 80-90 százalékos – ismertette lapunk megkeresésére Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője. Ennek megfelelően Budapestet leginkább Varsóval, Prágával és Pozsonnyal érdemes összevetni – tette hozzá. Ami közös a kontinens piacán, az a 2022-es év dinamikája: az év eleje drágulást, a közepe stagnálást, míg a vége árcsökkenést hozott. Az okok – az infláció és a hitelkamatok emelkedése – azonosak.

A befektetők nagy része is saját célra vásárol ingatlant, nincs szó a bérlakásállomány növekedéséről
Fotó: Magyar Nemzet/Bach Máté

A hazai vonatkozású adatokból látszik: egyértelműen visszaesett a befektetői aktivitás, a koronavírus-járványig jellemző 28 százalékos arány alig húsz százalékra csökkent. A szakértő megjegyezte ugyanakkor, hogy aki a gyereke számára vásárol és rövidebb távra adja ki, vagy saját lakhatásra vesz ingatlant és később eladja, akár szintén a befektetőkhöz sorolható. 

A külföldi vevők aránya érezhetően csökkent a 2020-as évek elejére. Bár a közelmúltban a gyenge forint segíthette is a külföldiek lakásvásárlását, valójában az ingatlan az elmúlt pár évvel ezelőttig volt igazán jól megtérülő befektetés, egy év alatt húsz százalékos drágulással – öt-tíz év múltán jelentősen fel is értékelődtek. Ha a bérleti díjak áprilisi változását is hozzávesszük, ma a lakáskiadás bruttó ötszázalékos hozamot jelent, így rövid távon többen választják a 16-17 százalékos hozamú állampapírokat.

Amiért Budapest mégis vonzó maradt a befektetők számára, az egyrészt az, hogy – 370 forintos euróárfolyammal számolva – az átlagos négyzetméterár 2400 euró (azaz kicsivel több mint 880 ezer forint), ami közel ezer euróval marad el Pozsonytól és 1300-zal Prágától, ahol már 3700 euró az átlagos négyzetméterenkénti ár. Varsóban pedig átlagosan több mint négyezer euró egy lakás négyzetmétere – sorolta Balogh László. Összevetésül rámutatott, Londonban és Párizsban 20-30 ezer euró az átlagos négyzetméterár a már említett történelmi háttér és a saját tulajdonú lakások kisebb hányada miatt.

A másik érvet a középtávú várható értéknövekedés jelenti, míg másutt már akár csúcsra is érhettek az ingatlanárak. A felértékelődés mögött ott állnak a nemrégiben bejelentett beruházások is, ugyanis ezek a gazdasági fejlődést vetítik előre, ez pedig járulékosan élénkíti is az ingatlanpiacot. A szakértő megjegyezte, hogy ennek köszönhető Debrecen lényegében 2018 óta tartó drágulása, amellyel szinte dobogós helyre került a felértékelődő nagyvárosok sorában. De befektetési érvként említhető még a forintárfolyam is.

A jelenlegi gazdasági folyamatok és a rövidtávon igencsak vetélytárs állampapírok azt vetítik előre, hogy az ingatlanbefektetés középtávon kifizetődő, a csökkent befektetői aktivitás pedig most a magánvásárlókak kedvez – mutatott rá Balogh László. Egy ilyen környezetben ugyanis kedvezőbb helyzetbe kerülhetnek például azok, akik kinőtték eddigi otthonukat és költöznének, mivel nagyobb árengedményt tudnak elérni. Amikor pedig a magánvásárlók lépnek hátrébb, a befektetők kerülnek előtérbe – példázta a ciklikusságot Balogh László. Hozzátette: mindezt árnyalja, hogy a befektetők jelentős része is saját célra vásárol, ez pedig azt is jelenti, hogy nincs elmozdulás a bérlakásállomány növekedése felé. Már csak azért sem, mert amikor a gazdasági körülmények nem a legideálisabbak, még inkább biztonságot ad, ha valaki a saját tulajdonú házában, lakásában lakik.

Borítókép: Budapesten az átlagos négyezméterár 2400 euró, ami jóval alatta van a régió többi fővárosáénak (Fotó: Magyar Nemzet/Bach Máté)