Fontos kérdésként vetődött fel a pénzintézetek részéről (is), hogy az Otthon start esetében az eladási árat vagy pedig az értékbecslő által megállapított forgalmi értéket kell-e figyelembe venni. Mint ismert, ez a kettő legfeljebb húsz százalékban térhet el egymástól, ami meghatározza a felvehető hitelösszegen kívül az önerő mértékét is. Akadhatnak olyan helyzetek – igaz, ez a ritkább –, amikor az értékbecslő által megállapított összeg magasabb a lakások esetében százmillió, házak esetében százötvenmillió forintos árplafonnál. Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője ezzel kapcsolatban lapunk megkeresésére elmondta, a fix 3 százalékos hitel megállapításánál az értékbecslő által megállapított összeg az irányadó.
Fotó: Ladóczki Balázs
Kifejtette, a kérdés a gyakorlatban összetettebb, hiszen az eladó is árazhat Otthon starttal kompatibilis módon, például 105 millió helyett 99 millió forintért hirdeti ugyanazt a lakást. Az értékbecslés módszertana viszont összetett (ritkábban állapítanak meg magasabb értéket a vételárnál, ennek fordítottja a jellemző). Az értékbecslő ugyanis vizsgálja a hasonló állapotú, jellegű (lokációban lévő) ingatlanok eladási árait – mivel ezek az átlagok felfelé mozognak, ez a magasabb forgalmi érték irányába mutat, ugyanakkor a szakember felelőssége nagy: ha felülértékeli az ingatlant és a leendő adós később valamiért nem tud törleszteni, a becslő a vagyonával felelhet azért, mert jóval magasabb, nem reális összeget állapított meg. Ezért a gyakorlatban, főleg ilyen minimális, néhány százalékos eltéréseknél egyeztet a felekkel, valamint a piaci gyakorlat is az előbb említett gyakorlatot mutatja, a vételárnál kisebb összeget szokott megállapítani. Balogh László ebből kiindulva úgy látja, a tízezrekben mérhető igénylők körében néhány tizedszázalék lehet azoknak az aránya, akik amiatt maradnának le a fix 3 százalékos hitelről, mert határérték feletti összeget állapítottak volna meg a kiszemelt ingatlanra.
Az Otthon start feltételei közé egy könnyítés is bekerült, itt is ritka a „rosszabb forgatókönyv”. Alapesetben családtagok közötti adásvétel azért volt kizáró tényező, mert ezzel lényegében csak papíron cserélnének gazdát az ingatlanok, az igényelt hitelt pedig szabadon felhasználnák az érintettek – ismertette Balogh László. Kiemelte, viszonylag gyakori élethelyzet, amikor mondjuk két testvér örököl egy, a példa kedvéért hatvanmillió forintot érő lakást. Egyikük megtartaná, másikuk eladná.
Az Otthon start egy lehetséges és életszerű patthelyzetet is felold azzal, hogy lehetővé tette a testvér tulajdonhányadának megvásárlását. Így a lakásban maradó érintett „ki tudja vásárolni” azt, aki szeretne továbblépni, nincs szükség peres eljárásra és a vagyonközösség olyan felbontására, amely ügy végére a végrehajtás tesz csak pontot.
A végrehajtás általi értékesítés ugyanis jóval a piaci ár alatt történik, a példabeli lakás nem hatvanmillió forintot érne – magyarázta a szakértő. Azzal viszont, hogy a fix 3 százalékos hitel lehetőséget nyújt, piaci értékénél maradhat a kérdéses ingatlan, értelemszerűen részarányosan. Az Otthon start alapját képező értékbecslésen megállapított összeget kell megszorozni a megfelelő tulajdoni hányaddal (fele-fele tulajdonrész esetén 0,5 a szorzószám), a lakásra igényt tartó testvérnek ehhez mérten kell előteremtenie az önerőt és veheti meg hozzátartozója tulajdonrészét. További könnyítés, amiről írtunk, hogy az Otthon startba adóstárs is bevonható, de olyanra is akadhat példa, hogy babaváró vagy munkáshitel képezi az önrészt vagy annak jelentős részét.
Szóljon hozzá!
Jelenleg csak a hozzászólások egy kis részét látja. Hozzászóláshoz és a további kommentek megtekintéséhez lépjen be, vagy regisztráljon!