Tessék számolgatni, nem biztos, hogy olcsóbb agglomerációba költözni

Évtizedes dilemmája a családoknak, hogy városban vagy az agglomerációban vásároljanak-e ingatlant. Feláldozzák-e az ingázással a szabadidejük egy részét csak azért, hogy kertes házba vagy egy 15 négyzetméterrel nagyobb lakásba költözzenek?

Hatalmas segítséget az a kormány az otthonteremtéshez Fotó: Béres Attila

A statisztikai adatok szerint valóban sokat lehet spórolni egy agglomeráció­ban lévő lakás vásárlásakor, de sok esetben nagyon komoly kompromisszumokat kell kötni. Budapesti és budapesti agglomerációs adatokkal próbáljuk bemutatni, mi hogyan éri meg, ugyanis nem biztos, hogy érdemes néhány nézetméterrel nagyobb lakásért túlzott kompomisszumot kötni, ha a vevőt a munkája vagy az élete a városhoz, adott esetben a fővároshoz köti. Ha valaki megoldhatja az életét ingázás nélkül, az agglomeráció kontra város valójában nem kérdés: az előbbi olcsóbb.

 

A hivatalos statisztikai adatok szerint a budapesti peremkerületekben vagy a belső városrészekben ott kezdődik a társasházak és kertes házak átlagára, ahol az agglomerációs területeken véget ér. Sok esetben – papír szerint – fele átlagáron lehet az agglomerációban a lakóingatlan négyzetméteréhez jutni. A helyzet azonban nem ennyire egyszerű.
Ha a fővárost négy részre osztjuk (Észak-Buda, Észak-Pest, Dél-Buda és Dél-Pest), eltérő árakkal kell számolni. A legdrágább Észak-Buda és az észak-budai agglomeráció.

Itt egyébként nem kérdés, hogy az agglomerációt érdemes választani, annyira nagy különbségek mutatkoznak még a statisztikai adatok között is.

Ugyanakkor fontos szempont, hogy a kiköltözéskor figyelembe kell venni, hogy az észak-budai erős forgalomnál is erősebb lehet az agglomerációs, magyarán aki kiköltözik, autóval és tömegközlekedéssel is komoly menetidőre számíthat, ha a munkája a fővároshoz köti. Nagyjából ugyanez a helyzet Dél-Budával is. Észak- és Dél-Pest ingatlanárai közelebb állnak egymáshoz, vagyis ott már a statisztika alapján is lehet mérlegelni. Sok múlik az ingatlan állapotán, ugyanis egy kisebb renoválás vagy felújítás is milliókat vihet el a kasszából.

A helyzet persze a puszta statisztikánál bonyolultabb. Az Otthon start program hatása miatt mind a társasházak, mind a kertes házak négyzetméterárai (a másfél millió forintos küszöb miatt) nagyon erősen közelednek egymáshoz, az agglomerációban és a városon belül egyaránt. Az Otthon startos árkategóriában néhány négyzetméternyi különbségek lehetnek azonos áron az agglomeráció javára, cserébe a fővárosból egyszerűbb a közlekedés. Ugyanakkor 13-15 plusz négyzetméter is 10-15 millió forinttal nagyobb összeg lehet a fővárosban, ez az a keret, amit mérlegelni kell.

Mivel a közüzemi díjak között nincs hatalmas eltérés a főváros és az agglomeráció között (sok esetben van, ilyen a szemétszállítás, a csatorna- és vízdíj, illetve a településfejlesztési hozzájárulások), ez a tétel nem feltétlenül kerül mérlegre a családoknál a kiköltözés vagy maradás kérdéskörében.

Az Otthon starton kívül eső négyzetméterárak esetében mind a használt, mind az új építésű otthonok esetében nagyon szűk a különbség az agglomeráció és a főváros között. Ott nem is elsősorban a négyzetméterárak, hanem az ingatlan végső ára játszhat döntő szerepet, hiszen százmillió alatt beköltözhető (nem első lakásnak számító) kertes házat az agglomerációban sem igen lehet találni. 

Ráadásul itt már nem az a kérdés, hogy az agglomerációban olcsóbban jön-e ki plusz 15 négyzetméter.

 Sokkal inkább az ingatlan állapota, elhelyezkedése és beosztása, illetve a szűkebb vagy tágabb környezete. A helyzet azonban az, hogy ilyen kategóriában bőven találni ingatlanokat a fővárosban is. Az új építésűeknek az ára pedig szinte (nem luxuskategória) azonos egy agglomerációs és egy fővárosi peremkerületben. Vagyis ilyen esetekben valóban az ingázást kell mérlegelni, de nagyon erősen. A helyzet ugyanis az, hogy egyes fővárosi kerületek szinte üresek, míg a környező agglomeráció szó szerint megtelt.

Néhány eladási átlagár régiók és főváros szerint (Hozzávetőleges adatok) Budapest egész Lakás 1,1–1,5 millió Ft/m² Kertes ház 1,0–1,6 millió Ft/m²-t Észak-Buda Lakás: 1,3 – 2,2 millió Ft/m² Kertes ház: 0,9 – 1,6 millió Ft/m² Észak-Buda agglomeráció Lakás: 0,6 – 1,2 millió Ft/m² Kertes ház: 0,4 – 0,9 millió Ft/m² Észak-Pest Lakás: 0,9 – 1,6 millió Ft/m² Kertes ház: 0,7 – 1,0 millió Ft/m² Észak Pest agglomeráció Lakás: 0,45 – 1,0 millió Ft/m² Kertes ház: 0,35 – 0,8 millió Ft/m² Dél-Buda Lakás: 1,1 – 1,7 millió Ft/m² Kertes ház: 0,8 – 1,6 millió Ft/m² Dél-Buda agglomeráció Lakás: 0,55 – 1,1 millió Ft/m² Kertes ház: 0,4 – 0,85 millió Ft/m² Dél-Pest Lakás: 0,8 – 1,2 millió Ft/m² Kertes ház: 0,6 – 0,95 millió Ft/m² Dél-Pest agglomeráció Lakás: 0,35 – 0,9 millió Ft/m² Kertes ház: 0,3 – 0,7 Ft/m² (Forrás: Magyar Nemzet gyűjtés)