Tényleg ott virágzik a lakáspiac, ahol munkahely van?

Logikus felvetés, hogy ahol magas a munkanélküliség, elvándorolnak az emberek, ott alacsonyabbak a lakásárak is és kevésbé szívesen költöznek oda máshonnan. Az OTP Ingatlanpont szakértői annak próbáltak utánajárni a statisztikák alapján, hogy valóban van-e ezen tényezők között erős összefüggés. Elsőre az látszik, hogy létező korrelációról beszélhetünk, ugyanakkor talán meglepő módon a munkanélküliség nem feltétlenül függ össze a lakáspiaci aktivitással, a legtöbb tranzakciót pont azokban a régiókban regisztrálták, ahol nehezebb munkahelyet találni.

Fotó: Ladóczki Balázs

Feltételezhetően ott a legmagasabbak a lakásárak, ahol van munkahely, magasak a bérek, hiszen oda szívesen költöznek az emberek, élénkítve a forgalmat, gerjesztve az áremelkedést. Ennek apropóján az OTP Ingatlanpont több mutatót is megvizsgált, mennyire erős ez a logikusnak tűnő összefüggés. A munkanélküliségi ráta mellett az álláskeresők számát és arányát, a népességszám változását, a lakásárak alakulását, illetve a tranzakciószámot is vizsgálták.

Munkaerőpiaci statisztikától függetlenül Budapest a legkeresettebb a lakáspiacon
(Fotó: Ladóczki Balázs)

Nem mindenhol korrelál egyértelműen a foglalkoztatási ráta a lakásárakkal

A legalacsonyabb munkanélküliséget 2025 harmadik negyedévében három dunántúli vármegyében regisztrálta a KSH: Komárom-Esztergomban 2,4 százalék, míg Győr-Moson-Sopronban és Vasban egyaránt 2,8 százalék az állástalanok aránya. Az álláskeresők arányában Győr-Moson-Sopron megye adata a legalacsonyabb, mindössze a népesség 0,78 százaléka keresett munkát szeptemberi adatok szerint. A második legalacsonyabb, 1,24 százalékos arányt Csongrád-Csanád vármegyében mérték, ahol 3,9 százalék a munkanélküliség. A vármegyében jelenleg is komoly feldolgozóipari beruházások zajlanak, Szegeden például idén indulhat el a termelés a BYD elektromosautó-gyárában, ami odavonzza a munkaerőt a környező vármegyékből is. A KSH adatai szerint a legmagasabb, 8,3 százalékos a munkanélküliség Borsod-Abaúj-Zemplén vármegyében, ezt követi Nógrád és Somogy. 

Abban nincs újdonság, hogy a legmagasabb árakat a NAV 2025-ös forgalmi adatai alapján Budapesten regisztrálták, négyzetméterenként átlagosan 1,2 millió forinttal, azonban a Győr-Moson-Sopron vármegyei átlag az országos vármegyei toplista harmadik helyén áll Somogy és Hajdú-Bihar után, megelőzve Pest vármegyét. Vagyis látszik összefüggés a két adat között Győr-Moson-Sopron vármegye esetében, azonban

a legkisebb munkanélküliségi rátával rendelkező Komárom-Esztergom például csak a középmezőnyben van az árlistán,

azaz a korreláció nem mondható szorosnak. Ugyanerre utal Hajdú-Bihar is, ahol az országos átlagnál magasabb, 5,5 százalékos munkanélküliség mellett a második legmagasabb, 829 ezer forint az átlagos négyzetméterár. Érdekes még Somogy esete, ahol a harmadik legmagasabb, nyolcszázalékos munkanélküliség a legmagasabb vármegyei átlagárral párosul. „Somogy vármegye speciális helyzete abból adódhat, hogy a balatoni ingatlanárak jócskán felfelé húzzák a megyei átlagot, miközben a munkanélküliség vélhetően más területeken koncentrálódik” – kommentálta a jelenséget Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője. 

A belső mobilitás 15 éve erősödik

Az OTP Ingatlanpont felmérése kitért arra is, a munkanélküliség és a lakásárak mennyire függenek össze egy adott vármegye népességszámának változásával. A 2016 és 2025 között eltelt tíz évben Békés vármegye lakosságszáma esett a legnagyobb mértékben, vélhetően összefüggésben azzal, hogy az 5,8 százalékos munkanélküliségi ráta meghaladja az országos átlagot, így pedig nem meglepő, hogy a 362 ezer forintos négyzetméterenkénti lakásár a második legalacsonyabb.

Hasonló figyelhető meg Borsodban is, ahol az ország legmagasabb munkanélküliségi rátája mellett 7,7 százalékkkal csökkent a lakosságszám tíz év alatt, az átlagos fajlagos lakásár pedig 407 ezer forint, mindkét mutató hátulról a harmadik helyezést jelenti. Népességszám-változásban Tolna vármegye a második, a 7,9 százalékos csökkenés mellett átlag alatti, 4,1 százalékos a munkanélküliség, a lakásárak pedig a középmezőny végén vannak. Az országban az elmúlt évtizedben csak Pest és Győr-Moson-Sopron vármegyék lakosságszáma tudott emelkedni, Fejéré pedig stagnált, mindenhol máshol csökkenést láttunk. Pest vármegye esetében részben a fővárosból az agglomerációba kiköltözők játszhattak ebben szerepet, és Győr-Moson-Sopronnál is elég egyértelmű összefüggés látszik az alacsony munkanélküliséggel és a belföldi vándorlás generálta magas lakásárakkal. 

„A belső mobilitás másfél évtizede nagyjából tendenciózusan erősödik, a mostani adatok is arra mutatnak rá, hogy a belső vándorlás keretében az emberek főleg azokba a vármegyékbe törekednek, ahol vannak munkalehetőségek, ez pedig együtt jár a lakásárak erőteljes emelkedésével” – mutatott rá Valkó Dávid. 

Budapest magasan kiemelkedik

Még egy mutatót vizsgáltak, vajon alátámasztja-e a feltevéseket: a magánszemélyek közti lakáspiaci tranzakciók számát. Ebben pedig 2024-ben, illetve az azt megelőző tízéves időszakban (2015–24) is érdekes tendencia látszik. Budapest magasan kiemelkedik a legtöbb adásvétellel, a dobogó második és harmadik helyén azonban nem feltétlenül az alacsony munkanélküliségű régiók állnak.

Tízéves időtávon, az országos átlagnál magasabb munkanélküliségi rátájú 

• Dél-Dunántúlon, illetve a 
• Dél-Alföldön 

volt a népességszámhoz viszonyítva a legtöbb a tranzakciók száma, míg a regionálisan legkedvezőbb foglalkoztatottsági mutatójú Pest megyében és Közép-Dunántúlon kevésbé pörgött a piac. Ennek az oka az lehet, hogy 

a belső mobilitásban részt vevőknek értékesíteniük is kell az ingatlanjukat, ami szintén beleszámít a tranzakciókba,

így összességében nem mutatható ki az elsőre logikusnak tűnő szabályosság. 

Mindemellett az elmúlt években voltak olyan kormányzati programok, melyek támogatták a vidéki településeken az ingatlanvásárlást, ide sorolható a falusi csok, illetve a tavaly indult Otthon start kedvezményes hitelprogramnak is van ilyen hatása. Vidéken ugyanis sokkal könnyebb 1,5 milliós négyzetméterár alatti otthont találni (vagy inkább nehéz afelettit), illetve az alacsonyabb árak miatt többen tudják kigazdálkodni az önrészt is a kedvezményes hitelekhez. Ez pedig akár azt is okozhatja, hogy a következő években lassul az elvándorlás, emellett árban is felzárkózhatnak a már-már elfeledett vidéki régiók.