Aranyárban vannak a fővárosi telkek

Jelentősen megdrágultak, ugyanakkor meg is fogyatkoztak az elmúlt években a budapesti kisebb építési telkek. A részben a koronavírus-járvány hatására csökkenni kezdő lakásárak ellenére a telkek ráadásul az utóbbi időszakban is tartják magukat, sőt tovább emelkedik az áruk. Lapunk körképe alapján a családok legfeljebb a külső kerületekben tudnak építkezni, sokan ezért inkább Budapest környékét választják.

16_iparuzesiado

Megállíthatatlannak tűnik Budapesten a kisebb méretű építési telkek árának emelkedése a nagyobb fejlesztési területek felértékelődésével párhuzamosan. Az Ingatlan.com lapunk részére készült összeállítása szerint a legfeljebb 1500 négyzetméteres telkek átlagára 62,5 millió forintot tett ki október elején, ami a két évvel ezelőtti alig 49 millió forinthoz viszonyítva 28 százalékos drágulást jelent.

Sokatmondó, hogy ezen időszak alatt gyakorlatilag felére csökkent a kínálat: jelenleg alig ezer kisebb eladó telek közül válogathatnak az érdeklődők egész Budapesten. A jelentősen megcsappanó kínálat erős árfelhajtó tényező lehetett, még akkor is, ha az utóbbi napok lakásépítési áfával kapcsolatos bejelentései előtt már lanyhulni látszott az építési kedv.

Rosszabb adottságok

Budapesten belül ugyanakkor óriási a szórás, ezért célszerűbb kerületenként vizsgálni az árakat.

A belső kerületekben gyakorlatilag hiánycikk a telek, a szűken vett Belvárosban nincs is üres hely, az I., a VI. és a VII. kerületben elérhető néhány kisebb foghíjtelek ára pedig több száz millió forint.

A családi ház, ikerház, esetleg a beépíthetőségi szabályok alapján kisebb sorház vagy társasház építésére alkalmas helyekből a legnagyobb kínálat (több mint 150 eladó telek) a III. kerületben található, amely a belső városrészeknél jóval alacsonyabb kategóriát képvisel 77 milliós átlagárral. Itt ugyanakkor kiugró drágulás ment végbe, miután 2018 őszén még 54 millió forintért kínálták a családi ház építésére is alkalmas helyeket. A kertes házas részeket is magukba foglaló Újbudán vagy Zuglóban viszont már jóval százmillió forint fölötti a telkek átlagára, ahogy a Hegyvidéken is.

A családok építkezésére is szóba jöhető, megfizethetőbb városrészek közül mindössze ötben (XVII., XVIII., XX., XXI., XXIII. kerület) alacsonyabb az átlagár harmincmillió forintnál.

Miután Csepelen a jobb telkek a jelek szerint „elfogytak”, jelentős árcsökkenés történt: míg két éve csaknem 19 millió forint volt az itteni telkek átlagára, a most elérhetőké mindössze 10,5 millió forint. Ezzel ellentétes módon kirívóan drágultak a soroksári telkek, két év alatt 13,5 millióról több mint húszmillió forintra. Pesterzsébeten 24,5 millió forint a legfeljebb 1500 négyzetméteres telkek átlagára, a XVII. és a XVIII. kerületben pedig az átlagár alig marad el a harmincmilliótól. A fiatal családosok körében kedvelt Budafokon lényegében stagnálnak az árak, jelenleg 35,5 millió forint az átlag. Ugyanakkor az eladó telkek négyzetméterára negyvenezerről ötvenezerre nőtt, vagyis egyre kisebb (és adott esetben kevésbé jó adottságú) telekkel kell beérniük az itt építkezni vágyóknak. A kínálat a XXII. kerületben két év alatt a felére apadt.

Verseny az agglomerációval

Árak szempontjából ezek azok a városrészek, amelyek még „versenyezni” tudnak az agglomerációval, ahol egyébként már számos településen haladja meg az átlagár a harmincmillió forintot. Múltkori cikkünkben bemutattuk, hogy ezek főleg az agglomeráció nyugati és északi szektorához tartozó települések: Budaörsön például 57, Nagykovácsiban 37, Dunakeszin 36 millió forint az átlagos telekár. Összességében Pest megye településein két év alatt harmadával mentek fel az árak, jelenleg 16 millió a kínálati átlag.

Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője szerint bár a lakások ára stagnálni, sőt enyhén csökkenni kezdett Budapesten és a nagyvárosokban, a telekárak emelkedése jól érezhetően töretlenül folytatódik.

A most bejelentett, visszahozott ötszázalékos lakásépítési áfa a családok extra kedvezményével valószínűleg új lendületet ad a telekpiacnak. Ugyanakkor az elérhető telekkínálat adja majd meg a bővülés határait

– mondta lapunknak a szakértő, aki a 2016-oshoz hasonló felívelésre számít a következő időszakban.

Csak öt olyan kerület van a fővárosban, ahol harmincmilliónál kevesebb az átlagár
Fotó: Éberling András

Elvesző panoráma

A portál szakértője szerint a telekvásárlás egyfajta „menekülőút” lehet azoknak, akik lakásba már nem fektetnének. – Egy jó adottságú telekre egy-két év, de akár tíz év múlva ugyanúgy lehet építkezni, ezért ezek vélhetően tartani fogják az értéküket. Adott esetben elég évente egyszer-kétszer lekaszálni a füvet és telekadót fizetni, vagyis a fenntartási költségek is elenyészők egy lakással szemben – mutatott rá Balogh László még egy érdekes szempontra kitérve.

– Budapesten belül egyre kevesebb a beépíthető terület. A főváros magasabb telekárai így némi garanciát jelentenek arra, hogy a szomszédság vagy a közvetlen környezet nem fog gyökeresen megváltozni néhány év alatt – mutatott rá, hozzátéve, hogy egyes agglomerációs települések külső területein elérhető olcsóbb telkek panorámájára nincs garancia, ahogy arra sem, hogy később nem épül be teljesen a környékük.

Tízszeres nagyvárosi különbségek

Budapesttel szemben egészen más árszintet képviselnek a megyei jogú városok. Gyakorlatilag a legdrágább vidéki nagyvárosokban is legfeljebb a fővárosi átlagár harmadáért telekhez lehet jutni, ami nagyobb különbség, mint ami a lakásárakban mutatkozik. Ugyanakkor a legolcsóbb és a legdrágább megyeszékhelyek között is több mint tízszeres a differencia. Míg Nógrád megye központjában, Salgótarjánban átlagosan mindössze kétmillió forint az 1500 négyzetméternél kisebb telkek átlagára, Sopronban már meghaladja a húszmilliót. Debrecenben, Győrött és Érden szintén csaknem húszmillió forint az átlag. Utóbbi speciális helyzetű, hiszen a budapesti agglomeráció egyik keresett helyszíne: ennek is tulajdoníthatóan két év alatt 12,5 millió forintról a másfélszeresükre nőttek az érdi telekárak. A budapestihez viszonyított lényegesen kedvezőbb ár az egyik magyarázata annak is, hogy a vidéki nagyvárosokban épülő új lakások miért jóval olcsóbbak a fővárosiaknál. Budapesten a fejlesztők a magas telekárakat sok száz lakás építésével tudják kigazdálkodni, nem véletlen, hogy a fővárosi lakásépítéseket az ilyen sok száz lakásos projektek húzták az utóbbi években, és húzzák most is. A vidéki nagyvárosokban ezzel szemben a legfeljebb negyven-ötven lakásos fejlesztések jellemzők, néhány száz-kétszáz lakásos kivételtől eltekintve.