Egyre szűkösebb és egyre drágább az agglomeráció telekkínálata

Az elmúlt években felerősödő kiköltözési hullám részeként, az állami támogatások segítségével sok család az agglomerációban építette fel otthonát. Ám miközben a nagyvárosi lakásárak már stagnálnak, sőt csökkenni kezdtek, a budapesti agglomeráció építési telkei folyamatosan értékelődnek fel. Az egyes települések beépülésével ráadásul mind kevesebb a jó adottságú, családi ház vagy ikerház építésére alkalmas hely.

MN_SABLON

A járvány ellenére sem állt meg a fővárosi agglomeráció családi ház vagy ikerház építésére alkalmas telkeinek felértékelődése. Sőt az Ingatlan.com a Magyar Nemzet részére összeállított adatsora szerint az 1500 négyzetméternél kisebb belterületi és külterületi építési telkek még jobban megdrágultak, mint akár 2016–2017 környékén, a családi otthonteremtési kedvezmény (csok) tíz- plusz tízmillió forintos lehetőségének és más építkezést támogató intézkedéseknek a bevezetése után. Egész Pest megyét nézve a 2018 őszén jellemző 12 millió forint helyett mostanra 16 millió forintra kúszott fel az átlagár, vagyis harmadával drágultak az építési telkek. A szórás jelentős, jellemzően Budapesttől távolodva találkozni egyre kisebb árakkal.

Megtelt tábla

Ugyanakkor a Pest megyei települések teljes kínálatát nézve feltűnő, hogy két év alatt gyakorlatilag felére csökkent az elérhető telekkínálat a hirdetési oldal felületein.

Ez feltehetően annak tulajdonítható, hogy a Budapesthez legközelebb eső, népszerű agglomerációs települések kezdenek megtelni, azaz ha nem is kell kitenniük a Megtelt táblát, de lassacskán minden szóba jöhető telekre, kertre ház épül. Ez pedig a kereslet és kínálat törvényszerűségei alapján oda vezet, hogy a rosszabb adottságú telkekért is igen borsos árat kérnek el a tulajdonosok.

Vagyis a mostanában építkezni szándékozók a fővároshoz közeli településeken jellemzően már csak kisebb, nehezebben beépíthető, netán csak félig közművesített kínálatból válogathatnak.

Erős árfelhajtó tényezőt jelent, hogy az elmúlt években kiköltözési hullám indult el Budapestről. A főváros néhány évig jellemző vándorlási többlete a statisztikai hivatal adatai szerint 2016-ban fordult meg, az utóbbi időben Budapest lakossága évente több ezer fővel csökken a belső vándorlás révén – vagyis többen hagyják el a fővárost, mint amennyien más magyarországi településekről odaköltöznek. Ez a folyamat összefüggésben áll az elmúlt évek kimagasló fővárosi lakásdrágulásával, hiszen a még mindig jóval megfizethetőbb főváros környéki településeket az állami támogatások segítségével egyre több család választotta otthonául. Pest megyének amúgy is évtizedek óta jelentős a többlete, mert oda az ország más részeiből is sokan költöznek. Ezt a folyamatot erősíti, hogy Budapestről is mind többen érkeznek, ráadásul a karanténban, home office-ban töltött tavasz után nagyon felértékelődött a kert szerepe.

Új Nagy-Budapest

– Budapesten és a nagyvárosokban a lakások drágulása nagyon lelassult. Tavaly nyár óta érezhetően kevesebb a befektetési célú lakásvásárlás, a koronavírus hazai megjelenése pedig tovább csökkentette a forgalmat. Így bár a lakások ára enyhén csökkenni is kezdett némely nagyvárosban, a telekárak emelkedése töretlenül folytatódik – magyarázta lapunknak Balogh László. Az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője szerint ez valószínűleg azért történhet meg, mert a saját célra történő házépítések továbbra is előtérben vannak, ráadásul más szempontok is szerepet játszhatnak.

– A telekvásárlás egyfajta menekülőút lehet azoknak, akik lakásba már nem fektetnének. Egy jobb adottságú telekre öt-tíz év múlva ugyanúgy lehet építkezni, vagyis ezek vélhetően tartani fogják az értéküket, fenntartási költségük pedig minimális egy lakáshoz vagy házhoz képest

– mutatott rá Balogh László, megjegyezve, hogy több tucat olyan telek van az agglomerá­ciós kínálatban is, amelyeket úgymond menet közben értékesítenének, vagyis jogerős építési engedéllyel, esetleg meglévő háztervvel.

Balogh László szerint

az eladók és a vevők már-már úgy viselkednek, olyan árakon egyeznek meg, mintha a fővárosi agglomeráció egyes települései egy új Nagy-Budapest részei lennének.

A hagyományosan elit környéknek számító, jóformán budai árak jellemezte Budaörsön például két év alatt bő másfélszeresükre nőttek az árak, azaz a korábbi 36 millió forint helyett ma már 57 millió forint a jellemző telekár. Budaörs kimagaslóan a legdrágább agglomerációs település, hacsak nem számítjuk Remeteszőlőst, ahol azonban nincs értelmezhető kínálat, s ha egy-két eladó telket meg is hirdetnek, azokért a tulajdonos akár 80-90 millió forintot is elkér.

Közelség és közlekedés

Ilyen kimagasló árat máshol csak egy-egy jó fekvésű, nagyobb építési telekért kérnek el, ugyanakkor mára tucatnyi településen haladja meg az átlagos ár a harmincmillió forintot. Ezen helyek közé tartoznak az utóbbi évek slágertelepülései: Dunakeszi, Nagykovácsi, Üröm, Törökbálint vagy Budakeszi.

Noha a legdrágább települések jellemzően a közvetlenül Budapesttel határos helységek, az is megfigyelhető, hogy a jó közlekedés mennyit számít. Így a Budapesttől ugyan kicsit távolabb fekvő, de az M1-es autópályán és vasúttal is könnyen elérhető Herceghalom vagy a váci vasútvonallal érintett Sződliget is a „harmincasok klubjába” lépett mára az építési telkek szempontjából. A kiváló közlekedési kapcsolat adott esetben azt is jelenti, hogy már nem csak a budapesti agglomeráció nyugati vagy északi szektorában kell keresni a legdrágább településeket. A HÉV-vonalon, a Pesttől északkeletre fekvő Csömörön vagy Kistarcsán például már szintén harmincmillió forintra rúg a legfeljebb 1500 négyzetméteres építési telkek átlagára.