Maga az ingatlanpiaci lufi fogalma nem mindig definiálható egyértelműen, tény ugyanakkor, hogy a magyarországi ingatlanárak most csökkenést mutatnak. Használt lakások esetében jobban, újépítésűeknél kevésbé – mondta el lapunk megkeresésére Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője. Kifejtette, az ingatlanár-csökkenés jelenlegi mértéke nem utalna arra, hogy kipukkadt volna a lufi, ugyanakkor ha több egymást követő negyedévben csökkennek az árak, és éves alapon legalább tíz százalékkal mérséklődnek, már utalhat erre. Az ingatlanpiaci lufi másik jellemzője még a gyors lefolyás, amely hátterében kényszerhelyzet áll, és sokszor csak utólagosan vesszük észre az említett jelenséget.
(Fotó: Bach Máté)
Erre példának a 2009-es válságot említette a szakértő, amelynek előzményeként 2007-től az alacsony kamatozású, akkor kedvező árfolyamú devizahitelek felfutottak, a megnövekedett ingatlanpiaci kereslet ugyanis magasabb árakat eredményezett. A bezuhanást követően sokan megváltak ingatlanjaiktól, azonban a vevők száma jócskán lecsökkent, a visszafogott kereslet miatt pedig csak drasztikus árcsökkentéssel tudták ezt megtenni.
A 2023-as évvel összevetve ez a helyzet nem áll fent, nincs kényszerhelyzet sem. Most jellemzően megváltozott élethelyzet miatt értékesítünk ingatlant, de ezt a korábbinál csak alacsonyabb áron lehet megtenni. Balogh László hozzátette, a jövőre bevezetendő csok+ támogatási formáról eddig tudható információk alapján idén főleg inkább a többgyerekesek szeretnék jobban kihasználni a most elérhető kedvezményeket – ez sem utal az ingatlanlufi kipukkadására. Bár a szakértő szerint e vevőkör száma néhány ezerre tehető, az adásvételeik hozhatnak némi élénkülést a piacon.
Az adásvételek szempontjából nem megkerülhetőek a lakáshitelek sem, amelyek kamata jövőre már csökkenhet, és a gazdaságfejlesztési miniszter kérése nyomán már meg is jelentek az első olyan konstrukciók, amelyeknél önkéntes kamatplafont vállaltak a hitelintézetek. A magyar helyzet – mutatott rá Balogh László – abban a tekintetben sajátos, hogy kiemelkedően magas a saját tulajdonú ingatlanok aránya, az állomány nagyjából 17-18 százalékát terhelték jelzáloggal. A saját tulajdonok magas aránya befolyásolja az ingatlanhoz jutás mikéntjét, mivel a vásárláshoz legtöbben már meglévő házukat, lakásukat (is) eladják.
Ehhez képest az eurózónában bár három-négyszázalékos kamattal is érhetők el hitelek és ezek már a drágábbak közé tartoznak, a jelzálog-hitelezés aránya is máshogy alakul. Németországban, ahol nagyjából fele-fele a bér- és a saját lakások aránya, az ingatlanok 22 százalékát terheli jelzálog, Angliában és Írországban ez az arány harminc, Hollandiában pedig negyven százalék körüli, amihez az is hozzájön, hogy a magyarországihoz képest jóval magasabbak az ingatlanárak, kölcsön felvétele nélkül sokan nem is tudnának saját otthont vásárolni.
A szakértő visszatérve azt mondta, idehaza a reálbérek újbóli emelkedését követően növekedhet a hitelfelvételi kedv. Amíg ugyanis a tavalyi évben beleszámolva az ingatlanvásárlásra is fordítható babavárót, az adásvételek jóval több mint hatvan százaléka során igényeltek kölcsönt, most ez az arány nagyjából egyharmados, de ahogyan korábban írtuk, mindenképp ötven százalék alatt van.
Egyelőre Balogh László szerint lufihatásról nem beszélhetünk, azonban (rövid távon) folytatódhat az ingatlanárak csökkenése, ezért az járhat jól, aki még idén kihasználja a számára elérhető kedvezményeket.
Ugyanis ha jövőre élénkül a piac – lásd a megemelt összegű falusi csok miatti várható keresletnövekedést vagy a hitelkamatok csökkenését – az eladók az aktuális helyzethez igazítják majd az áraikat.
Borítókép: Illusztráció (Fotó: Bach Máté)
