Bővülnek a városhatárok és az agglomeráció kiterjedése is

Több tényező is az agglomerációk bővülését, drágulását hozta magával. Lényegében még mindig tart a kiköltözési hullám, azonban egy ilyen folyamat sohasem egyirányú, az először kiköltözők közül már vannak, akik visszajönnek, -jöttek.

Nagykovácsi agglomeráció Fotó: Havran Zoltán

Ha az agglomeráció kiterjedését, a kiköltözési hullámokat vizsgáljuk, időben a kilencvenes évek elejéig érdemes visszamenni. Ekkor kezdődött egy olyan folyamat, amelynek során sokan megvehették addig bérelt lakásukat, illetve kijjebb, olcsóbb ingatlanba, családi házba költöztek, ez az ingatlantípus pedig vagy a külvárosokban, vagy kisebb, környező településeken található nagyobb számban, és az utóbbiakban megfizethetőbbek – mondta el lapunk megkeresésére Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.

Egyre inkább összeérnek a településhatárok, van, ahová bevásárlóközpontok települnek
Fotó: MTVA/Bizományosi/Jászai Csaba

Rámutatott, hogy a Központi Statisztikai Hivatal 2016-ban közzétett Miben élünk? kiadványából egyértelműen kiderül, a legtöbben önálló kertes házban élnének legszívesebben. A kutatásban azok is szerepeltek, akik nemrég költözködtek – tette hozzá Balogh László.

A 2010-es évek elején indult a kiköltözés reneszánsza, ehhez hozzájött, hogy 2015-től tempós drágulás kezdődött az ingatlanpiacon, ekkoriban egyre többen egyre több hitelt vettek fel. Nem mindenki ott vásárolt, ahol eredetileg szeretett volna, hanem ott, ahol megfizethetőbb otthonra talált, az ilyen házak pedig egyre kijjebb találhatók – magyarázta a szakember. A folyamat eredményeképpen az agglomeráció (ami már nemcsak Budapest, hanem a nagyvárosok vonzáskörzetét is jelöli) piaca erősödött, országszerte tapasztalható jelenség az ingatlanárak növekedése.

A dráguláshoz és az ideális otthon megtalálásához hozzájött a 2020-ra begyűrűzött koronavírus-járvány – fűzte hozzá Balogh László. A kijárási korlátozások bevezetésével, azzal, hogy majd mindenki otthon volt, szó szerint kinőtték az otthonukat, ami a nagyobb ingatlanok irányába terelte a vásárlókat, és ugyanígy értékelődött fel a kert, a kertkapcsolat, illetve az erkély. Itt a szakértő kitérőként megjegyezte, hogy az új építésű ingatlanok piacán is megjelent ez a szempont: ma már alig találni olyan nagyobb társasházi projektet, ahol akárcsak egy kis méretű erkély nélkül építenék meg a lakásokat.

Elhúzódó hatásként jelentkezett az is, hogy a munkaerőpiac átalakult, teret nyert a távmunka és a hibrid munkavégzés. Korábban ugyanis kompromisszumot kellett kötni – magyarázta a szakember –, hogy a 20-25 százalékkal alacsonyabb ingatlanárakért cserébe naponta kellett ingázni a munkahelyre, egy-két órát utazva. Az ingázáshoz tartozik annak költségvonzatán kívül a közlekedési kihívások, illetve hogy a nagyvárosok területe megnőtt, egyes települések szó szerint összeérnek már a fővárossal, valamint az is, hogy a nagyvárosi munkahelyekre ma már 50-60 kilométeres vonzáskörzetből járnak be az emberek – a cégek is a környékbelieket alkalmazzák, akiknek megoldott a lakhatásuk, bejutásuk. Ezzel a „körbővüléssel” lett mára például Érd mellett Agárd is a fővárosi agglomeráció része.

A lakosságszám-bővülés felveti az infrastrukturális kihívásokat. Balogh László szerint a nehézségek ellenére nem hallani például olyat, hogy az elektromos hálózat ne bírta volna el a terhelést vagy hogy komolyabb férőhelyhiány lenne valamely intézményben. A bővülésben van szerepe az állami támogatásoknak is, sokan az otthonteremtő támogatások segítségével költözhettek sorházba, ikerházba vagy épp önálló családi házba, és ahol igény volt rá, bővültek az óvodai, iskolai férőhelyek. Korábban írtunk róla, a Magyar falu program is az infrastrukturális fejlesztéseket célozza, a falusi csok pedig eleme ennek.

Visszavándorlás, kétirányú vándorlás

Balogh László felhívta a figyelmet: bár a fővárosi agglomerációt nézve negyvenezer kiköltözőre huszonötezer visszaköltöző jut, a folyamat mindig is kétirányú volt. Az első kiköltöző generációk (amelyek a kilencvenes években kerestek kintebb lakhatást) visszaköltöznek a nagyvárosokba, és a 2022-es év és annak történései, változásai is fordulópontot hoztak, felértékelődtek például a rezsivédettnek számító ingatlanok és az energiahatékonyság.

Csökkenő Budapest–vidék árolló

Az agglomeráció felértékelődésének van még egy hozadéka – mutatott rá Balogh László. Azzal, hogy (már) nem minden a fővárosba települ, és a környező települések drágulnak, csökken a „vízfejűség”, illetve a Budapest–vidék árolló is. Azzal, hogy a piac kiegyensúlyozottabbá válik, az (ingatlan)vagyoni különbségek is mérséklődnek, és már nem feltétlenül Budapest a legjobb választás, ha befektetési céllal veszünk ingatlant, hanem például Székesfehérvár vagy éppen Tatabánya is nagyobb hozammal kecsegtet. Például egy veszprémi vagy pécsi ingatlan is nagyobb mértékben drágul, mint a budapestiek – zárta gondolatait a szakértő.

Borítókép: illusztráció (Fotó:Magyar Nemzet)